قیمت خانه در مناطق زلزله‌خیز تهران چقدر است؟

روزنامه هفت صبح: صادقانه بگوییم، می توانید همین حالا از خواندن گزارش منصرف شوید و سراغ کارهای مهم تری بروید. شوخی که نیست! بالاخره وقتی صفحات و لایه های زمین دل شان بخواهد با هم کشتی بگیرند، چیزی نمی تواند جلودارشان باشد. حرف هایی که کارشناسان می زنند محترم! اما زلزله گوشش به این حرف ها بدهکار نیست. اگر با خواندن تیتر چشم های تان دودو می زند و بی تابانه می خواهید هرچه زودتر اسم محله های در معرض آسیب را بدانید، اجازه بدهید خیال تان را راحت کنیم. کارشناسان می گویند مناطق ۱ تا ۳ به کل روی گسل هستند. در مناطق ۷ و ۹ و ۱۱ و ۱۷ هم بافت مناطق به شکلی است که اگر زلزله بیاید، اوضاع چندان خوب پیش نرود. در مناطق ۸، ۱۰، ۱۲، ۱۳، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ نیز مقدار خطر زیاد است.

حواس تان هست که همین الان تقریبا از تمام مناطق تهران اسم بردیم؟ با این حال آدم های منطقی تر روی حرف شان پافشاری می کنند و می دانند که کلی گویی مشکلی را حل نمی کند. چه بسا وقتی زبان مان لال! زلزله آمد در یکی از همین مناطق پرخطر شما زنده ماندید چون خانه تان را منطقی، اصولی و ضدزلزله ساخته اند. برای همین فکر می کنیم خواندن این گزارش که با کمک گرفتن از اطلاعات خبرآنلاین نوشته شده است، خالی از لطف نباشد.

کیفیت فدای سودآوری

پس از زلزله چهارشنبه ۲۹ آذر تهران، بحث تاب آوری ساختمان ها در برابر حوادث مختلف بسیار مطرح شده است. گروهی تصور می کنند که در خانه های نوساز امنیت بیشتری دارند غافل از اینکه برخی از این خانه ها حتی از خانه های فرسوده هم آسیب پذیرتر هستند چرا که به دلیل غفلت در نظارت حین ساخت، برخی سازندگان به بدترین نوع و شکل ساختمان ها را می سازند و به اصطلاح رایج مردم به آنها «بساز و بنداز» می گویند. این روزها اگر پای صحبت ساکنان ساختمان های نوساز بنشینید، برخی از آنها از خانه ها و نوع ساخت آنها راضی و گروهی اما به حدی ناراضی هستند که هرلحظه در خانه خود را باز می کنند، با خرابی یک بخشی از خانه رو به رو می شوند؛

این در حالی است که حتی گاهی یک سال هم از عمر ساخت این واحد مسکونی نمی گذرد. هم اکنون بساز بفروش ها با خرید خانه های کلنگی یا مشارکت در ساخت و حتی خرید زمین های متروکه سعی می کنند تعداد واحدهای ساختمانی بیشتری را به بازار عرضه کنند. نرخ مشارکت در ساخت و ساز در زمانی که بازار در شرایط صعودی به سر می برد، حدود ۶۰ به ۴۰ است. یکی از فعالان حوزه مسکن می گوید: «سیستم بساز بفروشی در ایران، شیوه ای جذاب برای کسب درآمدهای یک باره و سوداگری در بازار محسوب می شود.

بساز بفروش ها در مدت زمانی که بازارهای سرمایه گذاری دیگر قادر به جذب سرمایه نیستند از تجمع نقدینگی و سرمایه های سرگردان در بازار مسکن استفاده کرده و در کوتاه مدت، سودهای کلانی به دست می آورند.» خاصیت سرمایه، جذب سود حداکثری است و برای این کسب سود، بسیاری از بسازبفروش ها از کیفیت بنای ساخته شده شان در نبود نظارت کافی می کاهند. به عبارتی بسیاری از بسازبفروش ها یا در مرحله «سفت کاری» یا در مرحله «نازک کاریم از کیفیت بنا می کاهند. به این گروه به زبان رایج عامه مردم، «بساز و بنداز» می گویند.

میزان مقاومت های ساخته شده روی گسل

در شرایط فعلی اما زلزله هایی که هر روز در گوشه ای از ایران خبرش منتشر می شود و طی یک ماه اخیر نیز سه بار تهران را لرزاند، این سوال را در ذهن بسیاری از ساکنان تهران مطرح کرد که خانه ای در آن ساکن هستند تا چه اندازه در مقابل زلزله تاب می آورد. بهرام عکاشه، پدر علم زلزله شناسی ایران و رییس سابق بخش زلزله شناسی موسسه ژئوفیزیک دانشگاه تهران چندی پیش طی یک مصاحبه گفته بود: «مناطق ۱، ۲ و ۳ بیشترین آسیب را از فعال شدن احتمالی گسل های شمال شهر می بینند.» وسعت منطقه یک حدود ۶۴ کیلومتر مربع است.

