معاملات ملک چگونه رونق گرفت؟

گزارش روزنامه «دنیای‌ اقتصاد» از اطلاعات آماری مربوط به تغییر و تحولات بازار ملک با استناد به آخرین داده‌ها -متعلق به اسفند ماه- حاکی است: معاملات خرید مسکن در تهران، سال گذشته با ورود به فاز «رونق»، به لحاظ تعداد آپارتمان‌های فروخته شده ۱۲ درصد نسبت به سال ۹۵ افزایش پیدا کرد که این میزان رشد معاملاتی در مقایسه با میزان افزایش حجم معاملات در سال ۹۵، «تفاوت مثبت» بازار در یک سال ۹۶ نسبت به یک سال قبل از آن را نشان‌ می‌دهد.

در سال ۹۵ که بازار خرید و فروش آپارتمان از حالت «رکود» به فاز «پیش‌رونق» تغییر وضعیت داد، حجم معاملات ۵ درصد نسبت به سال ۹۴ افزایش پیدا کرده بود. اما اکنون میانگین فروش ماهانه آپارتمان در تهران از ۱۲ هزار و ۵۰۰ واحد در سال ۹۵ به بیش از ۱۴ هزار واحد در سال ۹۶ رسیده است ضمن آنکه در سه ماه منتهی به ابتدای اسفند، حجم فروش ماهانه به مرز ۱۸ هزار واحد مسکونی نزدیک شد. اسفند ماه، رفتار سنتی (مربوط به پایان هر سال) دو سمت عرضه و تقاضا در بازار ملک از یکسو و التهاب قیمت مسکن از سوی دیگر باعث ریزش ۳۰ درصدی حجم معاملات نسبت به ماه قبل از آن شد اما در عین حال، بازار وضعیت رونق را هر چند به‌صورت شکننده، حفظ کرد.

در آخرین ماه از سال ۹۶،‌ تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در پایتخت از ۱۷ هزار و ۱۱۹ واحد در بهمن ۹۶ به ۱۱ هزار و ۳۹۳ واحد رسید. با این حال حجم معاملات در اسفند ۹۶ حدود نیم واحد درصد بیشتر از اسفند ۹۵ بوده است که بیانگر جلوتر بودن بازار معاملات ملک در پایان سال گذشته نسبت به زمان پیش‌رونق (سال ۹۵) می‌تواند باشد. براساس اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن، در سال ۹۶ رقمی معادل ۱۶۹ هزار واحد مسکونی در شهر تهران خرید و فروش شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از کارنامه سال ۹۶ بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد: «ورود به فاز رونق»، «شکل‌گیری تقاضای موثر از ناحیه خانه‌‌اولی‌ها و زوج‌های جوان تحت‌تاثیر تسهیلات خرید مسکن» و همچنین «پرش قیمت در ابتدای مسیر رونق معاملات»، سه رخداد کلیدی این بازار در سال گذشته بوده که هرکدام از آنها بر مسیر بازار در سال جدید، نقش دارد و می‌تواند جهت دهد.

سال گذشته به‌خصوص از نیمه دوم سال، اثر سپرده‌گذاری خانه‌اولی‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، به شکل محسوس در بازار معاملات ملک نمایان شد به‌طوری که سهم کسانی که با وام «یکم» اقدام به خرید آپارتمان در تهران کردند به ۹ درصد کل معاملات مسکن در ماه رسید. در سال ۹۵ به دلیل طولانی شدن مدت سپرده‌گذاری در صندوق یکم ناشی از کسری مبلغ پس‌انداز، خروجی از این صندوق، ناچیز و در معاملات مسکن،‌ بی‌اثر بود. اما از نیمه سال ۹۶ خرید مسکن با وام یکم نسبت به سال ۹۵ تقریبا ۶ برابر شد و در تهران ماهانه، بیش از ۱۴۰۰ خانه اولی با این تسهیلات نسبت به خرید آپارتمان اقدام کردند. این بررسی مشخص می‌کند، ۴ عامل در شکل‌گیری رونق معاملات در بازار مسکن ۹۶، نقش محوری داشته است که این عوامل شامل وام یکم، کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی به سطح ۱۵ درصد، باور سمت تقاضا به تخلیه کامل حباب سال ۹۲ در اواسط سال ۹۵ و همچنین سایر تسهیلات بانکی خرید مسکن می‌شود.

