خرید خانه‌ با وام و قسط

روزنامه هفت صبح: بیشتر متقاضیان فعلی خرید خانه زوج های جوانی هستند که تازه زندگی مشترکشان را آغاز می کنند. تقریبا می توان گفت چشم امید همه شان اول به خدا و بعد به تسهیلات بانکی است. بخش دوم کار یعنی تسهیلات بانکی کمی پیچیده است. چون خبرهای زیادی درباره پرداخت وام ها می شنویم و با وجود تمام اطلاع رسانی های انجام شده تا زمانی که خودتان رسما پای کار نروید، نمی توانید از چند و چون کار مطلع شوید. این نوشته البته تلاش می کند یک بار دیگر با بررسی آخرین خبرها و تغییرات یک راهنمای شسته رفته درباره گرفتن وام جلوی رویتان بگذارد. برای شروع باید بدانید فعلا سه راه میان بر پیش روی متقاضیان تسهیلات بانکی وجود دارد که هرکدام از آنها را جداگانه بررسی کرده ایم.

۱. تسهیلات مسکن یکم به اضافه وام ۱۰ میلیون تومانی جعاله

نرخ سود این وام ۹.۵ درصد و مبلغ اقساط آن در دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، تقریبا ماهانه کمتر از یک میلیون تومان است. متقاضی تهرانی خرید مسکن (سرپرست خانوار) می تواند با سپرده گذاری مبلغ ۴۰ میلیون تومان به مدت یک سال در بانک مسکن، ۸۰ میلیون تومان وام دریافت کند. ضمن این که مبلغ سپرده اولیه نیز به او مسترد می شود. که مجموعا متقاضی می تواند ۱۲۰ میلیون تومان دریافت کند. اگر به این مبلغ ۱۰ میلیون تومان وام جعاله تعمیرات مسکن افزوده شود، نهایتا ۱۳۰ میلیون تومان در اختیار متقاضی خرید مسکن قرار می گیرد. رقم قابل پرداخت از طریق این وام در شهرهای با جمعیت بیشتر از ۲۰۰ هزار نفر برای هر متقاضی معادل ۶۰ میلیون تومان و در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر برای هر نفر معادل ۴۰ میلیون تومان است.

بیشتر بدانید: متقاضیان برای دریافت وام از بانک مسکن باید حساب صندوق پس انداز یکم افتتاح کرده و پس از گذشت یک سال انتظار، برای دریافت تسهیلات از بانک و خرید منزل مسکونی اقدام کنند. اگر به عنوان یک زوج جوان برای گرفتن این وام اقدام کرده باشید و دو سپرده ۴۰ میلیون در بانک بگذارید، در پایان مدت زمان انتظار رقم وامی که به شما پرداخت می شود، دو برابر خواهدبود. طبیعی است در این حالت رقم پرداخت اقساط ماهانه نیز دو برابر می شود.

آنچه باید درباره وام صندوق مسکن یکم بدانید

وام مسکن یکم با نرخ سود 9.5 درصد و بازپرداخت 12 ساله، اقساط ماهانه 935 هزار تومان پرداخت می شود. درباره این وام حرف های ناامیدکننده ای می زنند. مثلا می گویند عمده خانواده های متقاضی این وام در نهایت به دلیل بنیه مالی پایین نمی توانند سقف مبلغ سپرده را تامین کنند و به همین دلیل تسهیلات پرداختی به آنها قدرت پوشش دهی به مبلغ مسکن را ندارد. اگر متوسط فعلی قیمت مسکن در شهر تهران را براساس آمارهای رسمی بانک مرکزی 4.5 میلیون تومان در هر مترمربع فرض کنیم، یک زوج جوان برای خرید مسکن 60 متری باید حدود 270 میلیون تومان بپردازد. حال آنکه رقم تسهیلات با در نظر گرفتن موضوع سقف پرداختی وام در این مثال بیش از 160 میلیون تومان نخواهدبود و زوج قصه ما باید بقیه 110 میلیون تومان را از جیب خودش بپردازد.