این منطقه از طرف شمال محدود به ارتفاعات ۱۸۰۰ متری دامنه جنوبی کوه های البرز، از جنوب به بزرگراه چمران حد فاصل دو راهی هتل آزادی و بزرگراه مدرس و پل آیت الله صدر و از غرب به اراضی رودخانه درکه و از شرق به انتهای بزرگراه ارتش و منبع نفت شمال شرق تهران محدود می شود. اگر بخواهیم از محله ها اسم ببریم، نام هایی تکرار می شوند که آنها را به عنوان محله های اعیان نشین و گرانقیمت پایتخت می شناسیم. جاهایی مثل اقدسیه، الهیه، تجریش، دارآباد و دربند، زعفرانیه، سوهانک، فرمانیه، قیطریه، کامرانیه، نیاوران، ولنجک و... منطقه ۲ شهرداری تهران در شمال شرقی میدان آزادی؛ از غرب تا شمال تهران ادامه دارد.

این منطقه از جنوب به خیابان آزادی، از غرب به بزرگراه اشرفی اصفهانی و بزرگراه محمدعلی جناح و از شرق به بزرگراه شهید چمران محصور است. منطقه ۲ شامل محله های آریاشهر (صادقیه)، شهرآرا، ستارخان، گیشا، شهرک ژاندارمری، شهرک غرب، سعادت آباد و طرشت می شود. منطقه ۳ هم در بخش شمال شرقی شهر تهران واقع شده است. این منطقه از جنوب تا اتوبان همت و بزرگراه رسالت، از غرب تا اتوبان چمران، از شرق تا خیابان پاسداران و بخشی از خیابان شریعتی و شمال تا بزرگراه های مدرس، صدر و چمران گسترده شده است. خطر تنها تهرانی های ساکن این سه منطقه را تهدید نمی کند.

عکاشه می گوید مناطقی چون ۷، ۱۱، ۹ و ۱۷ نیز به دلیل داشتن بافت فشرده، در صورت وقوع زلزله آسیب جدی می بینند. منطقه ۷ در مرکز شهر تهران واقع شده است. این منطقه دارای پنج ناحیه و ۱۶ محله و وسعتی حدود ۱۵۳۶۸۰۰ کیلومترمربع است. بهار، گرگان، نظام آباد، عباس آباد، عشرت آباد، بهجت آباد و اندیشه از محلات مشهور این منطقه هستند. منطقه هفت شهرداری تهران از شمال همجوار مناطق ۳ و ۴ از شرق با منطقه ۸ از غرب با منطقه ۶ و از جنوب با مناطق ۱۲ و ۱۳ شهرداری تهران همسایه است. مرز شمالی این منطقه بزرگراه رسالت، مرز شرقی خیابان های مجیدیه (استاد حسن بنا) و سبلان، مرز جنوبی خیابان های انقلاب و دماوند و مرز غربی آن بزرگراه مدرس و خیابان شهید دکتر مفتح را شامل می شود.

منطقه 9 در غرب شهر تهران واقع شده است. از مهم ترین اماکن این منطقه می توان به فرودگاه مهرآباد و پادگان جی اشاره کرد. از محله های آن می توان از خیابان آذری، مهرآباد شمالی و جنوب، 30 متری جی، یافت آباد، 20 متری شمشیری، 21 متری جی، بلوار استاد معین، تهرانسر و پل ساوه نام برد. منطقه 11 در مرکز تهران قرار دارد و از شمال به میدان انقلاب و خیابان آزادی، از شرق به خیابان های وحدت اسلامی و حافظ، از جنوب به میدان راه آهن و خیابان شوش و از غرب به خیابان های شهید نواب صفوی و شهید ابراهیمی (عباسی) و میدان حق شناسن محدود می شود.

