بازار مسکن با پدیده «شکست بازار» مواجه شد
شرایط بازار مسکن در حالت عادی نیست و کشور با پدیده «شکست بازار» در این حوزه مواجه شده است؛ بدین معنی که در بازار عرضه و تقاضا وجود دارد، اما معامله کم انجام میشود.
در سال‌های اخیر تعداد خانه‌های خالی افزایش چشمگیری داشته است؛ به‌طوری‌که طبق سرشماری سال ۹۵ تعداد آن به ۲.۶ میلیون واحد رسیده، یعنی رشد ۳۱۰ درصدی نسبت به سال ۸۵ را تجربه کرده است.
با توجه به روند بازار مسکن و نحوه عرضه و تقاضا، واضح است که افزایش درصد خانه‌های خالی باید به همراه کاهش میزان قیمت تعادلی مسکن در بازار صورت گیرد؛ اما سؤال پیش می‌آید که چرا با وجود این تعداد از خانه‌های خالی در کشور، همواره با رشد قیمت مسکن روبه رو هستیم و نیاز به مسکن در حال حاضر به‌شدت مردم را تحت فشار قرار داده و تأمین مسکن یکی از موانع جدی بر سر راه ازدواج جوان‌ها شده است؟
در پاسخ به این پرسش باید گفت این شرایط تنها در ایران رخ نداده است و در کشورهای خارجی نیز دیده شده است؛ برای مثال در بازار مسکن آمریکا در سال ۱۹۸۰ میلادی و نیز بازار مسکن تایوان بین دهه‌های ۷۰ میلادی،علی‌رغم وجود و افزایش درصد خانه‌های خالی، قیمت مسکن در حال افزایش بوده است. به این پدیده در علم اقتصاد مسکن «پدیده شکست بازار» گفته میشود.
۴ مورد از دلایل ایجاد پدیده شکست بازار
شکست بازار به معنی بروز شرایطی است که در آن مکانیزم بازار به درستی عمل نکرده و علی‌رغم وجود عرضه، تقاضا قادر به تأمین نیاز نبوده یا به عبارتی عرضه متناسب با نیاز نبوده است. شرایطی که منجر به شکست در بازار خواهد شد در ادامه تشریح خواهد شد:
وجود مسکن خالی در شرایطی که عده‌ای خانه ندارند
عدم دستیابی به مسکن متناسب می‌تواند به دلایل مختلف رخ دهد؛ به‌عنوان مثال می‌توان به درآمد کم و کمبود مسکن ارزان قیمت اشاره کرد. در این شرایط همزمان با اینکه اقشار ضعیف جامعه توانایی تأمین خانه مورد نیاز خود را ندارند، خانه‌های خالی دست سوداگران وجود دارد و با احتکار آن قیمت را افزایش میدهند. این مسئله به وضوح نشان میدهد که بازار آزاد در حوزه مسکن به تخصیص بهینه منابع کمک نمی‌کند.
مسکن گران‌قیمت و وجود نابرابری
در این شرایط، قیمت خانه‌ها سریع‌تر از تورم افزایش یافته و باعث میشود بسیاری از مردم (به ویژه جوانان) در تأمین مسکن با مشکل مواجه شوند. این مشکل برای دهک‌های پایین حادتر است. نسبت قیمت خانه به درآمد بسیار زیاد است، به این معنی که بسیاری از جوانان قادر به خرید نیستند. این نشان میدهد که برای خانه اولی‌ها، قیمت خانه‌ها سریع‌تر از درآمد افزایش می یابد. بسیاری از جوانان قادر به خرید نیستند، اما باید هزینه‌های افزایش اجاره را پرداخت کنند.
در ایران میزان خانوارهای ملکی از دهه ۷۰ که ۸۰ درصد بوده به ۶۰ درصد در دهه ۹۰ کاهش یافته است و در عوض اجاره‌نشینی افزایش یافته است.
