اتاق کنترل مسکن ۲۰ کشور کجاست؟

روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: افزایش شاخص قیمت جهانی مسکن برای چهارمین سال متوالی، ارزش بازاری املاک کشورها را به سطح قیمت‌های حبابی سال‌های ۲۰۰۸-۲۰۰۷ نزدیک کرده است.

نتایج آخرین رصد صندوق بین‌المللی پول از وضعیت شاخص قیمت جهانی مسکن نشان می‌دهد: اگرچه سطح شاخص در اولین فصل ۲۰۱۶، از سطح عدد ۱۵۰ عبور کرد (مبنای ۱۰۰ برای سال ۲۰۰۰) و به نزدیکی سطح شاخص در سال ۲۰۰۸ رسید -عدد ۱۶۰ در زمان حداکثر اوج قیمت مسکن در آمریکا و سایر کشورها که بعد از آن با ترکیدن حباب، رکود عمیق و ورشکستگی موسسات مالی بزرگ در دنیا رقم خورد- اما شیب رشد در ۵ سال گذشته، نسبت به ۵ سال منتهی به ۲۰۰۸، از زاویه کمتری برخوردار بوده است.

شاخص قیمت جهانی مسکن در فاصله ۲۰۰۴ تا ۲۰۰۸ حدود ۳۰ درصد افزایش پیدا کرد طوری که جهش در فاصله نه‌چندان طولانی، باعث شکل‌گیری حباب و زمینه‌ساز سقوط قیمت‌ ملک از سال ۲۰۰۸ به بعد شد اما این شاخص در دوره بعد از تخلیه کامل حباب یعنی از اواخر ۲۰۱۲ تا کنون با شیبی ملایم رو به افزایش بوده و طی این مدت کمتر از ۱۰ درصد افزایش پیدا کرده است که شیب آن در مقایسه با دوره حبابی شاخص، یک‌سوم برآورد می‌شود. بررسی‌ها درباره نحوه افزایش متفاوت شاخص جهانی قیمت مسکن طی سال‌های اخیر، حاکی است: نوسان شاخص قیمت مسکن ۵۶ کشور جهان در سه مسیر جداگانه و نقش کلیدی ۲۰ کشور شکل‌دهنده مسیر سوم، عامل رشد تدریجی شاخص جهانی محسوب می‌شود.

شاخص قیمت مسکن در ۲۰ کشور موفق، با حرکت در مسیر سوم، همواره بازار ملک در این کشورها را در وضعیت رونق پایدار قرار داده است. حتی در سال ۲۰۰۸ -زمان سقوط شاخص قیمت جهانی مسکن- میزان افت شاخص در این کشورها، فوق‌العاده خفیف به لحاظ دامنه کاهش و همچنین کوتاه به لحاظ زمان کاهش بوده است. در ۵ سال گذشته نیز روند رشد قیمت‌ ملک در ۲۰ کشور مورد اشاره، از شیب آهسته تبعیت کرده است. این در حالی است که در ۱۸ کشور شکل‌دهنده مسیر دوم نوسانات شاخص قیمت مسکن، افت و خیز شدید قیمت‌ها، تلاطم و ناپایداری بازار ملک را رقم زده و در ۱۸ کشوری که حرکت شاخص، مسیر اول را به‌وجود آورده، رکود عمیق طی حداقل ۴ سال اخیر در این بازار حاکم شده است.