کاهش نرخ سود بانکی به سطح ۱۵ درصد در نیمه سال گذشته، دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای را برای خرید ملک تحریک کرد. البته انتشار دو‌هفته‌ای گواهی سپرده بانکی با نرخ سود ۲۰ درصد در اواخر سال گذشته، از عطش سرمایه‌گذاری‌های ملکی در اسفند ماه کم کرد. با این حال تحقیقات میدانی از بازار مسکن در نیمه دوم پارسال مشخص کرد، بخشی از خریدهای ملکی شامل زمین و واحدهای نوساز که برخی از آنها در مقیاس‌های بزرگ -خریدهای عمده چند واحدی توسط یک نفر- انجام گرفت، از سوی تقاضای سرمایه‌ای بوده است. بازار پول - سپرده‌های بانکی- همواره رقیب بازار معاملات مسکن محسوب می‌شود به‌طوری که، نرخ سود جذاب در بانک‌ها در حدی که بتواند به انتظارات تورمی در جامعه پاسخ مناسب دهد، باعث کاهش تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک خواهد شد و بالعکس. تا پیش از شروع سال ۹۶، این تصور در بازار برای برخی از فعالان و ناظران وجود داشت که هنوز حباب مربوط به سال ۹۲ (جهش حدود ۷۰ درصدی قیمت مسکن در بهار ۹۲) به شکل کامل تخلیه نشده است. اما عبور بازار از دوره ثبات نسبی قیمت در سال ۹۵ و بروز ریزنوسانات ماهانه یک تا ۲ درصدی در آن زمان به تدریج به این تصور نادرست پاسخ داد. تقاضای خرید مسکن از نیمه سال ۹۵ به تدریج وارد بازار معاملات شد و از اواسط سال ۹۶ -بعد از برگزاری انتخابات- افزایش چشمگیری پیدا کرد.

پشت صحنه پرش قیمت

قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال گذشته دچار پرش شد و بازار را ملتهب کرد.

شیب رشد ماهانه قیمت مسکن که تا پیش از دی و بهمن ماه، در سطح متوسط ۲ تا ۳ درصد قرار داشت در بهمن ماه به ۵ درصد رسید و باعث شد تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن -نسبت به مدت مشابه سال ۹۵- پرش ۲۰ درصدی را در میانه زمستان ثبت کند. این در حالی است که تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در تهران در طول سال ۹۶ و تا پیش از شروع زمستان بین ۵ تا ۱۳ درصد در نوسان بود. در حال حاضر با احتساب میانگین قیمت مسکن در معاملات اسفند ۹۶، سطح قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده که ۲۴ درصد نسبت به اسفند ۹۵، افزایش پیدا کرده است. البته آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در اسفند ماه،‌ سطح قیمت را با کمی تفاوت، ۵ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان نشان می‌دهد که بر اساس این آمار، قیمت مسکن نسبت به اسفند ۹۵ رشد ۲۶ درصدی نشان می‌دهد.

سطح قیمت مسکن در فاصله ابتدا تا انتهای سال ۹۶ مترمربعی بیش از یک میلیون تومان افزایش پیدا کرده است که این میزان رشد قیمت در مقایسه با تغییرات قیمتی سال‌های رکود، قابل توجه است. سطح قیمت مسکن در تهران از اواخر سال ۹۲ تا اواسط سال ۹۵، در حول و حوش متر مربعی ۴میلیون تومان قرار داشت. همچنین متوسط یکساله قیمت مسکن از سال ۹۲ تا ۹۵ بین ۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تا ۴ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان در نوسان محدود بود. بنابراین، میزان افزایش قیمت اسمی در سال‌های رکود، ناچیز بوده است.

بررسی‌های «دنیای ‌اقتصاد» نشان می‌دهد رشد تند قیمت مسکن در زمستان سال گذشته آن هم در ابتدای مسیر رونق معاملات، چهار علت عمده داشته است که شامل «انتظارات تورمی»، «کمبود عرضه در محدوده کانونی معاملات ملک» و همچنین «ناتوانی در مدیریت بازار ارز» در کنار «تحولات بین‌المللی مرتبط با برجام» می‌شود. ثبات نسبی قیمت مسکن در فاصله سال‌های ۹۳ تا ۹۵ باعث شده بود قیمت واقعی در این مدت همواره کاهش پیدا کند و منحنی نرخ رشد قیمت اسمی آپارتمان در تهران از نرخ تورم عقب بیفتد. بنابراین بخشی از افزایش قیمت اسمی مسکن در سال ۹۶ با لحاظ رابطه بلندمدت نرخ تورم عمومی و نرخ تورم مسکن، از این بابت قابل تحلیل است.

