مسکن از رکود خارج شده است

فرارو: تحولات بازار مسکن علامت خروج از رکود را نشان می دهد. براساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران، در شهریورماه امسال متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی حدود چهار میلیون و ۷۶۰ هزار تومان بوده است. این رقم نسبت به مرداد ماه ۱.۹ درصد و در مقایسه با شهریورماه سال گذشته تا ۹.۷ درصد افزایش دارد.

بیشترین رشد متوسط قیمت در شهریورماه به منطقه پنج با ۱۲.۵ درصد و کمترین میزان رشد به منطقه ۲۲ با ۰.۴ درصد اختصاص دارد.

همچنین در میان مناطق ۲۲ گانه تهران بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی حدود ۱۰ میلیون تومان در منطقه یک با رشد ۱۰.۳ درصدی و کمترین آن با دو میلیون و ۲۸۰ هزار تومان با رشد ۷.۸ درصدی در منطقه ۱۸ است.

اما تحولات بازار معاملات مسکن در شهریورماه از این حکایت دارد که تعداد معاملات به ۱۵ هزار و ۵۴۵ واحد رسیده که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۹.۲ درصد افزایش دارد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی ومعامله شده به تفکیک عمر بنا نشان می‌دهد که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۴۷.۵ درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند.

در مجموع در نیمه نخست امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی تهران به ۸۵ هزار واحد رسیده که نسبت به شش ماهه اول سال ۱۳۹۵، ۲.۸ درصد افزایش دارد. در همین دوره زمانی متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی حدود چهار میلیون و ۵۸۰ هزار تومان با رشد ۶.۲ درصدی بوده است.

این آمارها خوشبینی را به بازار مسکن رسانده و برخی تحلیلگران معتقدند این بازار پس از سالها رکود بزرگ در حال عبور از شرایط رکودی است. آنها می گویند اقدامات دولت در چند سال اخیر بر این روند تاثیر داشته است، از جمله تلاش برای بستن پرونده مسکن مهر، افزایش تسهیلات مسکن و همچنین اقدام اخیر کاهش نرخ سود بانکی.

بعد از سال ۱۳۹۱ رشد اقتصادی کشور به بیشتر از منفی شش درصد رسید و ضربه ای سخت به بازار مسکن وارد شد.

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت بازار به فرارو گفت: «علائم خروج از رکود خیلی قوی است و واقعیت این است که براساس داده های ما در معاملات، سرمایه گذاری و پروانه های ساخت صادر شده دیگر نمی توان تعبیر رکود را تعبیر مناسبی درباره وضعیت بازار مسکن دانست.»

به گفته او "شاخص های و آمار منتشر شده درباره معاملات شهریور ماه در تهران موید این مطلب است اما درباره شهرستان ها آمار شفافی وجود ندارد. با این حال اساسا آهنگ رشد بازار در شهرستان ها هم به همان نسبت تهران تغییر می کند. همبستگی بین وضعیت بازار مسکن در تهران و شهرستان ها وجود دارد. هر چه شهرها به تهران نزدیک تر باشند این همبستگی بیشتر است و هر چه دورتر باشند این همبستگی کمتر است."

سلطان محمدی در تحلیل تغییرات صورت گرفته در بازار گفت: «معمولا خروج از رکود در پایان هر دوره به دلیل افزایش میزان تقاضا نسبت به عرضه است. یعنی وقتی عرضه نسبت به تقاضا کاهش یابد بازار از رکود خارج می شود و قیمت ها بالا می رود. در این بین عواملی می تواند این روند را تسریع کنند و یا در رخ دادن آن اختلال ایجاد نمایند.»

سلطانی محمدی معتقد است: «افزایش تسهیلات مسکن و اعتبارات بانکی، کاهش نرخ بهره و کاهش سرمایه گذاری در بازارهای موازی می تواند در خروج مسکن از رکود اثر گذار باشد و به رونق بازار کمک کند.»

این کارشناس بازار مسکن افزود: «وقتی نرخ بهره کاهش یابد، این بر رونق بازار ارز، سهام، مسکن و افزایش سرمایه گذاری اثر مثبت دارد. اما این بخش ها به موازات هم پیشرفت نمی کنند و هر کدام درصدی از تاثیرپذیری را خواهند داشت.»