تفاوت منطقه‌ای در قیمت مسکن
تفاوت منطقه‌ای در قیمت خانه از دلایل شکست بازار مسکن است. با توجه به تفاوت قیمت خانه‌ها در مناطق مختلف شهرها متقاضیان ممکن است در تأمین مسکن دچار مشکل شوند. علت به وجود آمدن این مشکل کمبود زمین و عدم برنامه‌ریزی مناسب دولت است.
نوسانات در قیمت مسکن و تأثیر آن بر اقتصاد کلان
دلیل دیگری که باید به آن اشاره کرد، بی‌ثباتی و نوسانات قیمت است. در سال‌هایی تجربه شده است که افزایش وام منجر به ایجاد رونق موقت در مسکن شده است؛ با این حال، این دوره از رونق نبوده نیست و بعد از آن یک رکود در مسکن ایجاد شده است که می‌تواند آثار منفی و افزایش تقاضای خانه و ایجاد حباب را افزایش دهد.
برای مثال در سال ۲۰۰۹، رونق نسبی در مسکن ایجاد شد و به یک باره قیمت خانه‌های بریتانیا ۲۰ درصد کاهش یافت و بعد از آن مسکن به حالت رکود درآمد[۱].
وضع مالیات راهکار خروج از پدیده شکست بازار در مسکن
در شرایط شکست بازار، دولت‌ها با سازوکارهای مختلف به دنبال ایجاد تعادل در بازار باشند. یکی از مهم‌ترین این ابزارها وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی است تا هزینه نگهداری این واحدها برای مالکان آن افزایش پیدا کند و سوداگران از احتکار خانه منصرف شوند.
در کشورهای مختلف این مالیات اجرایی میشود؛ البته در کشور ایران نیز قانون مالیات بر خانه های خالی در تیرماه سال ۱۳۹۴ توسط مجلس شورای اسلامی به قانون مالیات های مستقیم اضافه شد.
به‌منظور اجرایی شدن این قانون، به وزارت راه و شهرسازی فرصتی ۶ ماهه داده شد تا «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد نماید. البته باید گفت کارکرد این سامانه فراتر از اجرایی شدن قانون مالیات بر خانه های خالی است. در تمام کشورهای توسعه‌یافته وجود این سامانه جزء لاینفک بازار املاک و مستغلات است، زیرا بسیاری از برنامه‌های راهبردی از طریق این سامانه قابل‌اجرا است.
نظر کاربران
به این نتیجه می رسیم که مسکن تا 40 درصد کاهش پیدا میکند
اکثر کارشناسان دلسوزانه و واقعانه در بازار مسکن نظر میدهند، ولی متاسفانه بعضی از کارشناسان، تبلیغاتی و منفعتانه برای خشنودی بعضیها نظرهای دروغ میدهند، مثلا احتمال و وعده گرانی مسکن را در اینده میدهند و یا خبر رونق دروغین میدهند در صورتی که میزان معاملات مسکن نسپت به ماه مشابه سال قبل که رکود بوده، خیلی کمتر است و چطور شد که به رونق تبدیل شد و به جای اینکه قیمت کاذب مسکن را کاهش دهند پیشنهاد افزایش مجدد وام مسکن را میکنند و .... و در مجموع همین نظرها و خبرهای دروغ تبلیغاتی است که فروشندگان را تحریک و نا خواسته اقدام به افزایش قیمت کاذب و رکودی غیر قابل فروش مسکن میکنند که خانه ها به علت نبود توان خرید سالیان سال به فروش نمیرود و به تعداد خانه های خالی و مورد فروش اضافه میگردد که بیشترین ضرر را هم همین فروشندگان متوهم فریب خورده میکنند.
