محرومان وام ودیعه مسکن مستاجران!

دنیای‌اقتصاد: برنامه دولت برای پرداخت وام اجاره به مستاجرها سرانجام به شکل رسمی اعلام شد. براساس آنچه رئیس‌جمهوری خبر داده قرار است در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک سه سقف ریالی وام مختص «پول‌پیش» پرداخت شود. نرخ سود وام اجاره ۱۳ درصد تعیین شده است.

جزئیاتی که فعلا درباره این تسهیلات اعلام شده است، نشان می‌دهد ۵ گروه از اجاره‌نشین‌ها امکان بهره‌برداری از این تسهیلات را ندارند. از طرفی، چالش تامین یارانه نرخ سود (مابه التفاوت نرخ ۱۳ تا ۱۸ درصد) نیز مشکل مضاعف است.

رئیس‌جمهوری جزئیات وام سه سطحی برای مستاجران را اعلام کرد. دومین طرح نهایی و تصویب شده دولت برای کنترل نوسانات بازار اجاره و کمک به رفع چالش‌های مستاجران با توجه به شرایط اقتصادی ناشی از بروز کرونا، پرداخت وام ودیعه به مستاجران در شهرهای مختلف کشور است. در قالب این طرح مستاجران تهرانی وام ۵۰ میلیونی، مستاجران شهرهای بزرگ وام ۳۰ میلیونی و خانوارهای اجاره نشین در سایر شهرها تا سقف ۱۵ میلیون تومان وام ودیعه دریافت می‌کنند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، روز گذشته حسن روحانی در جلسه هیات دولت، از پرداخت تسهیلات ودیعه به مستاجران در آینده‌ای نزدیک خبر داد و گفت: سقف تسهیلات ودیعه پیش بینی شده برای اجاره‌نشین‌ها معادل ۵۰ میلیون تومان است.

وی با بیان اینکه این اقدام در جهت حمایت از مستاجران پیش بینی و به زودی اجرایی و عملیاتی خواهد شد، اظهار کرد: مستاجران در زمان اجاره هر واحد مسکونی، علاوه بر پرداخت اجاره ماهانه، مبلغی را به‌عنوان ودیعه نزد موجر می‌سپارند. این رقم در شهرها و برای واحدهای مسکونی مختلف، متفاوت است.

رئیس‌جمهوری با اشاره به نوسانات اخیر بازار اجاره، تصریح کرد: دولت تصمیم دارد برای گروهی از مستاجران که دارای «حقوق ثابت معین» و همچنین «خانوارهایی که تحت حمایت کمیته امداد یا بهزیستی» هستند، تسهیلات ودیعه پرداخت کند.

وی به جزئیات سقف تسهیلات پیش‌بینی شده برای اجاره نشین‌ها اشاره کرد و افزود: این تسهیلات برای خانوارهای مستاجر در شهر تهران معادل ۵۰ میلیون تومان، برای مستاجران در شهرهای بزرگ معادل ۳۰‌میلیون تومان و برای شهرهای کوچک معادل ۱۵ میلیون تومان در نظر گرفته شده است.

به گفته روحانی با این تصمیم دولت، فردی که خانه‌ای را در شهر تهران اجاره می‌کند می‌تواند تا ۵۰ میلیون تومان مبلغ ودیعه را از بانک در قالب تسهیلات دریافت کند.

وی همچنین با اشاره به نرخ سود این تسهیلات گفت: این تسهیلات یکساله و با نرخ سود ۱۳ درصد به مستاجران پرداخت می‌شود. مستاجران با دریافت این تسهیلات، ماهانه سود پیش بینی شده را به بانک پرداخت می‌کنند و پس از طی دوره اجاره یکساله، اصل مبلغ به بانک باز گردانده می‌شود.

با توجه به جزئیات تسهیلات ودیعه پیش‌بینی شده برای مستاجران که در جلسه روز گذشته از سوی روحانی تشریح شد؛ دو گروه عمده شامل حقوق‌بگیران ثابت و خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی جامعه هدف اصلی در اجرای این سیاست دولت هستند.

هرچند روحانی در قالب بیان جزئیات این سیاست، به «زمان دقیق اجرا» و « مکانیزم دقیق تامین منابع» اشاره‌ای نکرده اما بررسی‌ها نشان می‌دهد پنج گروه کلان از جامعه مستاجران از دریافت این نوع تسهیلات بانکی محروم هستند و به این ترتیب حمایتی از سوی دولت برای افزایش استطاعت در اجاره یک واحد مسکونی نخواهند داشت.

گروه نخست مجموعه کلانی از مستاجران را شامل می‌شود که اگرچه دارای شغل هستند اما به دلیل بیمه‌نبودن، فاقد فیش حقوقی مشخص هستند، بنابراین با توجه به شاخص اعلام شده از سوی رئیس‌جمهوری، معیاری برای تشخیص و همچنین اخذ تسهیلات ودیعه از بانک ندارند. از این رو از دریافت این نوع وام محروم می‌شوند.

دومین گروه، عمده شاغلان خدماتی هستند که اگرچه در دهک متوسط رو به پایین قرار دارند و از نظر توان مالی برای پرداخت مبلغ اجاره و ودیعه با چالش مواجه هستند اما بازهم به دلیل نداشتن حقوق ثابت مشخص نمی‌توانند از این نوع تسهیلات بهره‌مند شوند.

«پیک‌های موتوری» و «رانندگان آژانس‌های اینترنتی و مسافرکش‌های شخصی» نیز دو گروه دیگری هستند که امکان بهره‌مندی از این نوع سیاست حمایتی دولت در حوزه بازار اجاره را ندارند.

