بازار مسکن، گرفتار چرخ دنده رکود و تورم!

روزنامه قانون نوشت: بازار مسكن به عنوان يكي از بازارهاي رونق بخش اقتصاد كشور، چند سالي است كه در ركودي سرد و سنگين به سر مي‌برد و تا به امروز نيز هيچ سياستي نتوانسته آن را از ركود خارج كند. البته هر از چند گاهي اين بازار تحت تاثير نوسان و هيجانات موجود در بازارهاي ديگر مانند ارز، سكه و طلا تكان‌هايي به خود مي‌دهد اما بسياري كارشناسان معتقدند اين تكانه‌ها، تنها هيجاناتي كاذب در اين بازار است. به نظر مي‌رسد كه خروج اين بازار از ركود نيازمند تصميم جدي از سوي دولت و ايجاد تحرك اساسي در آن است.

معاملات بهمن در مقايسه با مدت مشابه سال پيش

در بهمن امسال معاملات آپارتمان‌های قدیمی ۱۱ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است. سهم واحدهای نوساز از کل معاملات مسکن شهر تهران برای دومین سال متوالی سقوط کرد. بهمن سال گذشته معاملات واحدهای کمتر از پنج سال ۴.۸ درصد نسبت به سال قبل از آن کاهش یافته بود. امسال این رقم افت ۱۰.۶ درصدی را نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرد. بهمن ۱۳۹۶ سهم واحدهای نوساز از کل معاملات، ۱۶ درصد نسبت به دو سال قبل کاهش یافت و از ۵۶.۵ درصد به ۴۸.۷ درصد رسید.

كاهش سهم واحدهاي نوساز

آمار حاکی از آن است که به دنبال حباب قیمت مسکن در سال ۹۱ هر ساله، سهم واحدهای نوساز از کل معاملات مسکن کمتر شده و امسال این شکاف به بالاترین حد خود رسیده است. عوامل متعددی در گرایش متقاضیان به خرید واحدهای قدیمی‌ساز دخیل بوده که مهم‌ترین آن به کاهش قدرت خرید خانوارها و تورم انتظاری که هر ساله بازار مسکن را تهدید می کرده، مربوط شده است.

عقب ماندگي بازار مسكن

مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور با بیان اینکه بازار مسکن در حال جبران عقب‌ماندگی در دوران رکود است، به ايلنا گفت: افزایش قیمت مسکن تا حد ۳۰ درصد در سال آینده بعید است. فردین یزدانی درباره افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر اظهار داشت: بازار مسکن در چند سال گذشته دچار رکود شده بود که با این افزایش قیمت‌ها در چند ماه اخیر، بخشی از عقب ماندگی‌ها در دوران رکود جبران شد. این افزایش قیمت‌ها نشان می‌دهد که در بازار مسکن، رونق نسبی ایجاد شده است. رونق در بازار مسکن بدون در نظر گرفتن قضاوت‌های مثبت و منفی با افزایش قیمت همراه است.

افزايش قيمت يا سوداگري؟!

یزدانی با تاکید بر اینکه این حد از افزایش قیمت‌ها در سال جاری سوداگری نیست، گفت: سوداگری در بازار مسکن در سال های ۸۶ و ۸۷ رخ داد که قیمت مسکن به یک‌باره بیش از ۶۰ درصد افزایش پیدا کرد. رشد قیمت مسکن در بهمن امسال نسبت به بهمن سال گذشته، چیزی حدود ۲۲ درصد بوده است. در سال ۹۱ قیمت مسکن رشد ۷۰ درصدی داشت که نمونه رشد قیمت همراه با سوداگری بود؛ بنابراین در حال حاضر این رشد ۲۲درصدی قیمت مسکن با سوداگری همراه نیست. معتقدم بازار مسکن در سال آینده ظرفیت افزایش قیمت سوداگرانه ندارد؛ چراکه احتمال التهاب ارزی وجود دارد و بنابراین نقدینگی سوداگرانه به سمت این بازار هدایت می‌شود. از سوی دیگر هنوز قدرت خرید مردم به طور قابل توجهی افزایش پیدا نکرده‌است؛ بنابراین تصور نمی‌کنم که در سال آینده افزایش قیمت سوداگرانه مانند سال‌های ۸۶ تا ۹۱ رخ دهد. بعید می‌دانم افزایش قیمت مسکن در سال آینده به ۳۰ درصد برسد. از آنجایی كه در حال حاضر توان مالی مردم به خرید خانه‌های متوسط رسیده، تقاضا برای مسکن کم متراژ افزایش یافته و عمده رشد قیمت‌ها متوجه خانه‌های کوچک و متوسط شده است.

