وضع نابسامان بازار مسکن با ادعای خروج از رکود

بازار مسکن این روزها با مجموعه ای از اتفاقات پیچیده و بعضا متناقض روبه رو شده است. از یک سو با افزایش حدودا ۲۰ درصدی قیمت مسکن در برخی مناطق لوکس و پُرتقاضای تهران مواجهیم از سوی دیگر بازار مسکن مصرفی خانوارهای متوسط و محله های معمولی در مناطق میانی و جنوبی پایتخت با رکود دست و پنجه نرم می کنند.

انتشار گزارش وضعیت آذرماه بازار مسکن در کانال تلگرامی غیر رسمی!

وزارت راه و شهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان نیز به عنوان متولی و دستگاه سیاست گذار این حوزه نه تنها اقدامی در جهت تسهیل در فرآیند خرید فروش مسکن و نظارت بر بازار نابسامان آن نداشته بلکه حتی در انجام معمولی ترین اقدام خود که انتشار آمار ماهانه بازار مسکن است، کوتاهی می کند؛ در جدیدترین اقدام نیز آمار رسمی و گزارش تحلیلی بازار مسکن را به جای انتشار در سایت رسمی وزارت راه و شهرسازی به یکی از کانال های شخصی و غیر رسمی خبری بخش مسکن واگذار کرده و این کانال به مرجع آمار معاملات بخش مسکن در آذرماه تبدیل شده است.

ادعای عجیب یک روزنامه حامی دولت: خروج کامل مسکن از رکود!

از سوی دیگریکی از روزنامه های هوادار دولت نیز با استناد به آمار منتشره در این کانال شخصی که هنوز نه از سوی وزارت راه و شهرسازی یا بانک مرکزی به عنوان مراجع تخصصی و عمومی اعلام کننده وضعیت بازار مسکن رد یا تأیید نشده است، در روز دوشنبه در گزارشی با عنوان «خروج کامل مسکن از رکود» به توجیه ضعف های دولت و وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن پرداخته و افزایش آمار معاملات مسکن را در حوزه خانه های مصرفی دانسته است.

این در حالی است که بر اساس همین گزارش غیر رسمی، بیشترین خرید و فروش های در مناطقی است که از بالاترین قیمت ها در پایتخت برخوردارند و معلوم نیست بر اساس کدام شاخص ها این روزنامه بازگشت رونق به بازار مسکن مصرفی را یادآور شده است.

تناقض ادعای خروج بازار مسکن از رکود با روند کاهشی قیمت اوراق تسهیلات

ادعای خروج کامل بازار مسکن از رکود در حالی است که قیمت اوراق تسهیلات مسکن طی یک ماهه آبان تا آذر ماه امسال همواره روند ثابت رو به نزولی داشته است به گونه ای که هر برگه اوراق تسهیلات مسکن در انتهای آبان ماه و ابتدای آذرماه از ۷۷ هزار تومان در بازار سرمایه به ۷۲ هزار و ۷۰۰ تومان در انتهای آذرماه و ابتدای دی ماه رسید که می تواند نشان دهنده عقب نشینی خریداران مسکن مصرفی از بازار باشد. به دلیل آنکه میزان تسهیلات مسکن در بهترین حالت با استفاده از اوراق تسهیلات برای زوجین حداکثر ۱۴۰ میلیون تومان است که این رقم تنها می تواند در خرید و فروش مسکن مصرفی اثرگذار باشد و در معاملات خانه های ۴۰۰ میلیون تومانی به بالا تأثیری ندارد.

بیضایی: بازار سوداگرانه مسکن رشد داشت نه بازار مسکن مصرفی

فرهاد بیضایی کارشناس ارشد تحلیل بازار مسکن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره وضعیت آشفته بازار مسکن اظهار کرد: در حال حاضر شرایط همچنان برای تقاضای مصرفی مهیا نیست و اگرچه بر اساس آمار معاملات مسکن در آبان ماه، رشد ۱۸ درصدی در خرید و فروش مسکن داشته ایم اما این افزایش معاملات به دلیل بالا رفتن متقاضی سوداگرانه بود نه تقاضای مصرفی مسکن.

وی درباره انتشار آمار بازار مسکن در آذرماه از سوی دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: من آمار دفتر برنامه ریزی مسکن را رسمی نمی دانم و از نظر قانونی آمار بانک مرکزی یا مرکز آمار است که می تواند مرجع تصمیم گیری ها و تحلیل بازار مسکن قرار گیرد.

کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به افزایش حدودا ۲۰ درصدی قیمت مسکن در برخی مناطق تهران افزود: در پی افزایش قیمت دلار به همین میزان (۲۰ درصد) در دو ماه اخیر، از آنجایی که ارزش پول ملی کاهش یافته و احتمال تداوم این وضعیت وجود دارد، واکنش کنشگران بازار به این موضوع معمولا هجوم به سمت تهیه کالای سرمایه ای (مسکن) به عنوان دارایی پایدار است تا به خفظ ارزش منابع مالی موجود در دست آنها منجر شود به همین دلیل شاهد افزایش تقاضای مسکن سرمایه ای و نه مصرفی در دو ماهه منتهی به آذرماه بودیم. به همین دلیل عمده معاملات مسکن تهران در مناطق ۲، ۳، ۵ و ۸ پایتخت بوده است.