2. وام خرید مسکن از محل اوراق تسهیلات به اضافه وام جعاله

یکی از روش های خرید مسکن برای افرادی که نمی خواهند از سیستم پس انداز استفاده کنند، خرید اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن است که هم از طریق شعب بانک مسکن و هم از طریق فرابورس عرضه می شوند. قیمت هر برگه حق تقدم تسهیلات مسکن، بستگی به نرخ روز آن در بازار سرمایه دارد و با هر برگه می توان ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات گرفت. متقاضی بسته به نیاز مالی خود، هر تعداد برگه که بخواهد می تواند خریداری کند. کاربرد اوراق مسکن زمانی است که فرد برای دریافت وام و تسهیلات عجله داشته و از طرفی حساب مدت داری را نیز نزد بانک ندارد. در این صورت فرد باید امتیاز وام را از فرد دیگری که پول خود را سرمایه گذاری کرده خریداری کند.

این امتیاز همان اوراق تسهیلات مسکن معروف به تسه در فرابورس است. این اوراق شرایطی را فراهم می کنند که فرد بتواند بدون نیاز به سپرده گذاری و به سرعت وام را دریافت کند اما در قبال آن باید هزینه خرید اوراق به مالک آنها و انتقال دهنده وام پرداخت شود. نرخ سود این وام 17.5 درصد و مدت زمان بازپرداخت اقساط وام هم 12 سال است که بازپرداخت اقساط هم به روش ساده و پلکانی سالانه و دوره ای محاسبه می شود. برای دریافت وام 60 میلیون تومانی در تهران ماهانه حدود یک میلیون تومان، وام 50 میلیون تومانی در مراکز استان ها و شهرهایی با 200 هزار جمعیت، ماهانه حدود 833 هزار تومان و وام 40 میلیون تومانی در سایر شهرها هم ماهانه حدود 667 هزار تومان باید قسط پرداخت کند.

همچنین برای دریافت وام 60 میلیون تومانی با احتساب این که با هر برگ اوراق می توان 500 تومان وام دریافت کرد، باید 120 برگه اوراق خریداری کرد. با فرض این که قیمت هر برگ اوراق 80 هزار تومان باشد، باید مبلغی معادل 9 میلیون و 600 هزار تومان برای دریافت 120 برگه اوراق پرداخت کرد که در اصل از میزان وام دریافتی کسر می شود و به عبارتی هر چند مبلغ وام 60 میلیون تومان است اما فرد درواقع به جای 60 میلیون تومان وام، عملا 50 میلیون و 400 هزار تومان دریافت می کند.

بیشتر بدانید: در این روش می توان برای احداث ساختمان دو وام گرفت. پدر و فرزند یا مادر و فرزند و یا زن و شوهر می توانند هر یک روی یک ملک وام بگیرند. در این حالت سقف در تهران 80 میلیون تومان (هر یک به طور جداگانه 40 میلیون تومان)، در مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 70 میلیون تومان (هر یک به طور جداگانه 35 میلیون تومان) و در سایر مناطق شهری 60 میلیون تومان (هر یک به طور جداگانه 30 میلیون تومان) خواهدبود.

آنچه باید درباره اوراق تسهیلات مسکن بدانید

برای تهیه اوراق وام مسکن دو راه وجود دارد؛ اول فرد حسابی به نام سپرده ممتاز به نام خود در بانک مسکن داشته باشد و بابت سپرده خود اوراق بگیرد اما اگر برای خرید ملک و گرفتن وام عجله دارید باید آن را از فرد دیگری که اوراق دارد، خریداری کنید. اوراق در بازار فرابورس معامله می شوند. با هر برگ اوراق می توان از بانک مسکن ۵۰۰ هزار تومان وام دریافت کرد. یعنی هر برگه از این اوراق نماینده ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات بانک مسکن جهت احداث، خرید و تعمیر واحد مسکونی بدون نیاز به سپرده گذاری در چارچوب ضوابط بانک مسکن است.

