بررسی چرخش مثبت در عرضه مسکن

دنیای اقتصاد: بازار ساخت‌و‌ساز در مناطق شهری کشور از طرف سرمایه‌گذاران ساختمانی با استقبال روبه‌رو شد. اطلاعات رسمی از فعالیت‌های ساختمانی حاکی است حجم سرمایه‌گذاری در این بازار بعد از سقوط دوساله، از ابتدای سال ۹۶ رو به افزایش گذاشت و در سه فصل پیاپی، رشد مثبت را تجربه کرد. حجم کل سرمایه‌گذاری ساختمانی، در بهار سال گذشته ۵ درصد و در تابستان نیز ۲۱ درصد نسبت به دو فصل مشابه در سال ۹۵ افزایش یافت. روند رشد سرمایه‌گذاری در بازار ساخت‌وساز، در فصل پاییز نیز با افزایش نقطه‌ای ۱۱ درصدی همراه بوده است.

بررسی‌ها درباره جزئیات ورود سرمایه‌ به حوزه‌های سه‌گانه بازار ساخت‌و‌ساز نشان می‌دهد سرمایه‌گذاران بر «تکمیل» پروژه‌های نیمه‌‌کاره به‌عنوان کوتاه‌ترین مسیر عرضه مسکن نوساز به بازار معاملات ملک، متمرکز شده‌اند. میزان سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان‌های تکمیل‌شده که در سال‌های ۹۴ و ۹۵ کاهش قابل‌ملاحظه‌ای پیدا کرده بود، در ۹ ماه اول سال ۹۶ با رشد دو رقمی همراه شد؛ به‌طوری‌که تابستان سال گذشته حجم سرمایه‌گذاری در این حوزه تقریبا دو برابر شد و در پاییز نیز بیش از ۵۰ درصد افزایش پیدا کرد. در کنار انجمادزدایی از سرمایه‌های محبوس در نیمه‌کاره‌ها، ساخت‌و‌سازهای جدید نیز به حرکت درآمده است.

سومین فصل «مثبت» در بازار سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی، به شکل پیاپی در آمار رسمی منعکس شد. اطلاعات جدید بانک مرکزی درباره تحولات بخش مسکن در سال ۹۶ نشان می‌دهد: بازار ساخت و ساز بعد از پشت‌سر گذاشتن یک دوره حداقل دو ساله رکود سرمایه‌گذاری، از ابتدای سال گذشته با استقبال سرمایه‌‌گذاران روبه‌رو شد به‌طوری که حجم ورود سرمایه‌ به این بازار در هر یک از سه فصل اول سال گذشته روند افزایشی نسبت به فصول مشابه در سال ۹۵ داشته است. رونق سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای شهری اگر چه هنوز به اوج‌گیری کامل تیراژ آپارتمان‌سازی در شهرها منجر نشده، اما تبدیل حوزه آخر ساخت (تکمیل ساختمان‌ها) به کانون سرمایه‌های در حال ورود به این بازار، باعث چرخش مثبت در مسیر عرضه مسکن نوساز شده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نماگرهای جدید اقتصادی منتشر شده از سوی بانک مرکزی حاکی است: حجم کل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در تابستان سال گذشته با خیز ۲۱ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن همراه شده و در فصل زمستان ۹۶ نیز در مسیر رشد، افزایش ۱۱ درصدی در ورود سرمایه‌ به بازار ساخت و ساز رقم خورده است.

روند سقوط سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی، در اولین فصل ۹۶ با ثبت رشد ۵ درصد متوقف شد. بررسی‌ «دنیای‌اقتصاد» درباره اجزای آمار سرمایه‌گذاری ساختمانی در مناطق شهری کشور نشان می‌دهد: گرم‌ترین نقطه بازار ساخت و ساز، حوزه آخر فعالیت‌های ساختمانی را شامل می‌شود که به «تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره» مربوط است. حجم سرمایه‌هایی که در تابستان و پاییز سال گذشته از سوی سازنده‌ها صرف تکمیل ساختمان‌های ناتمام شد، بیش از ۵۰ درصد نسبت به مدت مشابه در سال ۹۵ رشد کرد. تابستان پارسال، سرمایه‌گذاری در تکمیل پروژه‌های ساختمانی ناتمام ۹۰ درصد نسبت به تابستان ۹۵ افزایش داشت و در پاییز نیز این فرآیند رشد ۵۹ درصدی به خود گرفت. تمرکز سازنده‌ها بر تکمیل پروژه‌های مسکونی تحت تاثیر افزایش میل به خرید مسکن و پیش‌رونق معاملات در سال گذشته بوده که پیش‌بینی می‌شود این روند در سال جاری تقویت شود. سال گذشته، ساخت وسازهای جدید (حوزه اول سرمایه‌گذاری ساختمانی) در نیمه اول سال همچنان در مراحل پایانی رکود قرار داشت اما در پاییز ۹۶، سرمایه‌گذاری‌ در پروژه‌های جدید ۲۳درصد نسبت به پاییز ۹۵ افزایش پیدا کرد.