هيجان كاذب

در اين خصوص احمدرضا سرحدي، كارشناس مسكن به«قانون» مي‌گويد: افزايش قيمتي كه تحت تاثير افزايش قيمت دلار در بازار مسكن اتفاق افتاد، در واقع واكنشي بود به تصميم بانك مركزي كه بخشي از سودها را كم كرد و سپرده‌هاي مردم از بانك‌ها بيرون كشيده شد. از اين ميزان سپرده‌ها بخش كمي وارد بازار مسكن شد كه همان بخش سفته‌بازي و سوداگري در بازار مسكن است كه باعث شد اين بازار مقداري به تلاطم درآيد. با اين اتفاق عده‌اي خوشحال شدند و به سرعت شروع به بالا بردن قيمت‌ها كردند و هيجان كاذبي در بازار مسكن ايجاد شد.

همان‌گونه كه گفتم، بخش كمي از اين پول‌ها در بخش مسكن وارد شد زيرا ظرفيت اين بازار بيش از اين‌ها نبود؛ چراكه بخش متقاضي استفاده از مسكن همچنان توان ورود به اين بازار گران را نداشتند و با گران‌تر شدن خانه نيز مشتري در اين بازار كمتر شد. بنابراين همين ميزان كم سپرده‌ها بود كه رونق نسبي را به بازار آورد و بعضي‌ را اميدوار كرده بود كه بازار مسكن در حال خروج از ركود است. در حالي كه بخش عظيم و بيشتر اين پول‌ها به دليل زمان مناسب كه در آخر سال است، وارد بازار ارز و طلا شد و براي متقاضيان اين بازارسودآور شد و ديديم كه چه وضعيت ناهنجار و وحشتناكي به وجود آورد كه باعث شده بود نرخ دلار و ارزهاي خارجي ساعت به ساعت افزايش پيدا كند. اين وضعيت مي‌توانست تبعات بسيار منفي براي اقتصاد كشور داشته باشد؛ بنابراين دولت با مشاهده چنين وضعيتي در نهايت متوجه شد كه سياست كاهش نرخ سود بانكي جواب نمي‌دهد و بازار وضعيت اقتصادي مملكت به گونه‌اي نيست كه اگر سودها را كم كنيم، پول‌ها وارد بخش توليد شود بلكه وارد بخش فعاليت‌هاي متداول اقتصادي مي‌شود و در بازارهاي دلالي ارز و طلا وارد خواهد شد.

اين بود كه دولت دوباره تصميم گرفت كه نرخ سود سپرده‌هاي بانكي را افزايش دهد و به همين منظور گواهي اوراق سپرده با سود ۲۰ درصد منتشر شد. و در واقع پول‌ها سرجاي اول خود بازگشت. بنابراين اوضاع نه تنها بهتر نشد بلكه ركود شديدتر نيز شد، چون در آن مقطع مصالح ساختماني تا حدي گران شد و خود بنگاهي‌ها و سازنده‌ها تا اندازه‌اي قيمت‌ها را افزايش دادند. اين باعث شد ركود نيز تشديد شود؛ يعني ما الان در آستانه سال ۹۷، نه تنها از ركود خارج نشديم بلكه با ركود عميق‌تري هم مواجه هستيم كه متاسفانه تورم نيز به همراه دارد؛ يعني در واقع ركود كه از قبل وجود داشت، به اضافه ميزاني تورم شد كه ركود تورمي را ايجاد كرد. بنابراين هيچ حركتي با اين شرايط وجود ندارد كه بازار مسكن بخواهد در انتهاي سال يا ابتداي سال آينده حركت معنا‌داري براي خروج از ركود و رونق بازار داشته باشد.