اطلاعات صندوق بین‌المللی پول درباره عامل موفقیت ۲۰ کشور جهان در تنظیم بازار مسکن مشخص می‌کند: اتاق کنترل متغیرهای بازار مسکن این ۲۰ کشور، با استفاده از اهرم شناور «سقف تسهیلات خرید مسکن»، قدرت وام‌های بانکی را بر حسب پوشش درصدی از قیمت مسکن، همواره تحت‌نظر دارد و متناسب با تغییر شرایط اقتصاد و همچنین نشانه‌های ناپایداری در بازار مسکن، «نسبت وام به قیمت مسکن» را تغییر می‌دهد. در کشورهایی همچون کره، سوئیس، استرالیا و کانادا، درجه انعطاف تسهیلات مسکن در بالاترین حد نسبت به دو گروه دیگر از کشورها قرار دارد به‌طوری که متناسب با بروز نشانه‌هایی از رکود یا رونق در این بخش، نسبت مبلغ وام خرید به قیمت مسکن، به ترتیب، افزایش یا کاهش پیدا می‌کند.

طی سال‌های اخیر، بیشترین اعمال تغییر در سقف تسهیلات خرید مسکن، در این ۲۰ کشور نسبت به دو دسته دیگر کشورها، انجام شده است. آمارهای صندوق بین‌المللی پول حاکی است: کشورهایی که در حال حاضر با رونق پایدار در بخش مسکن مواجه هستند (کشورهای شکل‌دهنده مسیر سوم نوسان شاخص قیمت)، از یکسو بیشترین حجم منابع مالی را برای تقویت سمت عرضه و تقاضای مسکن به بازار تزریق کرده‌اند و از سوی دیگر، بیشترین تعداد سیاست اقتصادی برای تغییر آنی در نسبت وام به قیمت مسکن را نسبت به دو دسته دیگر کشورها، برای تسهیلات پرداختی به‌کار گرفته‌اند.

در فاصله ۲۰۰۷ تا ۲۰۱۶، در ۲۰ کشور برخوردار از رونق پایدار مسکن، ۲۰ سیاست اجرایی برای انعطاف‌پذیر کردن تسهیلات مسکن از جانب دولت‌ها اعمال شد. در کشورهایی که طی این سال‌ها با تلاطم و افت و خیز قیمت مسکن مواجه بودند -گروه دوم- هم میزان تزریق منابع بانکی (تسهیلات رهنی) در پایین‌ترین سطح بوده و هم درجه انعطاف سقف تسهیلات، کمترین بوده است. در این کشورها طی ۲۰ سال گذشته کمتر از ۷ بار، نسبت وام به قیمت مسکن تغییر کرده است.

دسته‌بندی کشورها در نوسانات مسکن

صندوق بین‌المللی پول در آخرین گزارش فصلی مسکن خود (نوامبر ۲۰۱۶)، آمار مربوط به شاخص جهانی قیمت مسکن را منتشر کرد. نمودارهای این گزارش بیانگر آن هستند که شاخص‌های قیمت‌ بخش مسکن بار دیگر در حال نزدیک شدن به مقدار بیشینه خود که در سال ۲۰۰۸ رخ داد، هستند (شکل ۱). از طرفی در این گزارش برای بررسی دقیق‌تر داده‌ها، کشورها بر اساس شرایطی که بر قیمت بخش مسکن‌شان حاکم است، به سه گروه تقسیم شدند:

گروه اول (رکودی): متشکل از ۱۸ کشور شامل برزیل، چین، کرواسی، قبرس، فنلاند، فرانسه، یونان، ایتالیا، مقدونیه، مراکش، هلند، لهستان، روسیه، صربستان، سنگاپور، اسلوونی، اسپانیا و اوکراین است که قیمت مسکن در آنها در مقایسه با زمان رکود بزرگ کاهشی اساسی داشته است (نمودار نقطه چین در شکل ۲). در واقع در این گروه شاخص‌ قیمت مسکن همواره در سطح پایینی قرار داشته است و تنها در اواخر سال ۲۰۰۷ (آغاز بحران مالی آمریکا) شاخص آنها با افزایش شدید روبه‌رو شد.