گزارش «دنیای اقتصاد» از اطلاعات رسمی درباره آخرین وضعیت ورود سرمایه‌ها به بازار ساخت و ساز حاکی است: حجم کل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در کشور، در فصل دوم سال ۹۶ خیز ۲۱ درصدی را تجربه کرده به‌طوری که بعد از پایان سقوط سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز در پایان سال ۹۵، روند ورود سرمایه‌ها به این بازار طی بهار و تابستان سال گذشته، شیب افزایشی به شکل تصاعدی داشته و در پاییز همچنان مسیر رشد مثبت حفظ شده است. داده‌های آماری درباره وضعیت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در شهرها که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، اوضاع در ۹ ماه اول پارسال را شرح می‌دهد. مطابق این آمار، شروع سال ۹۶ با اتمام دوره دو ساله افت شدید سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی همزمان بوده است به‌طوری که بهار پارسال حجم کل سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز ۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن افزایش پیدا کرد. این شاخص در سال‌های ۹۴ و ۹۵ به ترتیب ۱۳ و ۱۴ درصد کاهش یافته بود. بنابراین، تغییر شیب رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی از وضعیت رکودی به حالت افزایشی در بهار سال گذشته نشانه‌ای از قرار گرفتن بازار ساخت و ساز در مسیر پیش‌رونق در ابتدای سال ۹۶ بوده است. آمارهای مربوط به تیراژ ساخت و ساز که از سوی شهرداری‌ها منتشر می‌شود نیز بیانگر توقف فرآیند تعمیق رکود ساختمانی در سال گذشته است. اطلاعات نهایی درباره وضعیت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در تابستان سال گذشته، تداوم رشد با شیب بیشتر نسبت به رشد بهار ۹۶ را نشان می‌دهد. بر اساس این گزارش، شیب رشد نقطه‌ای ورود سرمایه‌ها به بازار ساخت و ساز در تابستان سال گذشته نسبت به ۳ ماه اول سال، بیشتر شده و حدود ۱۵ واحد درصد افزایش یافته است. بر این اساس، نرخ رشد نقطه‌ای سرمایه‌گذاری ساختمانی از ۵ درصد در بهار ۹۶ به ۲۱ درصد در تابستان ۹۶ افزایش پیدا کرده است.

به این ترتیب، تابستان ۹۶ را می‌توان فصل دوم چرخش فعالیت‌های ساختمانی از مسیر رکود به فاز رونق عنوان کرد. در فصل اول سال گذشته، اگر چه حجم کل سرمایه‌گذاری ۵ درصد افزایش یافت اما میزان سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای جدید کاهش ۸ درصدی را تجربه کرد به‌طوری که سازنده‌ها بر تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام متمرکز شدند. میزان سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌ها در بهار ۹۶ رقمی معادل ۱۴ درصد افزایش یافت. حجم کل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در گزارش‌های بانک مرکزی در سه حوزه ساخت و سازهای جدید، ساختمان‌های نیمه‌تمام و ساختمان‌های تکمیل شده، تقسیم‌بندی می‌شود.

بهار سال گذشته میزان سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام رشد ۹ درصدی و در حوزه تکمیل پروژه‌های ساختمانی نیز رشد ۱۴ درصدی را تجربه کرد. مطابق آمارهای رسمی، شدت تمرکز سازنده‌ها بر سرمایه‌گذاری در تکمیل پروژ‌ه‌های ناتمام در تابستان سال گذشته به مراتب بیشتر از بهار بوده است به‌طوری‌که تابستان سال گذشته، میزان سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان‌های ناتمام نزدیک به دوبرابر بهار سال ۹۵ شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد:‌ تغییرات حجم سرمایه‌گذاری در پروژه‌های نیمه‌تمام متناسب با تغییرات در بازار نوسازهای تازه تکمیل‌شده، دو مفهوم متفاوت می‌تواند داشته باشد. در صورتی که حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های ناتمام افزایش پیدا کند اما در همان دوره زمانی، ورود سرمایه به حوزه تکمیل ساختمان‌ها با افت مواجه شود، در نتیجه، عرضه نوسازهای تازه تکمیل‌شده به بازار کاهش می‌یابد. این مدل سرمایه‌گذاری بیانگر «حبس سرمایه‌ها در نیمه‌تمام‌ها» است که بدترین نوع ورود سرمایه به بازار ساخت و ساز محسوب می‌شود و معمولا در دوره‌های رکود ساختمانی ناشی از توقف سازنده‌ها در مراحل میانی پروژه‌ها رخ می‌دهد.