بیضایی در خصوص کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن خاطرنشان کرد: همین کاهش معاملات مسکن در بخش مصرفی سبب شده تا از تسهیلات مسکن از محل اوراق استقبال سردتری شود و قیمت اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن روند نزولی داشته باشد. در حالی که اگر بازار مسکن مصرفی رشد داشت، استقبال از وام مسکن از محل اوراق تسهیلات نیز روند صعودی به خود می گرفت.

رشد بازار سوداگرانه، بزرگترین تهدید بخش مسکن

وی بازگشت به دوره خرید و فروش سوداگرانه مسکن و با هدف سرمایه گذاری به جای مصرف را بزرگترین تهدید برای بخش مسکن دانست و ادامه داد: در دولت یازدهم هیئت دولت لایحه قانون مالیات بر عایدی سرمایه با هدف جلوگیری از افزایش معاملات کالاهای سرمایه ای (مسکن) را به مجلس فرستاد که با مخالفت رئیس مجلس و وزیر راه و شهرسازی از دستور کار خارج شد. در صورتی که اجرای این قانون می توانست از ایجاد بازار سوداگرانه در بخش مسکن جلوگیری کند.

مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت درباره وضعیت بازار مسکن در ماه های باقی مانده سال جاری و ماه های ابتدای سال آینده گفت: در ماه های پیش رو قطعا افزایش قیمت خواهیم داشت. اما در خصوص میزان افزایش قیمت مسکن در سال آینده باید منتظر تأثیرگذاری فاکتورهایی چون قانون بودجه، قیمت نفت، فیمت دلار، کاهش نرخ سود سپرده های بانکی و ... که زمینه ساز ایجاد تغییرات در قیمت ها و رشد قیمتی در بازار مسکن هستند، باشیم.

وی با بیان اینکه در حال حاضر مسکن حدود ۴۰ درصد هزینه ماهانه سبد خانوار را تشکیل می دهد، تصریح کرد: احتمال افزایش جهشی قیمت مسکن در ماه های آتی بسیار بعید به نظر می رسد و رشد جهشی نرخ ها در این بازار نخواهیم داشت.

نگرانی بابت افزایش قیمت مسکن بیش از نرخ تورم

علی قائدی، معاون مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره علت کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن در برابر افزایش میزان معاملات مسکن گفت: اگرچه این دو فاکتور در بلندمدت بر یکدیگر اثرگذارند، اما نمی توان در دوره زمانی کوتاه مدت رابطه مستقیمی میان این دو شاخص تعریف کرد.

وی افزود: تا حدودی می توان روند کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن را به نرخ سود سپرده بانکی نسبت داد که با توجه به کاهش نرخ سود سپرده ها، با این حال قیمت اوراق تسهیلات مسکن کاهش نیافته بود.

وی افزود: ضمن اینکه بانک مسکن مدت ها بود به دنبال یافتن سازوکاری برای کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن بود که با توجه به آغاز این روند کاهشی، احتمالا بانک عامل بخش مسکن توانسته سازوکار مرتبط با افزایش میزان تسهیلات مسکن همزمان با کاهش برگه های تسهیلات را بیابد و عملی کند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در طول دو سال اخیر اگرچه روند معاملات مسکن در برخی از ماه ها افزایش و در برخی دیگر از ماه های سال کاهش داشته است، اما به طور میانگین روند معاملات به سمت افزایش است. به گونه ای که در سال گذشته در ۸ ماهه ابتدایی سال میانگین افزایش معاملات نسبت به ۸ ماهه سال ۹۴، رشد ۵ درصد و در ۸ ماهه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته (۹۵) رشد ۸ درصد داشته است.

وی با بیان اینکه کاهش نرخ سود سپرده های بانکی در آزاد شدن بخشی از منابع رسوب شده در بانک ها و ورود آن به بخش مسکن و افزایش معاملات بی تأثیر نبوده است، تصریح کرد: با این حال باز هم باید نرخ سود سپرده ها بیشتر کاهش یابد تا منابع بیشتری آزاد شود.

معاون دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره پیش بینی از افزایش قیمت مسکن گفت: نمی توان انتظار شوک قیمتی داشت. ولی بر اساس آمار دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن رشد میانگین قیمت مسکن در هر متر مربع در آذرماه نسبت به آبان ماه ۴ درصد بود که نشان می دهد افزایش قیمت مسکن در یک ماه، از نرخ تورم ماه به ماه بسیار بیشتر است. این موضوع (افزایش قیمت مسکن در آذرماه بسیار فراتر از نرخ تورم ماه به ماه) بسیار نگران کننده است.

گفتنی است بر اساس آمار بانک مرکزی تورم آبان ماه ۹.۹ درصد و تورم آذرماه ۱۰ درصد بود این در حالی است که بر اساس آمار منتشره غیر رسمی دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، افزایش میانگین قیمت مسکن در هر متر مربع در تهران بیش از ۴ درصد بود که از تورم ماهانه بسیار بیشتر است.