گروه دوم (متلاطم): متشکل از ۱۸ کشور شامل بلغارستان، دانمارک، استونی، آلمان، مجارستان، ایسلند، اندونزی، ایرلند، ژاپن، لتونی، لیتوانی، مالت، نیوزلند، پرتغال، آفریقای جنوبی، تایلند، انگلیس و آمریکا است که قیمت مسکن در آنها پس از آنکه طی سال‌های ۲۰۰۷ تا ۲۰۱۲ کاهش شدید داشته، از سال ۲۰۱۳ مجددا با روند افزایشی شدید روبه‌رو شده است (نمودار آبی رنگ در شکل ۲). شاخص قیمت بخش مسکن این گروه در سال ۲۰۰۸ به اوج خود رسید و پس از آن و با ترکیدن حباب مسکن سقوط آزاد کرد و اکنون با شیب مشابه زمان بحران قیمت در سال ۲۰۰۷ رو به افزایش است.

گروه سوم (رونق): متشکل از ۲۰ کشور (استرالیا، اتریش، بلژیک، کانادا، شیلی، کلمبیا، جمهوری چک، هنگ‌کنگ، هند، قزاقستان، کره، مالزی، مکزیک، نروژ، پرو، فیلیپین، جمهوری اسلواکی، سوئد، سوئیس و تایوان) که قیمت مسکن در آنها در سال‌‌های ۲۰۰۷ تا ۲۰۱۱ کاهشی اندک و بعد از آن نیز روند افزایشی ملایم داشته است (نمودار قرمز رنگ در شکل ۲). در واقع شاخص مسکن این گروه در طول زمان با روندی کم شیب افزایش یافته است و تنها در بحران مالی ۲۰۰۸ آمریکا شاخص آنها نوسان ناچیزی را تجربه کرد. از طرفی وضعیت اعتبارات بخش مسکن سه گروه معرفی شده را می‌توان در نمودار ۳ مشاهده کرد. همان‌طور که در نمودار مشخص است اعتبار در کشورهای گروه سوم همواره روند صعودی داشته و این روند از حوالی سال ۲۰۱۱ با شتاب فزاینده افزایش یافته است.

به‌علاوه اعتبارات بخش مسکن کشورهای گروه یک اگرچه قبل از سال ۲۰۰۸ با شتاب فراوان افزایش داشته، اما پس از این سال شتاب آن گرفته شده و در یکی، دو سال اخیر با روند کاهش روبه‌رو شده است. بر اساس این نمودار، اعتبارات بخش مسکن در کشورهای گروه دوم اگرچه در سال‌های ۲۰۰۷ تا ۲۰۱۰ نوسانات شدید را تجربه کرد، اما بعد از آن روندی تقریبا باثبات و یکنواختی یافت. تغییرات اعتبارات این گروه به‌گونه‌ای بوده که شاخص اعتبارات بخش مسکن دو گروه دیگر در سال‌های اخیر بالاتر از این گروه قرار گرفته است.

بر اساس آمارهای صندوق بین‌المللی پول، اگرچه شاخص قیمت‌ جهانی مسکن به جایگاهی که قبل از بحران مالی سال ۲۰۰۸ قرار داشت در حال نزدیک شدن است، اما زمانی که وارد جزئیات می‌شویم و داده‌ها را به تفکیک کشورها مورد بررسی قرار می‌دهیم، شرایط اندکی متفاوت است. بر این اساس این صندوق در گزارش خود به بررسی وضعیت بخش مسکن برخی از کشورها پرداخته که نتایج برخی از آنها به‌طور خلاصه در ادامه آمده است. بر این اساس، در میان کشورهای گروه اول (گروه رکودی)، مازاد عرضه مسکن برای کشور چین همچنان در سطح بالایی وجود خواهد داشت. بر اساس گزارش صندوق بین‌المللی پول که گروه‌های شهری با جمعیت پایین کشور چین را مورد ارزیابی قرار داده است، مازاد عرضه‌ای که در سال‌های اخیر در بخش مسکن چین وجود داشته به واسطه محدود کردن اعتباراتی که به فعالان بخش مسکن تعلق می‌گیرد، ساخت‌ و سازهای جدید را در این کشور با مشکل اساسی روبه‌رو ساخته است.