سلطان محمدی درباره اثرگذاری اوضاع سیاست خارجی بر بازار مسکن گفت: «وقتی چشم انداز متلاطم در سیاست خارجی داشته باشیم، بازار ارز در کوتاه مدت جذابیت بیشتری پیدا می کند و سوداگران به سمت آن جذب می شوند. اما در میان مدت و بلند مدت بازار مسکن و سهام نیز خود را بالا می کشد. با این حال در کوتاه مدت این بازار ارز است که رونق زیادی خواهد داشت.»

سلطان محمدی در ادامه درباره آینده بازار پیش بینی کرد: «به نظرم تداوم روند مثبت در بازار مسکن ادامه خواهد داشت. قیمت ها آرام آرام افزایش می یابند. اما شاهد تغیرات شدید و به نوعی تکانه های قیمتی نخواهیم بود. فقط در موارد خاص ممکن است به بازار شوک وارد شود. مثلا اتفاقی غیر منتظره و خارج از بازار رخ دهد، همچون نقض برجام و یا اتفاقاتی از این دست در آن حالت ممکن است شوک به بازار وارد شود. اما براساس پارامترهای اقتصادی به نظر می رسد بازار مسکن همین روند آرام را در مسیر رونق ادامه خواهد داد.»
مسکن از رکود خارج شده است اما ...
سیاست دولت
دولت حسن روحانی در سال اول خود نتوانست رکود بازار مسکن را بشکند. بیشتر زمان وزارت مسکن صرف حل و فصل پروژه "مسکن مهر" بود. پروژه‌ای که به عقیده عباس آخوندی از اساس اشتباه بوده است. اکنون پس از گذشت 4سال و تغییر دولت انتظار این است که دولت اقدامات جدیدی در زمینه حل گره کور مسکن آغاز کند.

خروج از رکود یکی از مشکلات است که اکنون به نظر می رسد در حال وقوع است. مسئله دیگر بستن پرونده مسکن مهر و آغاز فصل جدید در سیاست های حوزه مسکن است. وزارت مسکن امیدوار است که تا پایان سال جاری بتواند پرونده مسکن مهر را ببندد اما پس از آن چه خواهد کرد؟

وزیر مسکن اخیرا گفته است كه ساخت مسكن باید بیش از پیش به بخش خصوصی واگذار شود.

به نظر می رسد این راهی است که دولت روحانی قرار است در ادامه طی کند، واگذاری ساخت مسکن به بخش خصوصی. البته مشخص نیست قرار است چقدر میدان برای بخش خصوصی باز شود.

با این حال این نسخه ای است که اکثر فعالان بازار مسکن و کارشناسان بر آن تاکید دارند. بیت الله ستاریان استاد اقتصاد دانشگاه تهران در این زمینه می گوید که دولت باید از"تولیدکنندگی" دست بردارد. او توضیح داد: «تولیدكنندگی فسادآور است؛ در عین حال که دولت باید سعی كند نظارت و سیاست گذاری كند، زیرا نمی شود دولت با یك دست نظارتی و دست دیگر تولیدی، اقتصاد كشور را هدایت كند و در این وضعیت دولت ناظر و دولت تولیدكننده نمی تواند هیچ رقیبی را تحمل كند.»

دولت روحانی طرح مسکن اجتماعی را مطرح کرده است. دولت امیدوار است که با افزایش تسهیلات مسکن بتواند اقدامات مثبتی در این راستا بردارد.

اما این اقدامات نیز از سوی برخی ناظران خیلی مثبت ارزیابی نمی شود. مهمترین مشکل این است که کم درآمدها نمی توانند با تسهیلات کنونی خانه دار شوند. کمال اطهاری کارشناس مسکن در این باره می گوید: «اگر مجموعه سازوکار نهادی که در بازنگری طرح جامع مسکن پیشنهاد شده عملی نشود، این قبیل اقدامات گسیخته‌ازهم هیچ فایده‌ای نخواهد داشت و در واقع نوعی سوق‌دادن منابع بانکی به‌جای بخش‌های مولد اقتصاد به‌سوی بخش مسکن خواهد بود که هیچ دردی را دوا نمی‌کند.»

اطهاری با بیان اینکه این شیوه عملکرد در این مدت کارایی نداشته است، به روزنامه شرق می‌گوید: «بخش مسکن دچار رکود نیست، بلکه دچار قفل‌شدگی است. این قفل‌‌شدگی نیز ناشی از بخش واقعی اقتصاد است و نه بخش مالی بخش مسکن که فرضا منابع کمی به بخش مسکن آمده است. اکنون همه می‌دانند حدود ٧٠درصد بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی در بخش مسکن است و این مسئله تأیید می‌کند که مشکل منابع بانکی نیست.»

