راه حل خرید خانه با وام جدید

روزنامه دنیای اقتصاد: راه اصلی برای اختصاص نوعی تسهیلات بانکی به خریداران مسکن که بتواند لااقل ۵۰درصد از قیمت یک آپارتمان با ویژگی متوسط رو‌به پایین را پوشش دهد، هنوز باز نشده است؛ اما متقاضیان مسکن با هدف بهره‌گیری حداکثری از شرایط حداقلی فراهم‌شده در بانک‌ها، اقدام به گشایش «راه فرعی» کرده‌اند تا در این مسیر، قدرت وام جدید خرید مسکن را به صورت ظاهری برای خرید خود افزایش دهند.

تسهیلاتی که از ماه گذشته توسط بانک‌مسکن به زوج‌های تازه، برای خرید مسکن پرداخت می‌شود ۶۰میلیون تومان است که با این رقم، حداکثر، ۲۲درصد متوسط قیمت آپارتمان در تهران قابل پوشش است؛ اما بخشی از همین زوج‌ها با پی‌بردن به کارآمدی وام ۶۰میلیونی برای آپارتمان‌های پیر، خرید واحدهای حداکثر ۵۰ متری در نیمه‌جنوبی شهر تهران را تنها انتخاب موثر می‌دانند.

در حال‌حاضر با توجه به کاهش قیمت مسکن، ارزش فروش آپارتمان‌های بالای ۱۰سال ساخت در مناطق جنوبی تهران به مترمربعی کمتر از ۲میلیون تومان و برای واحدهای ۲۰ساله و بیشتر در محله‌هایی از غرب و شرق پایتخت به مترمربعی حداکثر ۵/۳ میلیون تومان رسیده است. به این ترتیب، سقف کنونی وام خرید مسکن -که فعلا به زوج‌هایی که تاریخ عقد آنها از ۱۷دی به بعد است، تعلق می‌گیرد- قابلیت دارد نیمی از قدرت خرید واحدهای سالخورده کوچک‌متراژ در جنوب و حدود ۳۰درصد قدرت‌ خرید همین نوع آپارتمان‌ها در غرب و شرق تهران را تامین کند.

«دنیای‌اقتصاد» پیش‌تر، از افزایش ۴۰درصدی حجم استفاده از تسهیلات جدید خرید مسکن در فرابورس طی یک ماه گذشته خبر داده بود که اکنون مشخص می‌شود افزایش جزئی سقف وام و کاهش قابل‌ملاحظه قیمت مسکن، باعث شده آپارتمان‌های شبه‌کلنگی در بورس خریدوفروش قرار بگیرد.

بخش سالخورده املاک مسکونی تهران در شرایطی به انتخاب اول متقاضیان تبدیل شده که بازار مسکن این کلان‌شهر هم‌اکنون با رسوب شدید واحدهای نوساز مواجه است. قیمت نوسازها حداقل دو برابر واحدهای ۲۰سال ساخت برآورد می‌شود که برای خرید آنها، حداقل به ۱۰۰میلیون تومان تسهیلات بانکی نیاز است.

اگرچه وزیر راه و شهرسازی سعی کرد تا وام خرید مسکن را متناسب با ۵۰ درصد از ارزش ملک، افزایش دهد، اما مبلغ تصویب شده نهایی از سوی بانک مرکزی به عنوان وام خرید مسکن، ۳۵ میلیون تومان برای عموم خریداران و ۵۰ میلیون تومان مختص زوج‌ها اعلام شد.

از سوی دیگر زوج‌ها و همچنین عموم متقاضیان در بازار مسکن علاوه بر بهره‌مندی از وام‌های ۳۵ و
50 میلیون تومانی خرید مسکن، می‌توانند از 10 میلیون تومان وام تعمیرات هم برخوردار شوند؛ با این حساب زوج‌ها با 60 میلیون تومان و مابقی متقاضیان در بازار مسکن با 45 میلیون تومان وام خرید می‌توانند اقدام به خرید کنند. بازه انتخابی واحد مسکونی توسط زوج‌ها و متقاضیان در بازار مسکن بین واحدهای نوساز و چند سال ساخت (حتی واحدهای با عمر بنای 20 سال) است.

