انبوه‌سازي با كمك صندوق‌هاي مسكن

روزنامه اعتماد: اشاره به پروژه شهرك اكباتان نمونه‌اي بود كه حسين عبده تبريزي مشاور وزير راه و شهرسازي به عنوان يكي از موفق‌ترين عملكردهاي موسسات پس‌انداز و صندوق‌هاي منطقه‌اي برشمرد.

در سه دهه قبل، از وجود اين صندوق‌هاي منطقه‌اي بي‌بهره بوده‌ايم اما از ابتداي دولت يازدهم وزير راه و شهرسازي تشكيل اين موسسات را به همراه بانك مسكن پيگيري كرد و سرانجام در شوراي پول و اعتبار ايجاد موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن تصويب و ابلاغ شد. خلاصه‌ترين توضيحي كه عبده از عملكرد اين موسسات ارايه مي‌دهد؛ تشكيل صندوق‌هايي است براي اجراي پروژه‌هاي منطقه‌اي با مشاركت سه گروه انبوه‌سازان، مردم و بانك مسكن.

به اين ترتيب مانند آنچه براي شهرك اكباتان انجام شد؛ صندوقي براي ساخت پروژه‌‌اي منطقه‌اي شكل مي‌گيرد كه پايه آن زميني است كه از سوي انبوه‌ساز به مشاركت گذاشته مي‌شود. سپس بانك مسكن با ايجاد صندوق پس‌انداز براي پروژه تعريف شده و آورده اوليه‌ خود، زمينه را براي مشاركت مردم و جمع‌آوري سپرده‌هاي آنان فراهم مي‌كند. به مرور و در بلندمدت با ساخت پروژه مورد نظر، مردم مي‌توانند از همان صندوق يا موسسه براي خريد واحدهاي ساخته شده، تسهيلات دريافت كنند و واحدهايي كه پيش‌بيني مي‌شود در رديف واحدهاي ارزان يا ميان قيمت باشد را خريداري كنند. طرح موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن در كنار صندوق‌هاي پس‌انداز يكم و ديگر طرح‌هاي دولت، مي‌تواند قدرت خريد طبقه متوسط را به مرور افزايش دهد و سبب تحريك تقاضا در اين بازار شود. وزارت راه و شهرسازي در طرح‌هايي مانند موسسات پس‌انداز يا صندوق يكم، فقط قشر متوسط را هدف گرفته است.

يعني اقشاري كه قدرت پس‌انداز كردن و پرداخت اقساط تسهيلات را دارند. هرچند به گفته وزير راه براي اقشار ضعيف مسكن اجتماعي و براي اقشار پردرآمد، طرح‌هاي تسهيلاتي ساخت و ساز پيش‌بيني شده اما عمده تمركز سياستگذاران در اين بخش، خانه‌هاي ارزان و ميان قيمت براي اقشار متوسط است. حسين عبده تبريزي مشاور وزير راه و شهرسازي در خصوص پروژه ابلاغ شده موسسات پس‌انداز و نحوه عملكرد آن توضيحاتي به خبرنگار اعتماد مي‌دهد كه مشروح آن را در ادامه مي‌خوانيد.

ابتداي هفته دستورالعمل اجرايي تاسيس، فعاليت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن ابلاغ شد. پيش از اين نيز طرح‌هاي متعددي در خصوص افزايش توان خريد اقشار متوسط از سوي سياستگذاران پولي و مسكن ابلاغ شده بود كه البته هنوز اثرات آن بر بازار مسكن هويدا نيست. به نظر شما موسسات پس‌انداز چه نقشي در تحرك اين بخش خواهند داشت؟

موسسات پس‌انداز مسكن پيش از انقلاب نيز وجود داشت و با جمع‌آوري منابع براي پروژه‌هاي خاص از يك سو امكان اجراي پروژه را از محل منابع مختلف فراهم كرده و از سوي ديگر شرايط را براي خريد اقشار متوسط مهياتر مي‌كرد. نمونه اين پروژه‌ها، شهرك اكباتان است كه با تامين مالي صندوق‌هاي پس‌انداز ايجاد شد و به عنوان نمونه‌اي موفق شرايط را براي خانه‌دار شدن اقشار متوسط نيز فراهم كرد. به عبارت ساده‌تر اين موسسات، امكان تامين مالي پروژه‌هاي بزرگ را از محل آورده‌هاي مردم فراهم مي‌كند. بطور مثال اگر بخواهيم پروژه‌اي ٥٠٠ واحدي در شرق تهران داشته باشيم با ايجاد صندوقي خاص براي آن پروژه، منابع لازم را براي اجراي كار گردآوري كرده و نهايتا با اعطاي تسهيلات، قدرت خريد لازم را به سپرده‌گذاران اين پروژه اعطا مي‌كنيم. بنابراين اين موسسات به نوعي به مثابه جايگزيني براي صندوق‌هاي پس‌انداز نيز عمل مي‌كند و به عنوان يك ابزار مطلوب در بازار مسكن شناخته مي‌شود.

پس معتقد هستيد اين طرح مي‌تواند باعث تحرك بخش مسكن شود؟

هر ابزاري كه به مردم كمك كند در بلندمدت از طريق تسهيلات، صاحب خانه شوند، ابزار خوبي است.

