وقتی می‌گوییم خانه گران است، یعنی چه؟

اعتماد نوشت: بر اساس آخرين گزارش بانك مركزي، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در فروردين سال جاري با كاهشي جزيي از ۳۰ ميليون و ۲۷۴ هزار تومان به ۲۹ ميليون و ۳۲۰ هزار تومان رسيد كه نسبت به پايان سال ۹۸ افزايشي ۹۱.۳ درصدي را نشان مي‌دهد. اگرچه شايد اين كاهش قيمت بيشتر به دليل كاهش تعداد معاملات در اولين ماه سال باشد اما نمي‌تواند چيزي از واقعيت بازار مسكن بكاهد كه تطبيق قيمت در اين بازار با نرخ دلار و همگامي جهش‌هاي ارزي با جهش‌هاي قيمتي خانه است.

متوسط هر مترمربع خانه در تهران تا هفته گذشته (پيش از انتشار گزارش بانك مركزي در خصوص بازار مسكن در ارديبهشت) با مظنه دلار ۲۳ هزار توماني در تهران ۱۲۶۰ دلار بود. البته كه در مناطق گران مانند منطقه يك متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به ۲۶۰۸ دلار نيز رسيد. اما اين قيمت‌هاي دلاري نشان‌دهنده همان قدرت خريدي است كه طي سال‌ها از كف خانواده‌ها رفته است. براي پي بردن به بزرگي عدد متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني بايد به اين نكته توجه كرد كه ميانگين دستمزد امريكايي‌ها در سال ۲۰۱۹ حدود ۶۵ هزار و ۸۰۰ دلار بود؛ يعني يك خانواده امريكايي با يك سال درآمد خود مي‌توانند خانه‌اي ۵۲ متري در تهران بخرد كه البته اگر منطقه يك باشد، متراژ خانه كمتر و به ۲۵ متر مي‌رسد.

مقايسه امكانات زندگي در دو كشور ايران و امريكا نشان مي‌دهد كه حتي خريد خانه در پايتخت نيز براي خارجي‌ها كه به دلار حقوق مي‌گيرند نيز گران است. واقعيت آن است در كشوري كه همه ‌چيز به «نرخ ارز» بستگي دارد و قيمت هر كالايي از نان مصرفي تا كالاهاي سرمايه‌اي مانند خودرو و خانه با نوسانات نرخ دلار تطبيق مي‌يابند، زندگي افراد به اعدادي وابسته است كه بر ويترين صرافي‌ها نقش بسته است.

چه بر بازار مسكن آمد؟

سال ۹۹ براي بازار مسكن مساوي با افزايش شديد قيمت‌ها و رسيدن ميانگين هر مترمربع واحد مسكوني به ۳۰ ميليون تومان همچنين كاهش شديد تعداد معاملات در اين بازار بود. جهش‌هاي ناگهاني در بازار مسكن در حالي است كه در فروردين سال گذشته متوسط قيمت ۱۵ ميليون و ۲۹۵ هزار تومان اعلام شد؛ قيمت خانه در شرايطي افزايشي ۹۶.۱ درصدي و البته چند باره داشته كه در يك سال حقوق و دستمزد تنها يك بار و آن هم كمتر از متوسط رشد قيمت‌ها در بازار مسكن افزايش داشته است.

البته كه نتيجه اين جهش قيمت نيز ركود شديد، كاهش ۴۸.۴ درصدي تعداد معاملات و البته حاشيه‌نشيني يا مهاجرت به شهرهاي كوچك بوده است. البته كه به نظر مي‌رسد پديده‌هاي ديگري همچون زندگي چند خانواده در اتاق‌هاي يك آپارتمان نيز به زودي به عنوان يكي از تبعات افزايش قيمت مسكن مطرح شود.

در 8 سال وديعه سالانه به اجاره ماهانه تبديل شد

طي ۸ سال ۹۲ تا ۱۴۰۰ همه بازارها كم‌ و بيش دستخوش تغييرات ريز و درشت شده‌اند اما آنچه در بازارهاي ارز و مسكن رخ داد به مراتب تاثير بيشتري بر شاخص‌هاي كلان اقتصادي و رفاه افراد گذاشته است. اين كاهش رفاه را مي‌توان در مقايسه‌اي ميان قيمت رهن و اجاره دو خانه در فاصله ۸ سال در يك منطقه مشاهده كرد. در سال ۹۲ يك خانواده مي‌توانست با ۳۰ ميليون تومان وديعه و اجاره ۳۵۰ هزار توماني در توحيد خانه‌اي ۷۴ متري اجاره كند. اين در حالي است كه اين رقم در سال جاري براي خانه‌اي ۷۲ متري به رهن كاملي به اندازه ۳۱۰ ميليون تومان رسيد. براي اجاره يك واحد مسكوني ۱۰۶ متري در محله اميرآباد ۸ سال پيش نياز به ۸۰ ميليون تومان پول بود كه در سال جاري خانه‌اي ۹۷ متري نياز به وديعه‌اي ۲۰۰ ميليوني و اجاره ۱۰ ميليوني دارد. وضعيت در بازار فروش نيز نگران‌كننده است اگرچه به نظر مي‌رسد با به ثبات رسيدن نرخ ارز، التهاب‌هاي يك سال گذشته در اين بازار وجود ندارد.