این اقتصاددان با بیان اینکه بالابردن هیچ سقف و بامی هم نمی‌تواند بر قیمت‌های رانتی مسکن فائق بیاید، ادامه می‌دهد: «مسکن رانتی که تولید شده و ١٠ یا ١٢برابر درآمد سالانه یک خانوار است، به‌هیچ‌وجه با وام بانکی قابل‌پوشش نیست.»

به گفته او "نسبت بهای مسکن به درآمد خانوار براساس اصول، می‌تواند پنج تا شش برابر باشد، وقتی از این میزان فراتر می‌رود، دیگر در استطاعت خانوار نیست و خانوار باید تمام درآمد خود را برای پرداخت قسط وام بپردازد. این فاصله که یکی از دلایل قفل‌شدگی در تهران است، در این کلان‌شهر به ١٠ تا ١٥ درصد رسیده است. به بیان دیگر وام مسکن فقط ٢٥ تا ٣٠ درصد بهای یک واحد مسکونی متعارف را می‌تواند پوشش دهد، درحالی‌که در اصل، باید این تسهیلات حدود ٧٠ تا ٨٠ درصد قیمت مسکن را پوشش دهد، اما با قیمت‌های رانتی مسکن و تراکم‌فروشی چنین امری ممکن نیست."

اطهاری علت دیگر قفل‌شدگی بازار مسکن را بی‌کاری برمی‌شمرد: «موضوع مهم دیگر، شدت بسیار بالای بی‌کاری است که عامل مهم و تعیین‌کننده‌ای برای قفل‌شدگی بخش مسکن بوده است. در تهران اگر دو نفر از اعضای خانوار کار نکنند، خانواده فقیر محسوب می‌شود.»

همچنین دولت به دنبال ساماندهی بافت فرسوده و بالابردن کیفیت و خروج از بد مسکنی است.

عباس آخوندی اخیرا گفته است: «برنامه دولت، مجلس و شهرداری برای دو دهه آینده باید بر این مطلب متمرکز باشد که چگونه کیفیت زندگی را در بافت‌های شهری ارتقا بدهیم.»

آخوندی با تأکید بر اینکه درحال‌حاضر کیفیت زندگی نازل شهری سبب ناخرسندی بسیاری است، افزود: «اقدامات عملیاتی وزارت راه‌وشهرسازی برای ارتقای کیفیت زندگی شهری، توانمندکردن مردم است که در بحث توانمندکردن مردم در بافت‌ها ما با تکیه بر نظام پس‌انداز و راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم و افزایش میزان تسهیلات به مردم و همچنین کاهش سود تلاش‌های قابل‌توجهی را در راستای توانمندکردن مردم انجام دادیم.»

او با اشاره به اینکه دولت یازدهم قدرت خرید را در راستای توانمندکردن مردم با تکیه بر نظام پس‌انداز افزایش داد، اظهار کرد: «نرخ سود تسهیلات در بافت فرسوده هشت و در سایر بافت‌ها ٩,٥ درصد است که رقم مناسبی است. درحال‌حاضر ٢٦٠هزار نفر در صندوق پس‌انداز یکم ثبت‌نام کرده‌اند که باید بتوانیم این رقم را افزایش دهیم.»

اما کمال اطهاری با این اقدام دولت نیز مخالف است و با بیان اینکه دولت از استقبال مردم از پس‌انداز مسکن ناامید شده است، می‌گوید: «ـدولت به سوی سازندگان مسکن رفته و با درنظرگرفتن بخشودگی برای انبوه‌سازان (طرف عرضه)، سعی در حل مسئله دارد، درحالی‌که اکنون مشکل در تقاضا و بانک‌پذیرکردن مردم است تا بتوانند از تسهیلات بانکی استفاده کنند و تأکید بر این دست اقدامات، تناقض آشکار است و به اخراج کسانی که در آن مناطق زندگی می‌کنند، می‌انجامد.»

به گفته او، واحد مسکونی که توسط این سازندگان ساخته شود، مثل مسکن مهر است و بیشتر آن به کم‌درآمدها نخواهد رسید و تنها منجر به اخراج و رانده‌شدن مردمی می‌شود که کنار مردم دیگر زندگی می‌کنند و در بیانی دیگر، باعث توسعه حاشیه‌نشینی می‌شود.