این اوراق پانزدهم هر ماه از طرف بانک مسکن به دارندگان «حساب سپرده ممتاز» اختصاص داده می شود و بعد از طی مراحل قانونی و سپرده شدن نزد مرکز سپرده گذاری بورس اوراق، نماد معاملاتی آن در اول ماه بعد در فرابورس بازگشایی و قابلیت معامله پیدا می کند. برای خرید اوراق باید یک کد معاملاتی در فرابورس دریافت کرد تا بتوان خرید و فروش را انجام داد. اما راه دیگری نیز وجود دارد که فرد می تواند با مراجعه به شعب بانک مسکن اوراق را دریافت کند که تفاوتی در قیمت خرید برای این شیوه وجود ندارد. قیمت نهایی اوراق مسکن در بازار فرابورس براساس عرضه و تقاضا تعیین شده و قیمت آن در هر ساعت و روز می تواند متفاوت باشد.

دومین معیار تعیین کننده در قیمت تسه، تاریخ آن است. به عبارت دیگر برای هر ماه اوراق جداگانه ای وجود دارد. به طور مثال قیمت اوراق شهریور 94 با قیمت اوراق تیر 95 و دیگر اوراق تفاوت دارد. باید توجه داشت که اوراق تاریخ انقضا دارند. یعنی برای استفاده از آن و دریافت وام تا دو سال مهلت وجود دارد. بنابراین اگر اوراقی مهر 94 منتشر شده است تا مهر 96 اعتبار دارد. به این ترتیب هر قدر اوراقی جدیدتر باشد مدت اعتبار آن بیشتر و ارزش بیشتری دارد. علت تفاوت قیمت نهادهای اوراق تسهیلات مسکن اعتبار باقیمانده آنها است و هرچه اعتبار باقیمانده بیشتر باشد، قیمت آن بیشتر است.

قبل از اقدام به خرید اوراق باید جهت اطلاع از ضوابط پرداخت وام و شرایط متقاضی و ملک مورد نظر و بازپرداخت تسهیلات و مدارک مورد نیاز به بانک مسکن مراجعه شود چرا که برای جلوگیری از سودجویی های احتمالی، اوراق تسهیلات بانک مسکن از دو تا چهار ماه بعد از تاریخ خرید، قابل فروش نیست و ناظر آن تا پایان محدودیت فروش فرابورس (cds) باقی می ماند و قابل تغییر نیست. البته محدودیت فوق برای نمادهایی که کمتر از چهار ماه از اعتبار آنها باقی مانده، اعمال نمی شود.

۳. روش ترکیبی وام به اضافه آورده شخصی و پول رهن کامل

متقاضیانی که تمایلی به پس انداز کردن پول خود در صندوق یکم ندارند، همچنین می توانند از روش ترکیب وام خرید مسکن از طریق اوراق تسهیلات، به اضافه آورده شخصی خود و مبلغ ودیعه مسکن مستاجر آن ملک (پول رهن)، هزینه خردی واحد مسکونی مورد نظر را تامین کنند.

بیشتر بدانید: در تهران بیشتر از تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن و اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن استقبال می شود اما در بقیه شهرها و استان های کشور صندوق تسهیلات مسکن یکم محبوب است. حدود نیمی از متقضایان خرید مسکن با استفاده از تسهیلات بانک مسکن در پایتخت، از طریق امکانات حساب ممتاز بانک مسکن و دریافت تسهیلات بدون سپرده اقدام به دریافت تسهیلات می کنند. این در حالی است که در سایر شهرها و استان ها به طور نسبی مشاهده می شود، استقبال از صندوق پس انداز مسکن یکم بیش از تقاضا برای دریافت تسهیلات بدون سپرده از محل اوراق است.

سطح بالاتر قدرت خرید و بنیه مالی قوی تر متقضایان خرید مسکن در استان تهران به خصوص شهر تهران، مهم ترین عامل این موضوع است. از آنجا که متقاضیان خرید مسکن در شهر تهران معمولا از توانایی مالی مطلوب تری نسبت به ساکنان سایر شهرها برخوردارند و درآمدهای آنان در بسیاری موارد از متقاضیان خرید مسکن در سایر شهرها به طول میانگین بالاتر است، استقبال از تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن درا ین شهر بیش از سایر شهرهاست.