قيمت‌ها چقدر باور كردني است؟

به‌ طور معمول در دو فصل بهار و تابستان، معاملات در بازار مسكن رونق مي‌گيرد و قيمت‌ها نيز قدري منعطف‌تر مي‌شوند. چراكه اولا فصول نقل و انتقال است ثانيا بازار با ثبات نسبي نرخ دلار به تعادلي نسبي رسيده اگرچه دو سال جهش‌هاي متوالي متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به زودي جبران نخواهد شد و چه بسا تا مدت‌ها تبعات افزايش‌هاي بي‌رويه و بدون دليل خانه در نسل‌هاي آتي نيز ديده شود. سال ۹۲ قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در قيطريه ۶ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان بود كه براي خريد يك واحد ۱۰۰ متري نياز به ۶۵۰ ميليون تومان بود، اين رقم براي سال جاري و براي خريد خانه‌اي ۹۷ متري در همين محله به ۷ ميليارد تومان رسيده است. مناطق ديگر تهران نيز افزايش قيمت‌هاي شديدي تجربه كرده‌اند؛ به عنوان مثال ۸ سال پيش واحد مسكوني ۱۱۰ متري در مرزداران حدود ۶۲۵ ميليون تومان قيمت داشت كه در سال جاري خريد خانه‌اي ۱۱۱ متري در همين محله به ۶ ميليارد و ۴۵۰ ميليون تومان بودجه نياز دارد.

223 متر نشيمن و 4 اتاق 4 ميليارد و 600 ميليون تومان؛ نه در ايران

داده‌هاي statista كه برگرفته از شاخص‌هاي اعلام شده توسط بانك جهاني(world bank) است، نشان مي‌دهد متوسط دستمزد سالانه امريكايي‌ها از سال ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۹ و پيش از شيوع كرونا و بيكاري‌هاي گسترده از ۵۴ هزار و ۶۴۲ دلار به ۶۵ هزار و ۸۳۶ دلار رسيده؛ ۲۰ درصد افزايش. با مقايسه متوسط دستمزد دريافتي و قيمت دلاري مسكن در تهران مي‌توان به اين نتيجه رسيد كه قيمت خريد يك واحد مسكوني ۱۰۰ متري در تجريش كه ۴ ميليارد و ۵۳۱ ميليون تومان قيمت دارد به اندازه دستمزد ۳ سال يك فرد در امريكاست. البته قيمت خريد خانه در پايتخت تنها از دستمزدها در امريكا بالا نيست و از قيمت خريد ملك در كشورهاي همسايه و به ‌طور اخص تركيه نيز بيشتر است. يكي از سايت‌هاي فروش خانه در استانبول، قيمت واحدي ۶۶ متري در بيليكدوزو استانبول را ۶۶ هزار و ۳۶۴ دلار اعلام كرده؛ يك ميليارد و ۵۲۶ ميليون تومان البته كه واحدهاي بزرگ‌تر نيز قيمت‌هاي بيشتري دارند.

در همين پروژه واحدي با ۲۲۳ متر مربع نشيمن و ۴ اتاق خواب ۲۰۰ هزار دلار قيمت‌گذاري شده كه با دلار ۲۳ هزار تومان ۴ ميليارد و ۶۰۰ ميليون تومان مي‌شود. سايت ديگري نيز قيمت خريد يك خانه ۷۰ متري در غرب استانبول را ۷۰۰ ميليون تومان و واحدي به همين اندازه در آنتاليا را نيز ۸۴۰ ميليون تومان اعلام كرده است. اين قيمت‌ها به گونه‌اي جذاب است كه افراد با بودجه‌اي زير يك ميليارد تومان ترجيح مي‌دهند به جاي تهران در ساير كشورها خانه بخرند.

افراد منتظر شوك هستند

در دو، سه سال اخير كه روند رشد قيمت‌ها در بازار مسكن شتاب بيشتري به خود گرفت، انواع و اقسام سياست‌ها از عدم درج قيمت در آگهي‌هاي اجاره و فروش تا تعيين سقف و كف افزايش اجاره در اين بازار اجرا شد كه تمام آنها نيز به شكست انجاميد؛ پس از غيبتي چند ماهه مجددا قيمت آپارتمان‌ها به سايت‌هاي خريد و فروش بازگشت و در مدتي كه هم اعلام قيمت‌ها غيرمجاز بود، تغييري در روند قيمت‌ها ايجاد نشد. فعالان بازار ملك معتقدند كه خريداران كم و فروشندگان زيادند. خريداران هر روز نوسانات نرخ دلار را رصد مي‌كنند و از سوي ديگر فروشندگان نيز نگرانند در صورت فروش واحدشان نتوانند واحد جديدي بخرند. به نظر مي‌رسد يك شوك مي‌تواند بازار مسكن را از وضعيت فعلي و ركودي كه در آن حاكم است، خارج كند و جنس آن شوك نيز بايد «دلاري» باشد.