از طرفی در برخی از شهرهای این کشور به لطف سرمایه‌گذاری‌های صورت گرفته، تا حدودی رونق به بخش مسکن دوباره بازگشته است. در هنگ‌کنگ با توجه به عدم تعادلی که در شرایط عرضه و تقاضای بخش مسکن وجود داشته و همچنین اعتبارات‌دهی گسترده به این بخش، قیمت‌ها به‌طور چشمگیری روند افزایشی یافتند، اما برخی از سیاست‌گذاری‌های دولت مرکزی هنگ‌کنگ باعث شد تا این عطش افزایش، اندکی فروکش کند. به‌علاوه با نگاه به آمارهای گذشته قیمت مسکن این شهر، می‌توان روند نوسانی که بخش مسکن در طول زمان داشته مشاهده کرد. در این گزارش برخی نگرانی‌ها پیرامون بخش مسکن‌ کشورهای گروه دوم و سوم وجود دارد: اگر آسیب‌هایی موجود در بازار مسکن کشورهایی همچون بلژیک، کانادا، لوکزامبورگ، مالزی، مالت و انگلیس شدت یابد، دولت این کشورها باید سیاست‌های مناسب برای مقابله با این آسیب‌های را در دستور کار خود قرار دهند. همچنین بخش مسکن کشور نروژ با ارزش‌گذاری بیش از حد روبه‌رو است که می‌تواند تهدیدی برای اقتصاد این کشور باشد. کشور انگلیس نیز از جمله کشورهایی است که قیمت‌های بخش مسکن آن در سال‌های اخیر به‌طور چشمگیر افزایش داشته‌ است. این واقعیت را می‌توان در وضعیت اجاره‌ املاک مسکونی شهر لندن پایتخت این کشور ملاحظه کرد، شهری که بالاترین سطح اجاره‌ها را در ناحیه اروپا دارد. یکی از مهم‌ترین عواملی که باعث فشار بر قیمت مسکن در این کشور شده، عرضه پایین مسکن است. این قیمت‌های بالای مسکن در انگلیس موجب روی آوردن خانوارها به وام‌های رهنی شده که می‌تواند آنها را در معرض خطر مالی قرار دهد. اگر که این شرایط برای بخش مسکن انگلیس ادامه یابد، دولت این کشور باید با اقدامات مناسب در این بخش مانع از بروز بحران شود.

۶ راهکار هبیتات برای بازار مسکن ایران

مدیران دفتر برنامه اسکان بشرسازمان ملل متحد (هبیتات) در تهران دیروز در یک نشست مشترک با مسوولان مسکن کره‌جنوبی و وزارت راه و شهرسازی، جزئیات مدل شش وجهی برای تامین مالی بخش مسکن و حل مشکلات موجود در این زمینه را تشریح کردند.

این مدل پیشنهادی با تکیه بر توانمندسازی هر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن، شش راهکار کلیدی برای تامین مسکن همه اقشار جامعه با تکیه بر تجربه ۱۱ کشور موفق دنیا را ارائه می‌کند. از میان نسخه شش وجهی پیشنهادهای هبیتات برای بهبود وضعیت دسترسی به مسکن مناسب برای همه اقشار جامعه، سه سیاست مربوط به سمت تقاضا و سه سیاست متناسب با وضعیت عرضه مسکن در کشور طراحی شده است.

