طرح ضدرانت برای املاک شهرداری تهران

شورای شهر تهران با هدف تسویه سریع بدهی ۲۰ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومانی شهرداری به ۴ دسته طلبکار قدیمی، برای فروش دارایی‌های سرمایه‌ای پایتخت، اولویت تعیین کرد.

روزنامه دنیای اقتصاد: شورای شهر تهران با هدف تسویه سریع بدهی ۲۰ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومانی شهرداری به ۴ دسته طلبکار قدیمی، برای فروش دارایی‌های سرمایه‌ای پایتخت، اولویت تعیین کرد.

مقرر شده طلب پیمانکاران پروژه‌های شهری، بانک‌های وام‌دهنده و مالکان املاک معارض از مدیریت شهری، از طریق منابع حاصل از فروش فروشگاه‌ شهروند و نمایشگاه شهر آفتاب، پرداخت و از تعریف پروژه‌های جدید به پشتوانه این دو دارایی، خودداری شود. کارشناسان شهری نیز پیشنهاد کردند املاک شهرداری در قالب مسیر غیررانتی، به بخشی از طلبکاران مالی-ملکی به شکل تعاونی‌ واگذار شود.

پارلمان محلی پایتخت برای پایان‌دادن به ابهام چندین ساله با تدوین یک طرح به پرونده بدهی‌های شهرداری تهران به افراد حقیقی و حقوقی ورود کرد. این طرح که با عنوان «الزام شهرداری تهران مبنی بر ارائه لیست بدهی‌های شهرداری تهران به تمامی بانک‌ها و اشخاص حقیقی و حقوقی و سایر سازمان‌ها و نهادها» در چهارم آبان‌ماه سال جاری از سوی رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری به هیات رئیسه شورای شهر تهران ارائه شد نهایتا منجر به بررسی در حساب‌های شهرداری تهران شده است.

اعضای شورای شهر تهران علت اصلی ورود به این پرونده را شناسایی یک تعارض و پیش‌بینی بروز فقر منابع مالی مدیریت شهری پایتخت طی سال‌های آتی عنوان کرده‌اند. مطابق بررسی‌های شورای شهر تهران در سال‌های گذشته با وجود آنکه بودجه سالانه اداره پایتخت با شیب تندی رو به افزایش بوده‌است اما در مقابل بدهی‌های شهرداری تهران به اشخاص حقیقی و حقوقی نه تنها به تناسب این افزایش درآمد، کاهش پیدا نکرده‌است بلکه همچنان رو به افزایش بوده‌است. به‌طوری که مطابق با بررسی‌ها، بودجه شهرداری تهران از هزار و 200 میلیارد تومان در سال 84 به بیش از 17 هزار میلیارد تومان در سال جاری رسیده است که رشدی 15 برابری را نشان می‌دهد.

شناسایی این تعارض آشکار بین رشد بدهی و رشد تصاعدی درآمدها، در کنار وضعیت تامین منابع مالی در شهر تهران باعث ایجاد نگرانی از سوی اعضای شورای شهر شده است. وضعیت فقر منابع مالی شهرداری که وابستگی شدید به عوارض ساخت و ساز دارد نشان می‌دهد با توجه به اینکه در این مقطع وضعیت ساخت وساز و صدور مجوز تراکم ساختمانی تقریبا به آستانه اشباع رسیده‌است بنابراین این احتمال قوی وجود دارد که در سال‌های آینده بزرگ‌ترین منبع مالی شهر با کمترین خروجی روبه‌رو شود. بنابراین با تکیه بر این دو نکته اگر برای تسویه بدهی‌های شهرداری و سبک‌تر کردن بار طلب طلبکاران آن چاره‌ای اندیشیده نشود؛ انباشته‌شدن تصاعدی بدهی‌های شهرداری می‌تواند اداره شهر را با اختلال جدی از بابت تامین منابع سالم دچار کند.

نتایج تحقیق و تفحص به عمل آمده از لیست بدهی‌های شهرداری به اشخاص حقیقی و حقوقی که توسط کمیسیون برنامه و بودجه انجام شده‌است، نشان می‌دهد: در حال حاضر شهرداری تهران معادل ۲۰ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان بدهی انباشته شده دارد. در گزارش ارائه شده طلبکاران شهرداری تهران در چهار گروه اصلی طبقه‌بندی شده‌اند که سنگین‌تر شدن مبلغ طلب دو گروه از آنها می‌تواند نبض فعالیت‌های شهرداری را متوقف کند. پیمانکاران پروژه‌های عمرانی شهر، بانک‌ها، مالکان املاک معارض و دستگاه‌های بیمه‌ای و مالیاتی دولتی چهار گروه اصلی طلبکاران مالی شهرداری را تشکیل می‌دهند.