بر اساس ابلاغيه شوراي پول و اعتبار حداقل سرمايه لازم براي تاسيس و فعاليت موسسه پس‌انداز و تسهيلات مسكن در تهران مبلغ ٥٠٠ ميليارد ريال و در ساير كلان‌شهرها و مراكز استان‌ها نيز ٣٠٠ ميليارد ريال است. به نظر شما اين ميزان منابع براي اجراي پروژه‌هايي همانند شهرك اكباتان كافي است؟

بسته به اندازه پروژه، سقف پروژه‌ها قابل تغيير است. مسلم است كه ٥٠ ميليارد تومان عدد بدي نيست ولي براي اجراي هر نوع پروژه‌اي كافي نخواهد بود. در ابلاغيه هم عدد مورد اشاره به عنوان حداقل سرمايه ذكر شده است. ضمن آنكه براي اجراي يك پروژه مي‌تواند صندوق‌هاي متعددي نيز تشكيل شود.

هدف اين طرح، تامين مسكن اقشار متوسط است؟

بديهي است هدف وزارت راه و شهرسازي و بانك مسكن از تعقيب تشكيل اين صندوق‌ها، تامين مسكن ميان قيمت و ارزان قيمت براي طبقه متوسط جامعه است. با توجه به سرمايه در نظر گرفته شده مي‌توان برآورد كرد اين وجوه مربوط به پروژه‌هاي گران قيمت نيست.

جزييات تامين مالي اين پروژه چيست؟ مردم چگونه در اين پروژه‌ها مشاركت خواهند داشت؟

اين صندوق‌ها با آورده اوليه انبوه‌سازان به عنوان زمين شكل مي‌گيرد و بانك مسكن نيز به عنوان ضلع دوم تامين مالي پروژه، بخشي از آورده اوليه را خود تامين مي‌كند. سپس با جمع‌آوري سپرده‌هاي مردم به تدريج پروژه ساخته مي‌شود. بعد از نهايي شدن پروژه ساخت است كه از طريق اعطاي تسهيلات به سپرده‌گذاران امكان خريد واحدهاي ساخته شده براي آنها مهيا خواهد شد. به هر حال در كنار صندوق پس انداز مسكن اين طرح مي‌تواند راهي براي توسعه توان خريد مردم و تحريك تقاضا براي واحدهاي ارزان قيمت و ميان قيمت باشد. از اين جهت اين اقدام مثبتي ارزيابي مي‌شود كه از سال‌ها قبل آقاي آخوندي پيگير اجرايي شدن آن بود.

صندوق‌ها و موسسات ايجاد شده پيش از انقلاب چه شد؟ برخي بر عملكرد اين صندوق‌ها نقدهاي تندي دارند.

خير. اين صندوق‌ها بسيار موفق عمل كرد. بعد از انقلاب عدم تعادل و عدم برنامه‌ريزي براي اين صندوق‌ها سبب شد در بانكي به نام بانك رهني ادغام شوند و بعدها در قالب بانك مسكن ادامه فعاليت با شيوه‌اي ديگر داشته باشد. نمونه‌هايي مانند شهرك اكباتان و خزر بر اساس شكل‌گيري همين صندوق‌ها ايجاد شد و نمونه‌هاي بسيار موفقي نيز بودند.

موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن كه در بيشتر كشورها تحت عنوان موسسات پس‌انداز و وام (Savingsand Loan Associations) يا ديگر عناوين مشابه وجود دارند، در واقع نوعي از نهاد‌هاي مالي هستند كه سپرده‌هاي پس‌انداز خرد را دريافت كرده و وام‌‌هاي مسكن ارايه مي‌كنند. هدف اصلي تاسيس اينگونه موسسات، ارايه وام‌‌هاي رهني براي خريد ملك مسكوني در مناطق جغرافيايي مشخص است. با فراهم كردن بستر تاسيس موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن، مي‌توان انتظار داشت كه يكي از زمينه‌هاي شكل‌گيري پايدار و مداوم منابع مالي مورد نياز براي تامين مالي بخش مسكن و همچنين تسهيل و تسريع تامين مسكن اقشار مختلف جامعه بدون داشتن اثرات تورمي و ازدحامي براي ديگر بخش‌هاي اقتصادي فراهم شود.

البته سابقه تاسيس اينگونه نهادهاي تامين مالي بخش مسكن به قبل از انقلاب برمي‌گردد. در آن دوره با تصويب قانون تشويق پس‌انداز مسكن در سال ١٣٤٦، تا سال ١٣٥٨ تعداد ١٦ شركت پس‌انداز و وام مسكن در تهران و ١٤ استان كشور تاسيس شده بود. با پيروزي انقلاب اسلامي ايران و متعاقب اجراي قانون ملي شدن بانك‌ها در سال ١٣٥٨، تمام ١٦ شركت پس‌انداز و وام مسكن همراه با بانك ساختمان و شركت سرمايه‌گذاري ساختمان بانك‌هاي ايران در بانك رهني ادغام شده و بانك مسكن را تشكيل دادند.