ای بابا
خود وزیر و نمایندگان تو کار دلالی لک هستن.واقعا مالیات بر مسکن خالی اینقد سخته؟
واضحه که خودشون نمیخوان این بازار پر سودا رو از دست بدن
همیشه قیمت مسکن را خریدار با توان خریدش مشخص میکند، و قیمتهای پیشنهادی یکطرفه توهمی کاذب و رکودی مسکن که به فروش نمیروند و بیشتر به ضرر فروشندگان است نمیتواند قیمت واقعی و مد نظر باشد، ولی متاسفانه خبر میدهند قیمت مسکن رشد کرد، دیگر خبر نمیدهند که در این ۶ ماه رونق دروغ ساختگی حتی یک در صد خانه های مورد فروش هم به فروش نرفته و بیش از ۹۹ در صد فروشندگان در انتظار فروش مانده اند تا شاید یک عده کمی از خریداران پیدا بشوند و توان خرید داشته باشند و خانه شان را بخرند و به ارزوشان برسند و از ضرر بیشتر جلوگیری کنند، انهم حدودا یک هزارم خریداران توان خرید دارند.
حتی هر ادم بیسوادی هم این را میداند که توان خرید مسکن مستاجران با افزایش میزان حقوق و درامد، بالا و پایین میشود، پس چرا دولتمردان و مسعولان مربوطه و کارشناسان، اجازه میدهند تا فروشندگان فرصت طلب بخواهند در اثر خبرهای تبلیغاتی تاثیر دلار بر مسکن، قیمت مسکن را بر حسب افزایش قیمت دلار بالا ببرند؟ بعد موجب قیمت کاذب و رکودی غیر قابل فروش مسکن گردد، که خارج از توان خرید مستاجران است، زیرا افزایش دلار کجا و افزایش چندرغاز حقوق و درامد کجا.
مستاجران خانه دار شدن را از نون شب واجب تر میدانند، پس چرا دولت تورم تک رقمی را بر اساس نون شب محاسبه میکند و حقوق و در امد را نسبت به به ان افزایش میدهد و هیچ توجهی به تورم دو رقمی و افزایش قیمت مسکن ندارد و حقوق و در امد را بر حسب افزایش قیمت مسکن که از همه مهمتر است، افزایش نمیدهد ؟ خب مسلم است که هیچ موقع توان خرید مسکن در مستاجران ایجاد نمیشود، علت اصلی همین است، با این حال، بر عکس، بعضی از کارشناسان و مسعولان مربوطه جهت تحریک فروشندگان به افزایش و رکودی غیر قابل فروش مسکن، مدام خبر احتمال و وعده گرانی مسکن میدادند و رکود تشدید شده بازار مسکن را به رونق تشبیه میکردند و باعث ضرر بیشتر غیر منتظره توهمی فروشندگان شدند که دوره انظار فروش بالا رفته و بالاتر هم خواهد رفت.
تنها علت کما در بازار مسکن! حماقت و حرص و طمع متولیان مسکن، بساز بفروش ها و مشاوران کلاش مسکن است! درحالیکه معاملات مسکن قبل از آذر 96 با قیمت های قبلی بسختی انجام می گرفت و آن قیمتها برای خریداران بسیار بالا بود، طمعکاران فوق دست به کار شده و با ایجاد جو روانی و معاملات کاذب اقدام به افزایش کاذب و مصنوعی دو برابری قیمت مسکن نمودند سپس تلاش نمودند اجاره بها را متناسب با مبلغ افزایش قیمت مسکن بالا برده و به بیش از دو برابر برسانند تا از این طریق بتوانند مقداری از ضرر عدم فروش را جبران نمایند غافل از اینکه مطمئناً مستأجر اگر پول داشت خانه می خرید و اجاره نشینی نمی کرد. بدین طریق باعث شدند که مستأجرین نیز خیلی بسختی بتوانند جائی را اجاره نمایند! تا زمانیکه قیمتها تا دو برابر کاهش نیابد و دکه مشاوران املاک کلاش تعطیل نگشته و یا حق کمیسیون آنها یک مبلغ ثابت نگردد وضعیت کما در مسکن ادامه خواهد یافت.