این چهار گروه به ترتیب حدود ۵ هزار میلیارد تومان، حدود ۱۲ هزار میلیارد تومان، حدود ۱۷۰۰ میلیارد‌تومان و حدود هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان از مجموعه مدیریت شهری طی سنوات گذشته طلبکار هستند. نکته قابل توجه آنکه بخش قابل توجهی از این میزان طلب به سود یا جریمه تاخیر درپرداخت آن باز می‌گردد که نهایتا منجر به افزایش حجم بدهی‌های شهرداری شده است.

در حال حاضر طبق آنچه برخی اعضای شورای شهر تهران می‌گویند بانک‌ها و پیمانکاران شهری ازآنجا که دو بازوی نسبتا موثر برای تامین تسهیلات و اجرای خدمات عمرانی در سیستم مدیریت شهری به حساب می‌آیند چنانچه تحت تاثیر بدعهدی مدیریت شهری در پرداخت مطالباتشان قرار گیرند ممکن است نسبت به تداوم همکاری با شهرداری با تردید مواجه شوند.

مطابق با گزارش ارائه شده از سوی کمیسیون برنامه و بودجه در حال حاضر تعداد ۳۰ هزار پیمانکار حقیقی و حقوقی از شهرداری تهران طلبکار هستند که ۷۷ درصد از این تعداد جزو طلبکاران خرد هستند به این معنی که میزان بدهی ۲۳ هزار پیمانکار شهری از شهرداری کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان برآورد شده‌است در حالی که فقط ۸ درصد پیمانکاران که صاحبان ابرپروژه‌های عمرانی شهر هستند طلبی بیش از ۵۰۰ میلیون تومان از شهرداری تهران دارند.

در واقع حجم بدهی به پیمانکاران خرد شهری به خوبی بیانگر طلب گروه زیادی از تامین‌کنندگان خدمات فنی عمرانی شهر تهران از مدیریت شهری است که فقط یک نظام موثر و کارآمد می‌تواند این حجم زیاد بدهی‌های شهرداری تهران را با طلبکاران تسویه کند. در گزارش ارائه شده از سوی کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران، بیشترین حجم بدهی شهرداری به پیمانکاران به ترتیب مربوط به مناطق ۲، ۲۲، ۵، یک و ۱۲ می‌شود.

دومین گروه طلبکاران عمده شهرداری تهران، بانک‌ها هستند که رقمی معادل ۱۱ هزار و ۹۸۱ میلیارد تومان بابت پرداخت انواع وام از شهرداری تهران طلب دارند. از این رقم معادل ۹ هزار و ۱۵۰ میلیارد تومان مربوط به اصل رقم وام‌های دریافتی و مابقی مربوط به سود و جرایم در نظر گرفته شده به دلیل تاخیر در پرداخت بدهی می‌شود. این گزارش نشان می‌دهد از مجموع ۱۰ بانک خصوصی و دولتی که شهرداری تهران به آنها بدهکار است بانک شهر به تنهایی معادل ۵ هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان از کل بدهی‌های بخش بانکی شهرداری را به خود اختصاص داده‌است که با توجه به سابقه کوتاه فعالیت این بانک مشخص می‌شود نیمی از بدهی بخش بانکی شهرداری تهران طی دوره اخیر مدیریت شهری ایجاد شده است.

اما گروه سوم از طلبکاران شهری را مالکان املاک معارض تشکیل می‌دهند که طی سال‌های گذشته به دلیل اجرای انواع پروژه‌های عمرانی شهری شامل ساخت بزرگراه‌ها، تونل‌ها و سایر معابر شهری ایجاد شده‌اند و بدهی در حدود۱۷۰۰‌میلیارد تومان برای شهرداری تهران ایجاد کرده‌اند. چراکه اجرای پروژه‌های عمرانی چنانچه به املاک شخصی شهروندان(عمدتا ساختمان‌های مسکونی) برخورد کند شهرداری می‌تواند در توافقی با مالکان، املاک معارض را خریداری و با مسطح کردن زمین این املاک موانع فیزیکی اجرای پروژه‌ها را از میان بردارد. مدیران شهری می‌گویند به دلیل کمبود منابع مالی در شهرداری و اولویت بندی مصارف و تخصیص بودجه شرایط تسویه حساب با مالکان املاک معارض همواره به سختی و با تاخیر صورت گرفته است. گروه چهارم طلبکاران شهرداری نیز شامل دستگاه‌های بیمه‌ای و مالیاتی می‌شوند که در حدود هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان از شهرداری طلب دارند.

