اجاره‌‌نشین‌ ها، بازندگان بازار نامتعادل مسکن

روزنامه ایران در گزارشی میدانی در پایتخت، افزایش نرخ اجاره‌بها را بررسی کرد و نوشت: بازار اجاره مانند بازارهای دیگر هر سال دستخوش تغییرات قیمتی است و معمولاً افزایش قیمت دارد اما با توجه به ثبات قیمت خرید و فروش و کاهش نرخ تورم، افزایش اجاره بها امسال بالاتر از نرخ‌های متعارف است که علت اصلی آن کاهش واحدهای عرضه شده پرمتقاضی است.

مشاهدات میدانی و پرس وجو از بنگاههای معاملات در سطح شهر تهران نشان می‌دهد اجاره‌ها در مردادماه به نسبت ماه قبل افزایشی ندارد و میزان افزایش تقریباً مانند تیرماه است.

به گفته یکی از مشاوران املاک در غرب تهران اجاره واحدی که سال گذشته 70 میلیون ودیعه داشته امسال 90 میلیون و حتی برخی صاحبخانه‌ها ودیعه را 100 میلیون تعیین می‌کنند. به گفته این فعال بازار مسکن در بسیاری موارد امکانات مسکن عرضه شده با اجاره تعیین شده تناسبی ندارد اما صاحبخانه‌ها حاضر نیستند اجاره کمتری را در نظر بگیرند.

به گفته این مشاور املاک چون مسکن اجاره ای برای اکثر صاحبخانه‌ها منبع درآمد است و با توجه به شرایط اقتصادی آنها حاضر نیستند منبع درآمدی خود را کاهش دهند. یکی دیگر از مشاوران املاک می‌گوید نرخ‌های اجاره حداقل 20 درصد نسبت به سال گذشته بیشتر شده است. او نیز می‌گوید مثلاً رهن 70 میلیون امسال تقریباً 90 میلیون پیشنهاد می‌شود و واحدی که رهن آن 100 میلیون بوده امسال 130 تا 140 میلیون رهن برای آن تعیین شده است. این مشاور املاک در شرق تهران معتقد است چون صاحبخانه‌ها در مناطق جنوبی و مرکزی شهر ثروتمند نیستند و مسکن برای آنها منبع درآمد است حاضر نیستند قیمت‌ها را کاهش دهند و آن را ریسکی برای زندگی خود می‌دانند. واحدی 75 متری در یکی از مناطق جنوبی پایتخت که به گفته مشاور املاکی در این منطقه این واحد پارکینگ ندارد و خوش نقشه هم نیست اما مالک برای آن 50 میلیون ودیعه و یک میلیون اجاره ماهانه در نظر گرفته است. به گفته این مشاور امللاک تذکر آنها به صاحب ملک فایده‌ای نداشته و صاحب ملک تأکید دارد که به پول آن نیاز دارد.

همچنین واحدی 48 متری در طبقه چهارم بدون آسانسور و پارکینگ در منطقه نامجو 40 میلیون رهن کامل برای اجاره عرضه شده است که مشاوران املاک این منطقه هم معتقدند قیمت آن بالاتر از امکانات ساختمان و ملک است. به گفته مشاوران املاک بسیاری از مستأجران تمایل دارند که قرارداد خانه را تمدید کنند اما مالکان چون نرخ‌ها را بیشتر کرده‌اند تمایلی به این کار ندارند.

در پی اعلام کاهش قطعی نرخ سود سپرده‌های بانکی از ماه جاری، برخی فعالان بازار مسکن معتقدند این تصمیم موجب بالا رفتن اجاره ها می‌شود اما بیشتر مشاوران املاک می‌گویند این خبر تاکنون تأثیری در بازار نداشته یا تأثیر آن در حد 100 تا 150 هزار تومانی تغییر قیمت‌های اجاره است.

به گفته مشاوران املاک کاهش نرخ سود بیشترین تأثیری که در بازار دارد تبدیل ودیعه به اجاره ماهیانه است. آنها می‌گویند با اینکه مالکان نسبت به ودیعه تمایل بیشتری دارند چون آن را امن می‌دانند اما کاهش نرخ سود ممکن است آنها را نسبت به تبدیل ودیعه به اجاره ترغیب کند.

اگرچه مدت کمی از آغاز این روند گذشته، با این حال واحدهای مسکونی مناطق گران قیمت که پول ودیعه مسکن یا رهن کامل آنها با مبالغ بالای 200 میلیون تومان بودند، جزو نخستین واحدهای مسکونی هستند که از سوی مالکان با تغییر وضعیت رهن به اجاره روبه رو شده‌اند. این تبدیل ودیعه به اجاره بها هنوز برای املاک ارزان‌تر رونق چندانی ندارد؛ چرا که بسیاری از موجران و مالکان واحدهای کوچک از بیم ناتوانی مستأجران در پرداخت اجاره بها، مجبورند ودیعه مسکن از آنها اخذ کنند؛ بخصوص که طرفداران واحدهای مسکونی ارزان‌تر اکثراً از اقشار متوسط یا پایین تر هستند که توانایی پرداخت مبالغ بالا به‌عنوان اجاره بها را ندارند.

مصطفی قلی خسروی کارشناس بازار مسکن نیز با اشاره به تأثیر لازم الاجرا شدن کاهش نرخ سود بانکی تا سقف 15 درصد در بازار اجاره مسکن اظهار داشت: بیشتر از آنکه این اقدام پولی و مالی دولت در بازار مسکن تأثیر‌گذار باشد جو روانی ایجاد شده، در بازار باعث نوسان قیمتی می‌شود.

وی با بیان اینکه کاهش نرخ سود بانکی شاید برای مدتی باعث نوسان قیمت‌ها در بازار مسکن شود اما برای رسیدن به رونق راهی جز این وجود ندارد، ادامه داد: پیش از این سیاست کاهش نرخ سود بانکی، با ایجاد صندوق‌های ویژه توسط بانک‌ها به اجرا نمی‌رسید بنابراین نقدینگی وارد بازار‌های مولد مانند ساخت و ساز مسکن نمی‌شد.

حال می‌توان انتظار داشت که با کاهش نرخ سود بانک، طرف عرضه در بازار مسکن تقویت شود. این کارشناس بازار مسکن با اشاره به افزایش مقطعی نرخ اجاره بها گفت: با لازم الاجرا شدن سیاست کاهش نرخ سود بانکی، ممکن است به صورت مقطعی نرخ اجاره در بازار مسکن افزایش یابد اما بازار مسکن در حال‌ گذار است و این نوسان‌های قیمتی مقطعی خواهد بود.