مسکن ملی با کدام پول ساخته می‌شود؟

خبرگزاری ایسنا: با وجود آن‌که سیاست‌گذار طرح اقدام ملی مسکن تلاش کرده با طراحی مدل‌های تامین مالی از طریق تهاتر زمین‌های دولتی به ساخت و ساز در مقیاس دست کم ۴۰۰ هزار واحد رونق دهد، کارشناسان معتقدند فارغ از هر نوع روش اجرا، آورده متقاضیان جوابگوی تکمیل پروژه نیست؛ هرچند عدم اتکا به پول پرقدرت بانک مرکزی نقطه مثبت طرح ارزیابی می‌شود.

طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن بدون استفاده از هرگونه اعتبار دولتی، تماما به منابع داخل پروژه متکی است و سیاست‌گذار تلاش کرده از تزریق پول پرقدرت که منجر به تورم در سطح کلان و هم‌چنین بازار مسکن می‌شود خودداری کند. محمودمحمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی، ویژگی بارز این پروژه را اتکای صد در صد به منابع خود طرح می‌داند. اما سوال اساسی این است که آیا این پروژه برای تحقق، ظرفیت جذب نقدینگی بخش خصوصی با توجه به مقیاس طرح را دارد؟ سوال دیگر این‌که جامعه مخاطب آن تا چه حد از توان مالی برخوردار است؟ تجربه مسکن مهر در جذب منابع مالی متقاضیان نشان داد بسیاری از افراد در پرداخت آورده با مشکل مواجه شدند که به تطویل روند اجرای آن منجر شد.

فروش زمین با اقساط پنج تا ۱۰ ساله

اراضی که به پیمانکاران طرح اقدام ملی مسکن واگذار می‌شود نیاز به آماده‌سازی زمین و ایجاد خدمات زیربنایی و روبنایی دارد که باید برای تامین منابع آن فکر شود. در بحث فروش اقساطی زمین به پیمانکاران، یکی از راهکارهای تامین مالی، ارایه تسهیلات پنج ساله بدون بهره با دو سال تنفس است که وزارت راه و شهرسازی به هیات دولت پیشنهاد داده این زمان به ۱۰ سال افزایش پیدا کند. یعنی از ابتدا هیچ پولی از سوی بخش خصوصی پرداخت نمی‌شود و بعد از پنج یا احتمالا ۱۰ سال، بهره‌برداران، مالک زمین می‌شوند. هزینه‌ای که در این مرحله در اختیار ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها و شهرهای جدید قرار می‌گیرد تنها اعتباری است که باید به خدمات زیربنایی و روبنایی اختصاص پیدا کند.

مسکن ملی در زمان مقرر تحویل می‌شود؟

از حدود ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی مسکن قرار است ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید، ۱۳۸ هزار واحد توسط بنیاد مسکن و ۱۰۰ هزار واحد در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد عرضه شود. اگر ۱۰۰ هزار واحد بافت فرسوده که به شکل مجزا در حال اجراست را کنار بگذاریم باید تا کنون احداث ۳۰۰ هزار واحد تعیین تکلیف می‌شد. اما بر اساس اعلام وزیر راه و شهرسازی با گذشت حدود یک سال از آغاز اجرای طرح، تنها ۲۴۰ هزار نفر ثبت نام شده‌اند؛ زیرا ۴۲ درصد ثبت نام کنندگان معادل ۱۰۰ هزار نفر فاقد شرایط لازم بودند و ۵۸ درصد معادل ۱۴۰ هزار نفر واجد شرایط بوده‌اند. یعنی باید پالایش مجددی صورت گیرد که زمان آن اواخر سال جاری عنوان شده است. کارشناسان معتقدند با این روند بعید است طرح طی دو سال به اتمام برسد. البته وزیر راه و شهرسازی همواره که هدف اصلی‌اش از اجرای پروژه اقدام ملی را خانه‌دار کردن اقشار متوسط و پایین جامعه و هم‌چنین ایجاد نهضت خانه‌سازی عنوان کرده است.

از ۲۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی که در شهرهای جدید تعریف شده تا کنون ۷۰ هزار واحد آغاز شده است. در بنیاد مسکن نیز ۱۳۸ هزار واحد برنامه‌ریزی شده که تا کنون ۱۳ هزار واحد آغاز و برای ۴۷ هزار واحدی که زمین آن تامین شده برنامه در دست تهیه است. بنابراین شواهد و قرائن نشان می‌دهد که ظاهرا سرعت پروژه در حد انتظار نیست.