با این حال تمرکز خریداران بر محدوده آپارتمان‌های ریز و کوچک متراژ در شرایطی که عمده واحدهای رسوب‌شده در بازار مربوط به زمان رکود، به‌خصوص نوسازها، متراژ‌های بیش از ۷۰ مترمربع داشتند، باعث شد در مناطق پرمعامله، قیمت مسکن با رشد شدید در ماه‌های اخیر همراه شود. در این میان، جهش ناگهانی قیمت دلار ناشی از غفلت سیاست‌گذار از تنظیم نرخ متناسب با قیمت جهانی و نرخ تورم در طول سال‌های اخیر، جو روانی حاکم بر بازار معاملات مسکن را متشنج کرد و بیشترین ضربه افزایشی را به شکل غیرمستقیم متوجه قیمت ملک کرد. در زمستان سال گذشته، بخشی از فروشنده‌های ملک -چه سازنده و چه سایر مالکان- با تعقیب قیمت دلار و جهش‌های پی‌درپی آن، سطح «قیمت پیشنهادی» خود را تعیین می‌کردند و حتی برخی از فروشنده‌ها در دی و بهمن سال گذشته تحت تاثیر فضای بازار ارز، از فروش منصرف شدند که این خود باعث تحریک بیشتر قیمت مسکن شد. در ماه‌های اخیر نحوه مواجهه ترامپ با برجام و اظهارات او نیز به شکل غیرمستقیم در بازار مسکن تاثیرگذار بوده است.

متوسط قیمت مسکن در یک سال ۹۶ -میانگین ۱۲ ماه- رقمی معادل ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان شده است که رشد ۱۱ درصدی نسبت به متوسط قیمت در یک سال ۹۵ از خود نشان می‌دهد. بازار مسکن به لحاظ نرخ بازدهی در سال ۹۶، با احتساب آمارهای مربوط به دفتر اقتصاد مسکن از قیمت‌ها، در رتبه چهارم در مقایسه با ۴ بازار دیگر قرار گرفت. نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در اسفند پارسال (۲۴ درصد) مشخص می‌کند بازدهی این بازار بیشتر از بازار پول اما کمتر از اولین بازار (سکه) و همچنین کمتر از بازارهای ارز و سهام بوده است. اما چنانچه اطلاعات بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران مبنای این رده‌بندی قرار بگیرد، با احتساب بازدهی ۱/ ۲۶ درصدی بازار ملک،‌ رتبه این بازار در جایگاه بالاتر از بورس و در مقام سوم بعد از سکه و ارز قرار می‌گیرد.

بازار مسکن در سال‌های اخیر، در جایگاه آخر در این رده‌بندی قرار داشت اما اکنون در حال بازیابی خود است.

۱۴ منطقه منجمد شدند

جزئیات کارنامه آخرین ماه از بازار معاملات مسکن ۹۶ نشان می‌دهد، خرید و فروش آپارتمان در ۱۴ منطقه پایتخت به دلیل افزایش چشمگیر قیمت مسکن منجمد شد. در اسفند ماه اگر چه کل معاملات خرید مسکن در تهران نیم درصد نسبت به اسفند ۹۵ افزایش پیدا کرد اما حجم معاملات در مناطق ۲ و ۴ و ۵، ۸ و ۹ و همچنین ۱۳ تا ۲۱، ریزش کرد به گونه‌ای که تعداد واحدهای فروش رفته از ۵ تا ۲۲ درصد کاهش یافت.