ضمن اینکه سقف وام 60 میلیونی برای خانه‌های بالای 25 سال ساخت به 40 میلیون تومان تقلیل پیدا می‌کند و سقف وام 45 میلیونی نیز به 30 میلیون تبدیل می‌شود.

با این تفاسیر به دلیل اینکه زوج‌ها، وام خرید بیشتری نسبت به دیگر متقاضیان بازار مسکن دریافت می‌کنند، شانس بالاتری در تامین درصد بیشتر مبلغ خرید از طریق وام را دارند؛ به‌خصوص اینکه واحد انتخابی‌شان هر چه از عمر بنای بیشتری برخوردار باشد قدرت اثرگذاری وام خرید نیز بیشتر خواهد شد.

در حال حاضر اگر قیمت هر متر مربع یک واحد مسکونی 60 متری با عمر بنایی بین 10 تا 15 سال ساخت متری 2 میلیون تومان برآورد شود، 60 میلیون تومان وام خریدی که به زوج‌ها تعلق می‌گیرد، 50 درصد از مبلغ خرید واحد مذکور را تامین می‌کند. با این حساب اگر زوج‌ها تصمیم به خرید واحدهای چند سال ساخت داشته باشند به راحتی می‌توانند 50 درصد از مبلغ خرید خود را از این طریق تامین کنند. اگر چه این دو وام خرید به واحدهای 20 سال ساخت هم تعلق می‌گیرد، اما این دسته از واحدها به دلیل عمر بالا ممکن است به عنوان ملک کلنگی معرفی شوند و قیمت املاک کلنگی به دلیل ارزش زمین بیش از قیمت واحدهای نوساز و چند سال ساخت باشد.

به همین خاطر به متقاضیانی که در بازار مسکن 60 میلیون تومان وام خرید در دست دارند، پیشنهاد می‌شود که برای برخورداری از سود بیشتر از وام خرید سراغ واحدهای نوساز و کمتر از 10 سال ساخت نروند تا با بالاترین قیمت فروش روبه‌رو نشوند.»

به این ترتیب «دنیای اقتصاد» قیمت متری تعدادی واحد مسکونی با ارزش 2 میلیون تومان در مناطق مختلف تهران را بررسی کرده است که مناسب خرید توسط وام‌های 60 میلیون تومانی است. در خیابان هلال‌احمر یک واحد مسکونی نوساز به متراژ 52 متر، متری 2 میلیون و 100 هزار تومان قیمت‌گذاری شده است که قیمت کل 109 میلیون و 200 هزار تومان برآورد می‌شود و خریدار با کمک وام 60 میلیون تومانی فقط 49 میلیون و 200 هزار تومان، یعنی کمتر از 50 درصد از مبلغ فروش را پرداخت خواهد کرد.

علاوه بر این، فروشنده‌ای قیمت کل واحد 48 متری خود را در خیابان مرتضوی 100 میلیون تومان اعلام کرده است. خریداری با پرداخت 60 میلیون تومان وام خرید، 40 میلیون تومان باید بپردازد.

از سوی دیگر در حوالی خیابان قصرالدشت یک واحد مسکونی 43 متری 10 سال ساخت به قیمت 101 میلیون تومان به بازار فروش معرفی شده است که وام خرید 60 میلیونی بیش از 50 درصد مبلغ خرید را پوشش می‌دهد.

مالکی قیمت هر متر مربع واحد 53 متری خود را در خیابان نبرد شمالی متری یک میلیون و 800 هزار تومان تعیین کرده است. این واحد 20 سال ساخت است. یک میلیون و 500 هزار تومان نیز قیمت هر متر مربع واحدی 80 متری 18 سال ساخت در خیابان شمیران نو است.