در آرزوي افزايش قيمت

به نظر مي‌رسد همان زماني كه قيمت ارز به صورت پلكاني بالا مي‌رفت، در طول يك ماه افزايش بسياري داشت‌و قيمت مسكن نيز تغيير كرد. سرحدي در اين‌باره بيان مي‌كند: منشأ هر دوي اين‌ها يكي بود كه همان نرخ سود بانكي است. يعني مردم پول‌هاي خفته‌اي را كه جا خوش كرده بودند و سودهاي خوبي ‌نيز داشتند، از بانك‌ها بيرون مي‌آوردند. بنابراين با خارج شدن اين پول‌ها از بانك، بخش كوچكي در بازار مسكن سرمايه‌گذاري شد كه قيمت‌ها را بالا برد و بخشي نيز در ارز و دلار و اين‌ها آغاز به تاثيرگذاري بر يكديگر كردند. عده‌اي مي‌گفتند اگر دلار بخريم، بيشتر سود مي‌كنيم و عده‌اي مي‌گفتند حالا كه دلار افزايش قيمت دارد ما نيز قيمت ملك‌مان را افزايش مي‌دهيم و قيمت املاك را بالا بردند. از آنجايي كه من بررسي ميداني در بازار مسكن انجام مي‌دهم، اين را نيز بايد بگويم كه بعضي سازنده‌ها مي‌گفتند ملك‌هاي‌مان را از بنگاه‌ها بيرون كشيديم زيرا با وضعيتي كه مشاهده مي‌شود، قيمت‌ها بسيار بالا خواهد رفت و اگر ما بخواهيم املاك خود را در حال حاضر بفروشيم به‌طور حتم ضرر مي‌كنيم. يعني وضعيت تا اين حد پيش رفته بود و دولت متوجه اين خطر شد و براي جلوگيري از چنين خطري، گواهي اوراق سپرده چاپ كردند.

مسكن همچنان حاشيه امني براي سود

با تمام اين اوصاف و ركود تورمي سنگيني كه چند سالي است در بازار مسكن وجود دارد اما به نظر مي‌رسد هنوز سرمايه‌گذاري در اين بازار براي بسياري افراد سرمايه‌گذاري امن‌تري نسبت به بازارهاي ديگر محسوب مي‌شود.

اين كارشناس مسكن در اين باره اظهار مي‌دارد: ملك هميشه جايگاه امني براي حفظ سرمايه بوده است و بازار آن همچنان هست؛ يعني تقاضا براي حفظ سرمايه وجود دارد اما بخشي كه براي سوداگري است؛ يعني كساني كه براي كاسبي و سفته‌بازي ملك خريداري مي‌كنند، در حال حاضر روي بازار ارز و طلا حساب بيشتري مي‌توانند باز كنند زيرا مسكن يك كالاي سنگين است و قدرت نقد شوندگي سريع ندارد اما نقد شوندگي دلار و سكه بسيار راحت است. چيز ديگري در كنار اين است كه بسيار لاك‌پشتي عمل مي‌كند و آن بحث وام‌ها و تسهيلاتي است كه در بخش مسكن درنظر گرفته شده بود كه نقش بسيار اندكي در خريد مسكن داشت. تصميم گرفته شد وام‌ها را تا حدي افزايش دهند و تسهيلات ديگري براي متقاضيان واقعي مسكن قايل شوند كه به دليل محدوديت‌ها نتوانست چندان تاثيرگذار باشد و درواقع متقاضي اصلي مسكن كه به مسكن نياز دارد، نتوانست از اين بازار استفاده كند.