آخرین گروه نیز دستفروش‌ها هستند که با وجود شرایط سخت اقتصادی، نمی‌توانند از تسهیلات ودیعه مستاجران برخوردار شوند.

پیش از این در قالب طرح پیشنهادی از سوی متولی بخش مسکن، سه شرط اصلی اخذ تسهیلات وام ودیعه مطرح شده بود.

شرط نخست در اولویت بودن خانوارهای اجاره‌نشین در شهر تهران و هفت کلان‌شهر دیگر کشور است. دومین شرط رسمی بودن قرارداد اجاره میان مستاجر و موجر عنوان شده و نهایتا سومین شرط مساحت آپارتمان مورد اجاره است. براین اساس، آپارتمان‌های مورد قرارداد اجاره که تمدید یا به تازگی منعقد می‌شوند باید حداکثر ۷۵ مترمربع زیربنا داشته باشند. البته به نظر می‌رسد با توجه به متفاوت بودن الگوی مصرف در سایر کلان‌شهرهای کشور نسبت به تهران، احتمالا در برخی کلان‌شهرها آپارتمان‌های با حداکثر ۱۰۰ مترمربع نیز مشمول اخذ تسهیلات رهن خواهند شد. اما روز گذشته هیچ یک از این شروط از سوی حسن روحانی به‌عنوان «شرایط اولیه اخذ تسهیلات ودیعه مسکن» مطرح نشد و فقط دارا بودن فیش حقوقی ثابت معیار تشخیص شناخته شد.

آن‌طور که حسن روحانی در صحبت‌های خود درخصوص پرداخت تسهیلات ودیعه به مستاجران عنوان کرد این تسهیلات در سه سطح قرار است به مستاجران پرداخت شود.

نکته جالب برای تسهیلات پیش بینی شده جهت پرداخت به مستاجران، نرخ سود آن است که معادل ۱۳ درصد اعلام شده است. پیش از این نرخ سود این نوع تسهیلات، معادل ۱۸ درصد پیش بینی شده بود که در همان سطح نیز دولت برای پرداخت وام با مشکل کسری بودجه و تامین منابع مواجه بود. حال اینکه قرار است دولت چگونه مابه‌التفاوت نرخ سود ۱۳ تا ۱۸ درصد به‌عنوان یارانه‌ را جبران کند هنوز محل سوال است. به ویژه آنکه تجربه سال‌های اخیر در حوزه پرداخت یارانه وام از سوی دولت در سایر حوزه‌ها نتایج چندان جالبی نداشته است.

مصداق عینی آن، پرداخت یارانه نرخ سود تسهیلات نوسازی معادل ۹ درصد است که پس از گذشت دو سال از بیان وعده آن از سوی دولت، به تازگی در سال جاری زمینه اجرایی شدن آن فراهم شده است.

علاوه بر این نکته، موضوع مهمی که در سخنان رئیس‌جمهوری درخصوص چگونگی پرداخت وام ودیعه مستاجران به آن اشاره نشده است، واریز وام ودیعه به حساب موجر است.

به این معناکه این وام به‌طور مستقیم به مستاجران پرداخت نمی‌شود بلکه مطابق با مکانیزم طراحی شده قرار است مبلغ وام در زمان انعقاد قرارداد مستقیم به موجر پرداخت شود و سند واحد مسکونی مورد اجاره، در رهن بانک کارگزاری قرار بگیرد.

اگرچه پرداخت وام به موجر انجام می‌شود اما عملیات بازپرداخت اقساط ماهانه آن بر عهده مستاجر است، البته از آنجاکه در پایان قرارداد ماه اجاره، اصل وام توسط موجر به بانک کارگزاری به‌طور کامل بازگردانده و وام تسویه خواهد شد، مستاجر به‌صورت ماهانه فقط سود وام را پرداخت می‌کند.

سطح اول که برای مستاجران تهرانی تدارک دیده شده معادل ۵۰ میلیون تومان و رقم اقساط ماهانه که مابه ازای نرخ سود تسهیلات به بانک پرداخت می‌شود معادل ۲۹۱ هزار تومان است. در سطح دوم که برای مستاجران شهرهای بزرگ پیش‌بینی شده، مبلغ اقساط ماهانه بابت نرخ سود وام معادل ۱۷۹ هزار تومان و برای وام ودیعه ۱۵ میلیون تومانی ویژه اجاره‌نشین‌های سایر شهرها معادل ۸۳ هزار تومان است.

به این ترتیب با وجود گمانه‌زنی‌های اولیه مبنی بر پیش‌بینی سقف ۷۰ میلیون تومانی برای پرداخت وام ودیعه به مستاجران، با اعلام نهایی رئیس‌جمهور سقف این نوع وام برای مستاجران شهر تهران و معادل ۵۰ میلیون تومان تصویب شده است.

با این حال به نظر می‌رسد در وضعیت فعلی بازار اجاره شهر تهران این رقم بخش اندکی از مبلغ ودیعه مستاجران را می‌تواند پوشش دهد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: در حال حاضر مبلغ رهن کامل یک آپارتمان حدود ۶۰ متری در شهر تهران به‌طور میانگین معادل ۱۵۰ میلیون تومان است. از این رو اگر یک مستاجر بتواند مبلغ ۵۰ میلیون تومان به‌عنوان وام ودیعه از بانک دریافت کند، یک سوم مبلغ رهن آپارتمان خود را از این طریق تامین خواهد کرد.