تب رهن و اجاره مسکن در تیر تابستان

روزنامه آرمان- هستی دفتری: رکود مسکن پس از سال‌ها همچنان باقی است. بازار مسکن که طی مشکلاتی از سال‌های ۹۰ و ۹۱، به رکود دچار شده است،

همچنان یکی از بزرگ‌ترین دغدغه‌های دولت و مردم به شمار می‌رود. با گرانی مسکن در سال‌های ۹۱ و کاهش قدرت خرید مردم، بازار ساخت‌و‌ساز و خرید و فروش مسکن کساد شده است اما همچنان بازار اجاره خانه با رسیدن به تابستان، روزهای گرمی را پشت سر می‌گذارد و نشانه‌های رونق این بازار پررنگ‌تر شده است.

هر سال با نزدیک شدن به فصل تابستان بازار مسکن رونق پیدا می‌کند، از این رو این فصل به فصل نقل و انتقالات مسکن نیز معروف است. اگرچه قدرت خرید مردم و قیمت‌های بالا و ساخت وساز بی‌رویه خانه‌های لوکس و غیره، امکان خانه‌دار شدن مردم را به شدت ضعیف کرده اما بازهم در کلانشهر‌هایی چون تهران، به علت وجود جمعیت بسیار برای کار، اجاره خانه همچنان با قیمت‌های بالا درجریان است.

دوره رکود بخش مسکن و ساختمان از سال ۱۳۹۱ آغاز شده و طبق داده‌های رسمی مراجع آماری تا پایان سال ۹۵ ادامه داشته است. واقعیت این است که مسکن با توجه به ویژگی‌هایش می‌تواند، به عنوان یکی از اصلی‌ترین موتورهای رشد اقتصادی کشور عمل کند، اما آنچه در سال‌های اخیر اتفاق افتاده، مساله‌ای غیر از این را نشان می‌دهد و نه تنها این بخش از اقتصاد ایران نتوانسته به رونق برسد که تشدید‌کننده رکود هم شده است.

چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۹۶، هم دغدغه فعالان بازار است که دوران رکود و سردی فضای کسب و کار آنها را به ستوه آورده و هم دغدغه فروشندگان و خریداران که همچنان در دوراهی پر ابهام خرید و فروش قرار دارند. در اسفندماه سال ۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۲‌هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶/۲۱ و ۴/۶‌درصد کاهش نشان می‌دهد.

هرچند کاهش معاملات در اسفند نسبت به بهمن با توجه به افت طبیعی بازار معاملات در ماه پایانی سال، می‌تواند عادی تلقی شود، اما مساله این است که این رقم نسبت به مدت مشابه سال قبل یعنی نسبت به اسفندماه گذشته نیز کاهش داشته است. این مساله نشانگر این است که پیش‌بینی‌هایی که در ماه‌های پایانی سال ۹۵ مبنی بر تقویت احتمال رونق بازار در سال ۹۶ می‌شد، می‌تواند با ابهام‌هایی روبه‌رو باشد.

خريد و اجاره مسکن اين روزها رويايي براي قشر متوسط و کم‌درآمد جامعه شده است. اگر سري به بنگاه‌هاي معاملات ملکي در نقاط مختلف تهران بزنيد به سادگي وضعيت اسفناک بازار رهن و اجاره و خريد مسکن را درک خواهيد کرد. بر اساس آخرين اطلاعات دريافتي در شهر تهران هم اکنون قيمت‌ها در برخي مناطق شهر تقريبا يکسان شده است و تفاوت چنداني بين مناطق جنوبي، شرقي و يا حواشي شهر تهران ديده نمي‌شود.

اين امر موجب شده تا اين امکان از مستاجران گرفته شود که با توجه به توان درآمدي شان به انتخاب محل زندگي خود بپردازند. تحقیقات میدانی از بازار مسکن مناطق مصرفی شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون سطح قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های مصرفی عمدتا تا ۸۰ مترمربع و در مناطق معمولی و پرتقاضای شهر تهران حدود ۱۰‌درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است.

پیشروی مسکن

طی نیمه نخست تیرماه مجموعا سه‌هزار و ۲۱۸ فقره قرارداد اجاره آپارتمان مسکونی در تهران منعقد و توسط مشاوران املاک ثبت شده است که از این تعداد بیش از یک‌هزار فقره معادل ۳۱‌درصد از کل قراردادها، مربوط به آپارتمان‌های ۶۰ تا ۸۰ مترمربعی بوده است. سهم این گروه از آپارتمان‌ها در بازار املاک استیجاری نیز مانند بازار خرید و فروش معمولا قابل توجه است، چراکه در این دامنه متراژ واحدها عمدتا دو خوابه و در عین حال متناسب با بودجه طبقه متوسط هستند.