همچنین سفارتخانه کشورهای ایتالیا، فرانسه، لبنان، ارمنستان و نیز چندین پادگان نظامی که در این منطقه قرار دارند باعث شده همواره این منطقه پذیرای مهمانان خارجی و تردد آنها باشد و موقعیت استراتژیکی را به این منطقه بخشیده است. وجود مراکز مهم اقتصادی و بازارهای تخصصی با عملکرد فرامنطقه ای و فراشهری مانند تولید و فروش لوازم خودرو، انواع پیچ و مهره و ابزارآلات، بورس مواد غذایی پوشاک و البسه، لوازم صوتی و تصویری، مراکز نشر کتاب سراسری، مراکز مهم دانشگاهی و علمی از جمله دانشگاه تربیت معلم، جهان دانشگاه، دانشگاه علامه طباطبایی، دانشگاه جنگ دانشکده افسری و دامپزشکی ارتش و همچنین وجود ۱۰۰ مسجد و اماکن مهم آموزش کشوری در منطقه ۱۱ شرایط خاصی برای آن ایجاد کرده است.

منطقه 17 شهرداری تهران تقریبا در جنوب غربی شهر تهران واقع شده که از شمال و شمال غرب به مناطق 10 و 9 که حدفاصل آن ها خیابان قزوین از تقاطع صفوی تا سه راه آذری و خیابان آذری محدود می شود. از سمت جنوب و جنوب شرقی به منطقه 19 و پادگان قلعه مرغی، حدفاصل آنها خیابان زمزم و از سمت شرق به مناطق 11 و 16 که حد فاصل آنها خیابان های نواب صفوی، عبدالهی و مستقل است محدود می شود. این منطقه همچنین از سمت مغرب به منطقه 18 حدفاصل جاده ساوه و یافت آباد محدود می شود.

محسن هاشمی، رییس شورای شهر تهران نیز شش منطقه تهران شامل مناطق ۹، ۱۰، ۱۲، ۱۴، ۱۶ و ۱۷ را دارای خطرپذیری بالا و مناطق ۷، ۸، ۱۳، ۱۵، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ را دارای خطرپذیری متوسط معرفی کرده است. از سوی دیگر، بررسی ها نشان می دهد از میان ۶۵ گسل استان تهران، سه گسل ری، مشا و شمال تهران دارای بیشترین خطر به لحاظ آسیب پذیری برای شهر تهران هستند.

براین اساس، به کارگیری مصالح ساختمانی منطبق با استانداردهای بین المللی، مقاوم سازی اماکن و مراکز امدادرسانی، ممنوعیت ساخت و ساز در حریم اول گسل های شمالی و جنوبی تهران، کاهش بار تراکمی محله های پرتراکم به ویژه بافت فرسوده، جزو مهم ترین تکالیف و راهکارهای افزایش تاب آوری شهر تهران مطرح می شود. علاوه بر این، مدیریت شهری وظیفه دارد از ساخت و ساز در شیب های تند پرهیز و ضوابط و مقررات ساخت و ساز اصولی و مقاوم در کل پهنه شهری را اعمال کند.

مظنه قیمت در مناطق پرخطر

گزارش اخیر بانک مرکزی از متوسط قیمت فروش یک مترمربع زیربنای واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲ گانه تهران در آبان ماه امسال حاکی از آن است که متوسط قیمت هر مترمربع در منطقه یک، ۱۰ میلیون و ۲۷۲ تومان، منطقه ۲ حدود هفت میلیون و ۲۳۵ هزار تومان، منطقه ۳ حدود هشت میلیون و ۴۵۹ هزار تومان، منطقه ۴ حدود پنج میلیون و ۷۸ هزار تومان، منطقه ۵ حدود پنج میلیون و ۶۴۷ هزار تومان است.

همچنین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه 6 حدود شش میلیون و 505 هزار تومان، منطقه 7 حدود چهار میلیون و 575 هزار تومان، منطقه 8 حدود چهار میلیون و 635 هزار تومان، منطقه 9 حدود سه میلیون و 197 هزار تومان، منطقه 10 حدود سه میلیون و 147 هزار تومان، منطقه 11 حدود سه میلیون 526 هزار تومان، منطقه 12 حدود سه میلیون و 296 هزار تومان، منطقه 13 حدود چهار میلیون و 322 هزار تومان، منطقه 14 حدود سه میلیون و 694 هزار تومان و منطقه 15 حدود دو میلیون 868 هزار تومان گزارش شده است.

از سوی دیگر، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۱۶ حدود دو میلیون ۷۶۶ هزار تومان، منطقه ۱۷ حدود دو میلیون و ۵۳۴ هزار تومان، منطقه ۱۸ حدود دو میلیون ۳۹۶ هزار تومان، منطقه ۱۹ حدود دو میلیون و ۷۵۷ هزار تومان، منطقه ۲۰ حدود دو میلیون و ۶۴۷ هزار تومان، منطقه ۲۱ حدود سه میلیون و ۳۹۶ هزار تومان و منطقه ۲۲ حدود چهار میلیون و ۴۱۷ هزار تومان است.