ورود لیزینگ به‌ بازار مسکن

لیزینگ مسکن که از ابتدای ورود آخوندی به وزارت راه و شهرسازی جزء یکی از برنامه های وی برای تحریک تقاضای مسکن بود، اکنون دیگر به کلی به فراموشی سپرده شده است چه آنکه این صنعت در ایران به دلیل آنکه سابقه خوبی در اذهان مردم به دلیل اقدامات سودجویانه ای که برخی لیزینگ های بانکی در سال ۸۱ تا ۸۵ انجام داده و سبب افزایش جهشی قیمت مسکن شدند، ندارند.

از همین رو بود که ایده لیزینگ مسکن وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم دیگر از سوی حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور تأمین مالی و به عنوان ایده پرداز آن پیگیری نمی شود؛ اما با این حال باز هم در دوره ای که قرار بود ناوگان حمل و نقل به خصوص در حوزه هوایی نوسازی شود، پای لیزینگ ها به میان آمد به خصوص که وزیر راه و شهرسازی در چند سخنرانی خود از ایجاد یک لیزینگ بین المللی (کنسرسیومی) با همکاری شرکت های واسپاری داخلی خبر داد. ولی این بار نیز به دلیل آنچه ضعف شدید و کوچکی مفرط صنعت لیزینگ داخل عنوان شد، این گزینه نیز به فراموشی رفت و پای لیزینگ های خارجی به میان آمد؛ این بار نیز از آنجا که وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم، کلکسیونی از وعده های غیر قابل عملیاتی را در کارنامه خود دارد، نتوانست بانک مرکزی را مجاب به صدور ضمانت نامه بانکی برای شرکت های معتبر لیزینگ خارجی کند درنتیجه برای تهیه ناوگان هوایی نو، به سراغ فاینانس از طرف خود شرکت هواپیماساز رفت.

با این حال شرکت های لیزینگی ایران در پی صدور مجوز ورود به تسهیلات مسکن ـ البته صرفا برای لیزینگ های غیر بانکی ـ همچنان به دنبال آن هستند تا این بازار پرسود را در دست گیرند. اما دو دلیل مهم نداشتن منابع مالی در حد و اندازه خرید مسکن (بالای ۲۰۰ میلیون تومان) و همچنین طولانی بودن دوره بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن که ورود نهادهای خدمات مالی به این عرصه را به دلیل غیر قابل پیش بینی بودن تورم در کشور ما، غیر اقتصادی و به دور از صرفه می کند، چندان مایل به ارائه تسهیلات مسکن نیستند. این در حالی است که شرکت های واسپاری به دلیل کوتاه بودن دوره بازپرداخت اقساط تسهیلات خرید خودرو، به این حوزه متمایل ترند.

همچنین به گفته کارشناسان، از آنجایی که بانک ها تسهیلات خود را با سود های ۲۲ تا ۲۴ درصد به شرکت های لیزینگ می دهند، این شرکت ها نیز به دلیل بالا بودن قیمت تمام شده پول، مجبورند در بهترین حالت تسهیلات با سود ۲۸ تا ۳۰ درصد به متقاضیان خرید مسکن پرداخت کنند که درنتیجه برای خریدار نهایی این کالا، چنین تسهیلاتی بسیار گران خواهد بود.

با این حال یک مقام ارشد یکی از تشکل های شرکت های فعال در حوزه صنعت لیزینگ، خبر از ورود به پرداخت تسهیلات مسکن به انبوه سازان داده و می گوید به دلیل رکود مسکن، پرداخت تسهیلات به خریداران تک واحدها چندان به صرفه نیست.

محمدهادی موقعی، دبیرکل انجمن شرکت های لیزینگ در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره مهمترین چالش های پیش روی صنعت لیزینگ ایران گفت: بزرگترین چالش صنعت لیزینگ، تأمین مالی است که باید رفع شود؛ دوم اینکه اندازه شرکت ها هم در بخش اداره شرکت های عضو سندیکا و هم در بخش پرتفو و عملیات های لیزینگی، کوچک است سوم اینکه جامعه، نهادهای قانون گذاری، اجرایی و نظارتی با این صنعت آشنایی ندارند. بنابراین جایگاه صنعت لیزینگ باید بازنگری شود که آیا این صنعت در زمره بازار مشتکل پولی قرار می گیرد یا خیر؛ آیا لیزینگ ها می توانند سپرده پذیر باشند یا نه و آیا بانک مرکزی حق نظارت بر شرکت های واسپاری را دارد یا خیر.

وی تصریح کرد: شرکت های واسپاری، منابع مالی غیر سپرده ای مردم را جمع آوری کرده و آن را به خدمات فاینانسوری برای سایر کسب و کارها تبدیل می کند.