چهار دستگاه دولتی یعنی ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها، شرکت عمران شهرهای جدید، شرکت بازآفرینی شهری و سازمان ملی زمین و مسکن به عنوان مجموعه تحت امر دولت، وظیفه‌ی اختصاص زمین به پیمانکاران طرح اقدام ملی را بر عهده دارند. دو نهاد دیگر نیز شامل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و ستاد اجرایی فرمان امام (ره) در اجرای طرح اقدام ملی به دولت کمک می‌کنند. تا کنون بنیاد مسکن ۱۰۰ هزار و ستاد اجرایی ۵۰ هزار واحد را بر عهده گرفته که یا از اراضی خودشان یا از زمین‌های وزارتخانه برای ساخت و ساز اختصاص می‌دهند.

احتمال ریزش بعضی متقاضیان در مرحله اول پرداخت آورده

با وجود آن‌که طرح اقدام ملی برای دهک‌های ۴، ۵ و ۶ عرضه می‌شود بررسی‌ها نشان می‌دهد که احتمالا بخشی از این گروه‌ها نیز با توجه به افزایش هزینه‌های زندگی ناشی از تورم طی دو سال اخیر توانایی تامین آورده را نخواهند داشت. آن‌طور که وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده متقاضیان تایید شده در مرحله اول باید ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان آماده کنند. مابقی مبلغ را نیز باید طبق جدول زمان‌بندی پرداخت کنند. هزینه ۱۰ تا ۱۵ درصد نیز به منظور آماده‌سازی زمین از متقاضیان دریافت می‌شود. زمانی که مسکن مهر نیز در مرحله اول نام‌نویسی قرار داشت در بعضی از شهرها اعلام شد که متقاضیان کمتر از ۲ میلیون تومان آورده پرداخت کنند که همان زمان تعداد قابل توجهی ریزش کردند. احتمالا در مسکن ملی نیز تعدادی از ۱۴۰ هزار نفر تایید شده برای تامین آورده ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان با ریزش مواجه می‌شوند. شاید به همین دلیل است که کارشناسان معتقدند پروژه‌هایی که در قالب مشارکت با سازندگان یا تفاهم‌نامه با دستگاه‌های دولتی اجرا خواهد شد امکان تحقق بیشتری دارد.

پروژه‌های نیمه تمام بخش خصوصی زیر چتر مسکن ملی

از سوی دیگر قرار است برای استفاده از ظرفیت‌های بیشتر به منظور تکمیل واحدهای نیمه تمام بخش خصوصی که به هر دلیل معطل مانده منابعی اختصاص پیدا کند که هنوز به مرحله‌ی اجرا نرسیده است. محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی در این‌باره می‌گوید: اگر زمین یا پروژه نیمه تمامی، مالک خصوصی دارد می‌تواند در صورت تمایل به طرح اقدام ملی بپیوندد. یکی از معضلات این نوع پروژه‌ها تضمین خرید و تامین مالی است که دولت برای آن برنامه دارد. با وجود آن‌که هنوز این قالب از برنامه به شکل رسمی اعلام نشده، متقاضیان متعددی از سراسر کشور و تهران آمادگی خود را برای اختصاص زمین و پروژه‌های خود در این زمینه اعلام کرده‌اند. به این صورت پولی که از متقاضیان دریافت می‌شود به تکمیل پروژه‌ها کمک می‌کند. نوع دوم این قالب که به زودی تفاهم‌نامه‌های آن انجام می‌شود تحریک روند ساخت پروژه‌های نیمه تمام سطح شهرها است که اگر در قالب طرح اقدام ملی با قیمت مناسب برای اقشار متوسط ارایه شود دولت تسهیلات و بسته‌های خدماتی طرح اقدام ملی ارایه می‌دهد.

امکان فروش اقساطی در مرحله ۴۰ درصد پیشرفت

درباره نحوه تأمین مالی برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن این‌طور عنوان شده که بخشی از سرمایه در مراحل اولیه ساخت و ساز از سوی سرمایه‌گذار تأمین می‌شود. در ادامه سیستم بانکی به اعطای تسهیلات مورد نظر می‌پردازد. بانک‌های عامل هم تعهد کرده‌اند تسهیلات مربوطه را با سود ۱۸ درصد پرداخت کنند و نیازی به خرید اوراق تسهیلات مسکن از سوی سازنده نیست. این تسهیلات در قالب تسهیلات کوتاه مدت در دوره ساخت پرداخت می‌شود. یکی دیگر از روش‌های تأمین مالی برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن از محل پیش فروش واحدها است که با مدیریت مجموعه‌های دولتی اجرایی می‌شود. سازنده می‌تواند در مرحله ۴۰ درصد پیشرفت فیزیکی پروژه، تمام یا بخشی از واحدها را پیش فروش کرده و پروژه را تأمین مالی کند. در این روش، سرمایه‌های خرد مردم جمع آوری می‌شود.