نکته قابل توجه در این مورد عدم تمایل مستاجران به اجاره خانه‌های نوساز است. اجاره خانه‌های نوساز قیمتی بالاتر از خانه‌هایی دارد که حتی یک سال از آن استفاده شده است. همین مساله بیانگر شرایط مستاجران و قدرت خرید ضعیف مردم است. نکته دیگر تمایل صاحبان خانه‌های نوساز برای فروش این واحدها با قیمت بالاتر به جای اجاره دادن آنهاست. متاسفانه در سال‌های اخیر عدم توجه و نظارت کافی بر مسائل شهری و ساخت‌وساز و پدیده‌هایی چون شهرفروشی و تراکم فروشی، کنترل بازار مسکن از آنچه بوده دشوارتر شده است. وضعیت مسکن در دولت احمدی‌نژاد از موضوعات چالش‌برانگیز در دولت‌های نهم و دهم بوده است.

در حالی که این دولتمردان معتقدند که توانسته‌اند با کمک پروژه مسکن مهر، قیمت مسکن در کشور را مهار کنند، بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، در خلال سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۱ متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران ۴۵۹‌درصد افزایش یافته است. در حالی که بر اساس نظر کارشناسان، میزان عرضه مسکن به مراتب بیشتر از تقاضا بوده، با این حال قیمت مسکن در ایران در حدود پنج برابر شده است. بنا به آمارها از حدود ۱۷‌میلیون خانوار کشور حدود پنج‌میلیون خانوار فاقد مسکن مناسب هستند. اکنون بازار رهن و اجاره فارغ از تحلیل‌ها با گرانی مواجه شده است. در حالی که یک آپارتمان ۷۳ متری در خیابان آپادانا (سهرودی) به مبلغ ۶۰‌میلیون رهن داده می‌شود، آپارتمانی با همین متراژ در خیابان فرشته رهنی ۱۱۲ میلیونی دارد. همین خانه در محله احتشامیه ۱۲۵‌میلیون تومان رهن داده می‌شود. این مبالغ بر فرض یکسان بودن در نوسازی آپارتمان است. هم‌اکنون در برخی مناطق مصرفی و پرتقاضا برای خرید مسکن در پایتخت، مالکان به خصوص مالکان واحدهای نوساز سطح قیمت‌های پیشنهادی خود را بیش از ۱۰‌درصد افزایش داده‌اند که این افزایش بیشتر در میان واحدهای کوچک ‌متراژ و بعضا میان‌متراژ تا ۸۰ مترمربع مشهود است. با توجه به اینکه در ماه‌های پایانی دولت یازدهم به سر می‌بریم می‌توان گفت آمار و بررسی شاخص‌ها نشان می‌دهد که دولت یازدهم نسبت به دولت قبلی در کنترل بازار اجاره بها موفق عمل کرده زیرا اجاره بین سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ حدود ۴/۳ برابر شده و از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ حدود ۵/۱ برابر شده است.

رکود در خرید و فروش علت گرانی اجاره‌بها

یک کارشناس مسکن در گفت‌و‌گو با «آرمان» می‌گوید: قیمت اجاره و رهن ممکن است بیش از ۱۰‌درصد افزایش پیدا کند. این افزایش قیمت در بعضی نقاط شهر به بیش از ۱۵‌درصد هم خواهد رسید. ایرج رهبر با اشاره به اینکه حل مشکل گرانی مسکن باید به صورت ریشه‌ای انجام شود، می‌افزاید: باید طبق اصول آسیب شناسی علت گرانی اجاره‌بهای مسکن مشخص و سپس علت آن رفع شود. او که رکود را ریشه گرانی اجاره و رهن مسکن می‌داند، عنوان می‌کند: تا وقتی رکود در خرید و فروش هست و مردم هم نیاز به سرپناه دارند، مجبور به اجاره خانه با هر بهایی هستند. به صورت طبیعی افزایش تقاضا، گرانی به همراه دارد. برای حل این مشکل دو راهکار مد نظر است.

یا باید اقداماتی صورت گیرد که مسکن از رکود خارج شده و رونق به خرید و فروش بازگردد یا باید به فکر ساخت مسکن استیجاری باشیم. رهبر با اشاره به اینکه نظارت فیزیکی بر قیمت‌ها فایده‌ای ندارد و پس از مدتی نظارت از بین می‌رود، می‌گوید: قیمت رهن و اجاره مسکن بر اساس وضعیت بازار عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. جای مسائل نظارتی که برای دولت هزینه‌بر هم خواهد بود باید به فکر راهکارهایی برای خروج از رکود بود. دو راهکاری که به آن اشاره کردم می‌تواند قیمت‌ها را به‌طور طبیعی کنترل و مسکن را از رکود خارج کند.