این مناطق، محل اصلی خرید آپارتمان توسط تقاضای مصرفی دهک متوسط، تقاضای مصرفی دارای توان مالی کمتر و همچنین تقاضای سرمایه‌ای محسوب می‌شود. التهاب قیمت مسکن در ۹منطقه از این ۱۴ منطقه، بیشتر بوده است. در ۹ منطقه ۲، ۴، ۵، ۹،‌،۱۳،‌،۱۷،‌،‌،۱۹، ۲۰ و ۲۱، متوسط قیمت مسکن در اسفند سال گذشته بیش از توان خریداران در این مناطق افزایش پیدا کرد. منطقه ۵ که پرفروش‌ترین منطقه بازار مسکن تهران با بیشترین سهم از معاملات به حساب می‌آید، رکورد بیشترین تورم مسکن در اسفند ۹۶ را برای خود ثبت کرد. در این منطقه میانگین قیمت آپارتمان در ماه گذشته ۴۰ درصد نسبت به اسفند سال ۹۵ افزایش پیدا کرد. در منطقه چهار که دومین منطقه پرفروش محسوب می‌شود نیز تورم مسکن با نرخ ۲۳ درصد به ثبت رسید. واکنش خریداران در مناطق ملتهب به شکل کاهش حجم معاملات قابل ردیابی است. در منطقه ۵، فروش آپارتمان در اسفند امسال ۱۳ درصد نسبت به اسفند سال گذشته کاهش پیدا کرد. در منطقه چهار نیز افت ۱۲ درصدی حجم معاملات رقم خورد. کاهش فروش آپارتمان در منطقه ۵ باعث شد سهم این منطقه از کل معاملات، از ۱۶ درصد در سال ۹۵ به ۵/ ۱۳ درصد افت کند. در مقابل، سهم مناطقی که در اولویت خریداران نبوده و رشد آنچنانی قیمت پیدا نکرده‌اند، در حال تقویت شدن است.

در منطقه یک و سه تهران به دلیل فراوانی واحدهای بزرگ متراژ و لوکس و همچنین کم بودن حجم تقاضا نسبت به سایر مناطق، میزان رشد قیمت کمتر بوده است. در این مناطق در عین حال، معاملات با افزایش روبه‌رو شده است. در منطقه یک تهران، حجم معاملات مسکن ۳۵ درصد نسبت به اسفند ۹۵ افزایش پیدا کرد. در منطقه سه نیز معاملات مسکن رشد ۲۳ درصدی را تجربه کرد. نرخ رشد قیمت مسکن در این دو منطقه، کمتر از مناطق ۴ و ۵ بوده است. نحوه رشد قیمت مسکن ناشی از رونق توام معاملات مصرفی و سرمایه‌ای به گونه‌ای است که در حال حاضر سطح قیمت مسکن در مناطق پایین‌تر، به سطح چند ماه پیش قیمت در مناطق بالاتر رسیده است. هم اکنون متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۵ تهران ۷ میلیون تومان است که این رقم، برابر با میانگین قیمت واحدهای منطقه ۲ در نیمه سال ۹۵ است. مهر ماه سال گذشته متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه ۲ تهران ۷ میلیون تومان بود اما اکنون در این منطقه، سطح قیمت به ۹ میلیون تومان در متر مربع رسیده که با سطح میانگین قیمت منطقه یک در اوایل سال ۹۶ برابری می‌کند. همچنین سطح فعلی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۴ با سطح پاییزی قیمت‌ها در منطقه ۵ برابری می‌کند. طی ماه‌های اخیر، قیمت‌ها در مناطق پایین‌تر جای خود را به قیمت‌های قبلی مناطق بالاتر داده‌اند. البته در مناطق جنوبی پایتخت، این انتقال، به شکل حاد نبوده است.

بازار معاملات مسکن در تعطیلات نوروز، تقریبا تعطیل بوده است و خرید و فروش آنچنانی از طریق واسطه‌های بازار انجام نشده است. این بازار تا پایان فروردین نیز وضعیت رخوت ابتدایی سال را به شکل انجام معامله در کمترین سطح، سپری می‌کند. اما پیش‌بینی‌ها حکایت از آن دارد که موج تقاضای خرید مسکن در مواجهه با سطح فعلی قیمت‌ها به‌خصوص در مناطق ملتهب، فروکش کرده است و رشد آنچنانی حجم معاملات در ماه‌های ابتدایی سال جاری را شاهد نباشیم. البته متغیرهای بیرونی موثر بر این بازار متناسب با وضعیتی که پیدا می‌کنند، می‌توانند جهت معاملات ملک را به سمت افزایش دامنه رونق یا برعکس آن، تغییر دهند. مهم‌ترین پارامتر اثرگذار در وضعیت فعلی، نحوه مدیریت تورم انتظاری است.