پیشنهاد کانال تسویه بدهی

اعضای شورای شهر تهران در جلسه اخیر خود علاوه بر بررسی لیست بدهی‌های شهرداری، یک کانال برای تسویه بدهی‌ها را نیز پیشنهاد کردند.به گفته آنها، تسویه بدهی‌های اولویت‌دار شهر از دو ظرفیت سرمایه‌ای شهر یعنی فروشگاه شهروند و شهر آفتاب امکان پذیر است. از آنجا که شورای شهر مجوز واگذاری بخشی از سهام فروشگاه شهروند وشهر آفتاب را برای تسویه بدهی شهرداری به بانک شهر صادر کرده‌ است، می‌توان از محل مازاد ارزش این دو سرمایه شهری مابقی بدهی‌های شهرداری به پیمانکاران حقیقی و حقوقی را پرداخت کرد. محمدسالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران به‌عنوان پیشنهاد‌دهنده این کانال می‌گوید: در حال حاضر مطابق بررسی‌های اولیه، قیمت کارشناسی بخشی از سهام فروشگاه شهروند و شهر آفتاب بین ۱۰ هزار تا ۱۵ هزار میلیارد تومان برآورد شده‌است که می‌تواند نیمی از بدهی‌های انباشته و ریشه‌ای شهرداری تهران را یکجا تسویه کند. بنابراین اگر نسبت به اجرای این مدل برای پرداخت طلب پیمانکاران شهرداری اقدام عاجل نشود، فروش این دو دارایی عظیم پایتخت منجر به تعریف پروژه‌ها و هزینه‌های جدید خواهد شد که می‌تواند در دراز‌مدت بدهی‌های شهر را متورم‌تر کند.

او ادامه داد: بنابراین برای جلوگیری از مصرف غیربهینه منابع حاصل از فروش این دو سرمایه شهری، طرحی به تصویب رسید که به موجب آن اولویت مصرف این دو منبع مالی بالقوه به تسویه بدهی‌های شهرداری به پیمانکاران و سپس بانک‌ها اختصاص پیدا کند. به گزارش «دنیای اقتصاد» در کنار این موضوع، کارشناسان شهری با اشاره به اینکه املاک شهرداری باید در قالب شیوه‌ای متعارف و در مسیر تامین نیاز مالی شهرداری به مصرف برسد، پیشنهاد کردند: مالکان املاک معارض شهری باید در اولویت دریافت املاک شهرداری قرار گیرند تا از یکسو امکان تسویه حساب بدون تاخیر با آنها با توجه به تورم موجود در بخش زمین و مسکن وجود داشته باشد و از سوی دیگر رانت پنهان واگذاری املاک به گروه‌های مختلف از بین برود.

بررسی‌ها درباره روند بلندمدت گذشته واگذاری املاک شهر تهران نشان می‌دهد بیش از ۱۰۰تعاونی مسکن که بیش از ۲۷ هزار عضو را شامل می‌شود تاکنون ۱۰۰ هکتار زمین (معادل ۲/ ۰ درصد مساحت شهر تهران) از شهرداری دریافت کرده‌اند که بخشی از آنها تعاونی‌های مسکن خارج از خانواده شهرداری و بخشی دیگر مربوط به کارکنان شهرداری است. در حال حاضر تاخیر در تسویه حساب شهرداری با مالکان املاک معارض می‌تواند تورم بدهی به این گروه را در مقایسه با سه گروه دیگر از طلبکاران شهرداری بالا ببرد چراکه در دست کم ۲۰ سال گذشته بیشترین رشد قیمت در بین بازارهای مختلف اقتصادی متوجه زمین و مسکن بوده است. میزان رشد قیمت دارایی‌های ملکی در شهر تهران در دو دهه گذشته سالانه به‌طور متوسط ۲۲ درصد بوده که بیش از نرخ تورم سالانه بوده‌است. بنابراین شهرداری هر چه زودتر طلب مالکان املاک معارض را تسویه کند بیشتر می‌تواند روند رشد بدهی‌ها را کنترل کند.

در حال حاضر تنها ابزار در دسترس شهرداری برای تسویه بیش از هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان بدهی به مالکان املاک معارض، املاک تحت مالکیت مدیریت شهری است. در سنوات گذشته شهرداری طلب بخشی از پیمانکاران را همواره از طریق فروش مجوز تراکم تسویه کرده است بنابراین این مدل تامین مالی غیرنقد در مدیریت شهری تجربه شده‌است با این تفاوت که واگذاری املاک به جای فروش تراکم هزینه‌های کمتری را به شهر تحمیل خواهد کرد. کارشناسان شهری در مورد این مدل تسویه حساب می‌گویند شهرداری می‌تواند مالکان املاک معارض را در قالب تعاونی‌های مسکن ساماندهی و در ازای طلب آنها، زمین و ملک مسکونی به آنها بدهد.