اما در صورتی که بازار ساخت و ساز با رشد مثبت و همزمان حجم سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ناتمام و پروژه‌های تکمیل‌شده مواجه شود و میزان رشد سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل از نرخ رشد در حوزه ناتمام‌ها سبقت بگیرد، این اتفاق به مفهوم انجمادزدایی از سرمایه‌های محبوس در بازار نیمه‌تمام‌ها است که در دوره‌های رونق معاملات مسکن به‌واسطه بروز سیگنال مثبت به سازنده‌ها مبنی بر فراهم بودن زمینه عرضه به بازار،‌ رخ می‌دهد. آماری که از سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های ناتمام در گزارش‌های رسمی اعلام می‌شود، به آن دسته از پروژ‌ه‌هایی مربوط می‌شود که در زمان تهیه آمار، همچنان ناتمام و غیرقابل بهره‌برداری مانده‌اند. بنابراین رشد منفی سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها و همزمان،‌ رشد مثبت سرمایه‌گذاری در پروژه‌های تکمیل شده به معنای حرکت سرمایه‌های ساختمانی در جهت «تخلیه بازار از ناتمام‌ها و افزایش عرضه مسکن نوساز» است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بازار ساخت‌و‌ساز در دوره کنونی خروج از رکود، با شکل دوم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی مواجه شده است. در بهار سال گذشته، میزان سرمایه‌گذاری در دو حوزه پروژه‌های ناتمام و پروژه‌های تازه تکمیل شده، به‌صورت توام افزایش یافت اما نرخ رشد در حوزه تکمیل از نرخ رشد سرمایه‌گذاری در حوزه ناتمام‌ها حدود ۵ واحد درصد سبقت گرفت.

بهار سال گذشته، سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های ناتمام، ۹ درصد و در ساختمان‌های تازه تکمیل‌شده به بازار مصرف نیز ۱۴ درصد افزایش پیدا کرد. در فصل تابستان ۹۶ نیز براساس اطلاعات آماری، حجم سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ناتمام ۲۱ درصد و ساختمان‌های تکمیل شده ۹۰ درصد افزایش پیدا کرده است. همچنین در پاییز پارسال، سرمایه‌گذاری در نیمه‌تمام‌ها ۳ درصد افت، اما ورود سرمایه به حوزه تکمیل ساختمان‌ها ۵۹ درصد افزایش پیدا کرد. این در حالی است که حوزه تکمیل ساختمان‌های در حال ساخت در سال ۹۵ با سقوط ۳۵ درصدی در حجم سرمایه‌گذاری روبه‌رو شد. میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در این حوزه در سال ۹۴ نیز کاهش ۱۳ درصدی را تجربه کرده بود. بنابراین سال گذشته دوره تکمیل ساختمان‌های ناتمام بوده که پیش‌بینی می‌شود در سال‌جاری، این رخداد به دلیل فراگیر شدن رشد معاملات خرید مسکن در شهرهای مختلف در پایان سال گذشته، تشدید نیز بشود. بهار سال گذشته،‌ نزدیک به ۸۰ هزار واحد مسکونی نوساز، «تکمیل» و به بازار مصرف عرضه شد. هر چند حجم سرمایه‌گذاری (ریالی) در بازار ساخت و ساز در بهار ۹۶ رشد مثبتی نسبت به بهار ۹۵ داشته است اما تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده حدود ۹ درصد کاهش نشان می‌دهد که این به دلیل افزایش هزینه ساخت و ساز بوده است که باعث شده بخشی از افزایش سرمایه‌گذاری، صرف پوشش هزینه‌ها شود و به رشد تیراژ عرضه نینجامد. بهار سال ۹۵ حدود ۸۷ هزار واحد مسکونی نوساز، تکمیل و به بازار عرضه شد. به این ترتیب، پایان رکود ساختمانی در نیمه اول پارسال نتوانست به افزایش عرضه نوساز در کل شهرهای کشور بینجامد. اما در شهرهای استان تهران، وضعیت متفاوتی رقم خورد به‌طوری‌که تعداد واحدهای مسکونی تازه تکمیل شده در بهار سال گذشته در این استان ۴۳ درصد نسبت به بهار ۹۵ افزایش پیدا کرد.

بهار پارسال از ماحصل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در استان تهران، ۱۹ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی نوساز، تکمیل و به بازار عرضه شد. این اتفاق مثبت ناشی از سبقت چشمگیر نرخ رشد سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل نسبت به نرخ رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام در این استان بوده است. بهار سال گذشته، میزان سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان‌های مسکونی در استان تهران دوبرابر شد (۱۰۶ درصد رشد کرد) در حالی که این شاخص در حوزه ساختمان‌های ناتمام،‌ رشد چندانی پیدا نکرد، بنابراین عمده سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در استان تهران در مسیر تکمیل پروژه‌های ناتمام صرف شد. رشد عرضه مسکن در تهران (افزایش تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده) چنانچه به لحاظ مساحت واحدها، مناسب جنس تقاضا باشد، باعث مهار رشد قیمت در هنگام افزایش معاملات خرید مسکن می‌شود. تابستان سال گذشته در کل کشور، روند افت سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌سازهای جدید (ساختمان‌های شروع‌شده)، کنترل شد به‌طوری‌که میزان رشد منفی در این حوزه ۵/ ۴درصد بوده است که در مقایسه با رشد منفی ۸درصدی در بهار سال گذشته (تغییرات نقطه‌ای)، به معنای بهبود نسبی شیب سقوط سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای جدید است. با رشد بالای ۵۰ درصدی در حجم ورود سرمایه‌ سازنده‌ها به حوزه تکمیل ناتمام‌ها، روند عرضه مسکن نوساز عملا در مسیر مثبت (خروج از رکود) قرار گرفته است.