بنا بر آنچه دیروز مسوولان مسکن کره‌جنوبی، نمایندگان دفتر برنامه اسکان بشر (هبیتات) و مسوولان وزارت راه و شهرسازی تاکید کردند: در حال حاضر برای حل دو معضل اساسی بازار مسکن در ایران این پیشنهادها می‌تواند شرایط را به گونه‌ای تغییر دهد که ضمن ایجاد پوشش مالی مناسب مالی برای تامین مسکن همه اقشار جامعه، هیچ گروهی از برنامه‌های تامین مالی و توانمندسازی در بخش مسکن عقب نماند. مطالعات کارشناسی در حوزه مسکن نشان می‌دهد در حال حاضر سیاست‌های تقویت سمت تقاضای مسکن معطوف به بخشی از دهک ۴ تا حداکثر دهک ۶ درآمدی است؛ این در حالی است که هم اکنون حدود ۴۰ درصد از اقشار جامعه که عمدتا متعلق به دهک‌های پایین درآمدی (دهک‌های یک تا سه و بخشی از دهک چهار) هستند در وضعیت محرومیت کامل از تسهیلات بانکی برای تامین مسکن به سر می‌برند. توصیه‌های کارشناسی هبیتات برای حل مشکلات مسکن از طریق توانمندسازی سمت عرضه مسکن، عمدتا به حمایت‌های مستقیم و غیر مستقیم از سازندگان مربوط می‌شود. مدیران و کارشناسان هبیتات به مسوولان مسکن ایران پیشنهاد کردند از طریق سه سیاست کاربردی می‌توانند سمت عرضه مسکن را به نفع حل مشکلات موجود در مسیر ساخت واحدهای مسکونی مورد تقاضا در بازار مصرف توانمند کنند.

اولین پیشنهاد، به اعطای یارانه‌های مختص تامین خدمات در بخش مسکن به سازندگان برمی‌گردد؛ به این صورت که دولت از محل یارانه‌ها و منابع ناشی از بازپرداخت تسهیلات داده شده به متقاضیان مسکن در دوره‌های قبلی، منابعی را برای کمک به تقویت بنیه مالی سازندگان به خصوص آن دسته از سازندگانی که ساخت و سازهای خود را با نیاز فعلی بازار مصرف هماهنگ و منطبق می‌کنند، اختصاص دهد. پیشنهاد دوم، سیاست ایجاد اتصال مستقیم و بدون واسطه سازندگان به کارخانه‌های تولیدکننده مصالح ساختمانی است؛ تجربه کشورهای موفق در این زمینه نشان می‌دهد در مواردی که دولت‌ها این سیاست را به کار بسته‌اند حذف روند واسطه‌گری از بازار خرید و فروش مصالح ساختمانی منجر به کاهش قابل توجه هزینه ساخت مسکن و در نتیجه قیمت تمام شده آن شده است. مسوولان دفتر هبیتات در سومین توصیه خود به دولت ایران برای توانمندسازی سمت عرضه مسکن تاکید می‌کنند: سیاست‌های اعطای وام و تسهیلات باید برای هر دو عامل موثر در ساخت مسکن اعم از «تولیدکننده مصالح» و «سازنده مسکن» اعمال شود؛ به این ترتیب در راستای حمایت از سمت عرضه، نه تنها لازم است دولت به سازندگان تسهیلات بدهد، بلکه لازم است به تولیدکنندگان مصالح ساختمانی هم وام در گردش بدهد. سه توصیه دیگر هبیتات برای حل مشکلات مسکن در کشور، مربوط به سمت تقاضا و توانمندسازی همه متقاضیان مصرفی است.