طرح اقدام ملی مسکن در سه پروسه تامین زمین، ‌ تامین مالی و روش‌های اجرا انجام می‌شود. هرکدام از دستگاه‌های دولتی بخشی از تولی‌گری این طرح را بر عهده دارند. یکی از روش‌های تامین زمین استفاده از تبصره ماده ۶ قانون بودجه است. با توجه به مشکل تامین زمین مناسب در کلانشهرها، اختیارات قانونی برای در اختیار گذاشتن زمین‌های دولتی در شهرهای بزرگ داده شده است. از سوی دیگر اراضی در اختیار دستگاه‌ها و نهادهای طرف تفاهم می‌تواند به پروژه اقدام ملی اختصاص یابد. تا کنون بنیاد مستضعفان و ستاد اجرایی فرمان امام (ره) اعلام کرده‌اند حاضرند اراضی در اختیار را به صورت فروش اقساطی در طرح مسکن ملی بیاورند. در این زمینه باید ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها به موضوع شناسایی زمین‌ها و عملیاتی شدن پروژه‌ها ورود کنند.

فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان درباره میزان تاثیرگذاری طرح اقدام ملی در بخش مسکن به ایسنا گفت: انبوه‌سازی و صنعتی‌سازی باعث توسعه و پیشرفت صنعت ساختمان، رونق مشاغل مرتبط و رشد اقتصاد کلان می‌شود. از این لحاظ می‌توان طرح اقدام ملی را در حد و اندازه خود تاثیرگذار دانست اما به هیچ وجه نمی‌تواند بخش مسکن را که موتور محرک اقتصاد، دارای رابطه پیشین با ۷۸ بخش اقتصاد و رابطه پسین با ۵۶ بخش اقتصادی است را به حرکت درآورد. مضافا این‌که در کشور با تقاضای نهفته حدود پنج میلیون واحد مسکونی مواجهیم که مسکن ملی حتی در صورت تحقق، کمتر از ۱۰ درصد نیاز بازار را پاسخگو خواهد بود. لذا تنها راه تولید و عرضه مسکن به شکل واقعی، اتکا به توان بخش خصوصی است. در مسکن ملی نیز اگر از این ظرفیت استفاده شود کارها بهتر جلو می‌رود.

وی با بیان این‌که وزارت راه و شهرسازی با تولی‌گری مسکن ملی در واقع نقش ذاتی تعاونی‌های مسکن را به عهده گرفته است گفت: شأنیت وزارت راه و شهرسازی ایجاد بستر و شرایط تولید مسکن است، نه این‌که راسا اقدام به ساخت و ساز کند. در مسکن مهر نیز ابتدا دولت قصد داشت وارد فاز اجرا شود که نتوانست. بعد تفاهم‌نامه سه‌جانبه‌ای بین وزارت مسکن، بانک مسکن و انبوه‌سازان شکل گرفت که کارها تسریع شد. هرچند بعدها به دلیل تلاطمات ارزی، تورم‌های سنگین به پروژه تحمیل شد که روند امور را با مشکل مواجه کرد. در طرح اقدام ملی نیز همان وضعیت دیده می‌شد.

به گفته پورحاجت، در همین ۲۰ روز اخیر قیمت آهن از کیلویی ۵۲۰۰ تومان به حدود ۷۰۰۰ تومان رسیده است. طی یک سال گذشته که طرح اقدام ملی با مقداری تعلل مواجه شده تورم مصالح ساختمانی افزایش داشته و با توجه به آن‌که قیمت‌های فعلی برای متقاضیان به صورت علی‌الحساب محاسبه می‌شود در پایان پروژه قطعا نرخ‌ها متفاوت خواهد بود.

دبیر کانون انبوه‌سازان تصریح کرد: البته متقاضیان طرح اقدام ملی، آورده نقدی خود را به کالایی تبدیل می‌کنند که به اصطلاح بر تورم سوار می‌شود. از این نظر باید گفت مسکن ملی برای متقاضیان خوب است اما چنین طرح‌هایی برای کسانی که به هر دلیل نمی‌توانند نام‌نویسی کنند یا از تامین آورده ناتوان هستند جوابگو نیست و روند افزایش تقاضا در بازار مسکن ادامه خواهد داشت.