وی درباره لیزینگ مسکن گفت: لیزینگ ها پس از یک دوره فعالیت شدید لیزینگ ها در بخش مسکن، در انتهای دولت دهم از ورود به بخش مسکن منع شدند و تنها می توانستند در بخش ساختمان های اداری و تجاری به فعالیت لیزینگی بپردازند. سیاست دولت در آن زمان در بخش سیاست گذاری پولی این بود که بازار مسکن دچار انفجار تورمی ناشی از تقاضای زیاد نشود. به همین دلیل در دولت قبل اعلام شد که تنها بانک مسکن تسهیلات بدهد و لیزینگ و سایر بانک ها از ورود به تسهیلات مسکن منع شدند. البته بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار سال ۹۴ مجوز ورود بانک و لیزینگ های غیر بانکی به بخش تسهیلات مسکن را صادر کرد که این اقدام یک قدم به مکنونات قلبی ما نزدیک شده و می تواند در دوره فعلی رکود مسکن، تقاضا را تحریک کند.

عضو انجمن ملی لیزینگ ایران با بیان اینکه در دوره ای ورود لیزینگ ها و بانک ها به بخش مسکن سبب ایجاد تقاضای کاذب در این بخش و درنتیجه افزایش جهشی قیمت آن شده بود، افزود: این اتفاق در یک دهه قبل رخ داد و در حال حاضر این شرایط تغییر کرده است. الان دیگر باید انبوه سازان انتظار خود را از سود ساخت و ساز کاهش دهند و نباید منتظر دستیابی به سود دو برابری و ۱۰۰ درصدی در این بخش باشند. باید به سود معقول ۲۵ تا ۳۵ درصد در اقتصاد مسکن برگردیم.

وی با بیان اینکه شرکت های لیزینگی بانک های خصوصی در سال ۸۱ تا ۸۵ وارد تسهیلات بخش مسکن شدند، تأکید کرد: بعد از آن دیگر لیزینگ ها از این حوزه جدا شدند و حتی پس از آنکه شورای پول و اعتبار در سال ۹۴ مجوز ورود شرکت های واسپاری غیر بانکی را به بخش مسکن صادر کرد، از آن زمان تا به حال دیگر هیچ شرکت لیزینگی به تسهیلات مسکن ورود نکرده است که نشان دهنده شکست سیاست وزارت راه و شهرسازی در خصوص تحریک تقاضای مسکن از طریق لیزینگ مسکن بوده است.

این مقام مسئول در صنعت لیزینگ خاطرنشان کرد: برای جبران این شکست، قصد داریم تا با همکاری شرکت های لیزینگی غیر بانکی کنسرسیومی برای ارائه تسهیلات به انبوه سازان تشکیل دهیم. این اقدام به نوعی الگوبرداری از همکاری شرکت های لیزینگ با خودروسازان است که به جای آنکه تسهیلاتِ خردِ لیزینگِ خودرو به متقاضیِ خرید داده شود، تسهیلات کلان به خودروساز داده می شود و او نیز آن را به متقضایان می دهد. بنابراین قصد داریم تا این کار را با انبوه سازان مسکن نیز انجام دهیم.

وی این شرایط را در قالب قراردادهای همکاری کنسرسیوم لیزینگ ها با انبوه سازان متبلور دانست و عنوان کرد: بر اساس این تفاهم نامه های همکاری مشترک، می توانیم مبالغ زیادی به انبوه سازان بدهیم و دیگر شاهد محدودیتی که شورای پول و اعتبار برای تسهیلات مسکن که آن را تا حداکثر ۷۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی ذکر کرده، نخواهیم بود. در واقع مدل تسهیلات لیزینگ مسکن با تسهیلات بانکی مسکن کاملا متفاوت است.

وی با اشاره به مذاکرات انجمن ملی لیزینگ با علی اصغر فخریه کاشان قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در زمینه بازرگانی خارجی برای تأمین منابع مالی خرید ناوگان حمل و نقل اعم از هواپیما، قطار و کشتی از محل تبصره صرفه جویی سوخت، اظهار داشت: خرید تجهیزات فوق سنگین مانند هواپیما و کشتی در حد و اندازه صنعت لیزینگ داخلی نیست ولی ما این آمادگی را داریم تا با ایجاد کنسرسیوم های لیزینگ بین المللی با همکاری شرکت های بزرگ غیر ایرانی و همچنین تأمین مالی از محل انتشار اوراق بدهی به وزارت راه و شهرسازی برای خرید ناوگان مدرن حمل و نقل کمک کنیم.