کارشناسان بین‌المللی دفتر اسکان بشر سازمان ملل دیروز به مسوولان وزارت راه وشهرسازی توصیه کردند: برای توانمندسازی متقاضیان مسکن، لازم است سازوکاری طراحی شود که تسهیلات بانکی به همه متقاضیان تعلق بگیرد و هیچ گروهی -به خصوص دهک‌های کم درآمد - از این تسهیلات محروم نماند. پیشنهاد دوم به محرومیت‌زدایی گروه‌های کم‌درآمد به خصوص دهک‌های یک تا ۳ از دسترسی به وام مسکن برمی‌گردد؛ براساس این پیشنهاد دولت می‌تواند با تاسیس «صندوق ضمانت بازپرداخت تسهیلات مسکن»، با استفاده از منابع دولتی، ناتوانی گروه‌های کم درآمد برای بازپرداخت وام بانکی را پوشش دهد. در عین حال، دولت می‌تواند با پیاده‌سازی مدل واگذاری مسکن پلکانی (واگذاری واحدهای مسکونی نیمه‌تمام البته در حد سکونت) و کمک تدریجی به گروه‌های کم درآمد برای تکمیل این واحدها در مدت زمان مشخص و همچنین واگذاری واحدهای مسکونی اجاره‌ای، سومین سیاست پیشنهادی برای توانمندسازی سمت تقاضای مسکن را اجرایی کند.

تجربه کره‌جنوبی

مسوولان مسکن کره‌جنوبی با اشاره به تجربه این کشور در حل مشکلات مربوط به تامین مالی مسکن در نشست دیروز اعلام کردند: در سال ۲۰۱۵ دولت کره تصمیم گرفت با تخصیص بودجه به بخش مسکن مشکلات موجود در این حوزه را کاهش دهد؛ در این راستا کره‌جنوبی یک قانون جدید با عنوان قانون ایجاد «مسکن اجاره‌ای خصوصی» تصویب و از این طریق بخش خصوصی را به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای مطابق با الگوی مصرف وارد کرد.

با این اقدام، دولت کره، نرخ بهره وام مسکن را از ۵ درصد به حدود یک درصد کاهش داد؛این در حالی است که در دهه ۱۹۶۰ کره سیاستی برای مسکن نداشته، در دهه ۷۰ طرح مسکن اجاره‌ای خصوصی را به‌صورت کوتاه مدت اجرا می‌کند، دهه ۸۰ برای این طرح یک طرح ترویجی در نظر گرفته شده و یک قانون با عنوان قانون «ترویج مسکن اجاره‌ای خصوصي» تصویب شد. در دهه ۹۰ میلادی با تاکید بر طرح‌ها و ابتکارات بخش خصوصی در زمینه مسکن اجاره‌ای خصوصی این سیاست‌ها ادامه پیدا می‌کند و در قرن ۲۱ یک میلیون واحد مسکن اجاره‌ای خصوصی در این کشور تولید و به متقاضیان واجد شرایط واگذار می‌شود. از سال ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۷ انواع مختلفی از پروژه‌های مسکن اجاره‌ای خصوصی در این کشور اجرا شده و هم اکنون نیز این گونه ساخت و سازها در کره ادامه دارد.

یکی از این پروژه‌ها به پروژه «مسکن شاد» معروف است که عملیات اجرایی آن از سال ۲۰۱۳ آغاز شده و تا سال ۲۰۱۷ ادامه دارد. این پروژه قرار است اسکان اجاره‌ای ارزان قیمت برای دانشجویان، زوج‌های جوان و کارمندان و کارگران تازه‌کار را فراهم کند. به گزارش «دنیای اقتصاد» براساس تعریف سازمان ملل، برنامه اسکان بشر ملل متحد (هبیتات) برای زندگی شهری بهتر، تلاش می‌کند. رسالت هبیتات ترویج و ارتقای توسعه اجتماعی و زیست‌محیطی اسکان بشر و دستیابی به هدف مسکن درخور برای عموم است. هبیتات می‌کوشد با پیشگامی در فرآیند شهری‌شدن و ترویج تغییر سیاست‌ها، روش‌ها و نگرش‌های مقابله با نیازهای توسعه شهری، رشد شهرها و مناطق روستایی را به فرصتی برای توسعه تبدیل کند؛ فرصتی فراگیر برای همه شهروندان. برنامه اسکان بشر ملل متحد در حال حاضر در عمده کشورهای دنیا نمایندگی فعال دارد.