قیمت مسکن از تورم مصالح دستور نمی‌گیرد

همشهری: آمارهای رسمی از رشد ۷۶.۴درصد قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در سال گذشته حکایت دارد؛ موضوعی که از سوی سازندگان به‌عنوان یکی از دلایل رشد قیمت مسکن معرفی می‌شود اما بررسی آمارهای هشت‌ساله مسکن و نهاده‌های تولید مسکن این ادعا را نفی می‌کند و حداقل در سه‌سال اخیر از سبقت شدید تورم مسکن از تورم نهاده‌های ساختمانی حکایت دارد.

اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در سال۱۳۹۹ با ۷۶.۴درصد افزایش نسبت به سال قبل مواجه شده که بیش از دوبرابر افزایش قیمت نهاده‌ها در سال۱۳۹۸ است. بررسی‌ها نشان می‌دهد روند شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در دوره رکود قبلی مسکن یعنی از سال۹۲ تا اواسط سال۹۶، همواره با رشدی بیش از رشد میانگین قیمت مسکن شهر تهران مواجه بوده اما در دوره جهش قیمت که از میانه سال۹۶ آغاز شد، عملاً این نسبت معکوس شده و حداقل از ابتدای سال۱۳۹۷ رشد قیمت مسکن به‌مراتب از رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی بالاتر بوده است.

رصد گرانی در بازار مصالح۹۹

آمارهای رسمی نشان می‌دهد روند شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در تمامی فصل‌های سال گذشته افزایشی بوده و رکورد افزایش آن نیز با افزایش 30.3درصدی در تابستان شکسته شده است. در مقابل، کمترین میزان افزایش قیمت نیز به فصل زمستان با تورم 6.1درصدی اختصاص داشته است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال۱۳۹۹، در میان گروه‌های اجرایی نهاده‌های ساختمانی، گروه‌های «آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل در و پنجره»، «سنگ» و «تأسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی» به‌ترتیب با افزایش 119.6، 94.7و 92.8درصدی، دارای بیشترین تورم سالانه بوده‌اند و در مقابل گروه‌های «خدمات»، «شیشه» و «نقاشی ساختمان» نیز به‌ترتیب با تورم 35.2، 43.4و 53.5درصدی کمترین تورم سالانه را به‌خود اختصاص داده‌اند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد براساس ضریب اهمیت گروه‌های مختلف بر شاخص نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، گروه‌های «آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل در و پنجره»، «سیمان، بتن، شن و ماسه» و «سنگ» به‌ترتیب با تورم 119.6، 80.3و 94.7درصدی بیشترین تأثیر را در تورم کل سال۱۳۹۹ نهاده‌های ساختمانی شهر تهران داشته‌اند، درحالی‌که گروه‌های «گچ و گچ‌کاری»، «شیشه» و «شیرآلات بهداشتی» به‌ترتیب با تورم 61.9، 43.4و 60.1درصدی، کمترین تأثیرگذاری را در شاخص تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی شهر تهران داشته‌اند.

نقض یک فرضیه نادرست

بررسی اطلاعات منتشرشده از وضعیت تغییر قیمت نهاده‌های ساختمانی در دوره هشت‌ساله 1392 تا 1399 نشان می‌دهد شاخص تورم نهاده‌های ساختمانی در دوره رکود مسکن اندکی بیش از شاخص قیمت مسکن رشد کرده اما اختلاف فاحشی با میزان رشد قیمت مسکن شهر تهران نداشته است.

اما در دوره رونق و جهش مسکن، عملاً این نسبت معکوس شده و افزایش میانگین قیمت مسکن به‌مراتب بیش از تغییرات شاخص نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی بوده است. بر این اساس، با فرض اینکه قیمت مسکن و نهاده‌های ساختمانی در سال ۱۳۹۲به‌عنوان مبنای این محاسبه تقریباً واقعی باشد، می‌توان استنباط کرد که در دوره‌های جهش قیمت مسکن نمی‌توان مصالح ساختمانی را مقصر بزرگی در افزایش قیمت مسکن دانست.

این در حالی است که در دوره اخیر جهش قیمت مسکن، به‌ویژه در دوسال گذشته، همواره رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین عوامل افزایش قیمت مسکن معرفی شده است. البته این موضوع اثر بلامنازعی در توان تولیدی سازندگان و میزان عرضه مسکن داشته است، به‌خصوص که به‌واسطه جهش شش‌برابری نرخ ارز در سه‌سال اخیر، عملاً قدرت خرید سرمایه در گردش آنها به یک‌پنجم کاهش پیدا کرده و توانایی خرید آن نیز همین میزان پایین آمده است؛ اما ادعای اثرگذاری نهاده‌ها بر رشد پیوسته قیمت مسکن، برپایه اثرات تورمی نهاده‌های ساختمانی بر ارزش جایگزینی مسکن استوار بوده و بخش عمده افزایش قیمت مسکن را واقعیتی ناگزیر از بالا رفتن هزینه ساخت می‌داند.

این در حالی است که آمارها ثابت می‌کند تورم نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در هشت‌سال اخیر معادل ۴۴۰درصد بوده و میانگین قیمت فروش مسکن در تهران ۶۰۴درصد رشد کرده است. پیش ‌از این معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز اعلام کرده بود اختلاف قیمت میان هزینه تولید مسکن و قیمت فروش آن به ۸۰درصد رسیده و عملاً ۸۰درصد میانگین قیمت مسکن ناشی از هزینه زمین و سود محقق شده مالکان و سازندگان است. براساس این رابطه، حتی افزایش شدید قیمت نهاده‌های ساختمانی نیز فقط بر ۲۰درصد قیمت فروش مسکن مؤثر است و نمی‌تواند توجیه‌کننده جهش چند صد درصدی قیمت مسکن باشد.

دورنمای قیمت نهاده‌های ساختمانی

اگر آمارهای رسمی مبنای پیش‌بینی قیمت نهاده‌های ساختمانی و همچنین قیمت مسکن باشد، دوسناریو مطرح می‌شود که در سناریوی اول، قیمت نهاده‌های ساختمان رشد واقعی داشته و مسکن با اضافه رشد مواجه بوده است؛ درنتیجه باید پیش‌بینی‌ها براساس تعدیل رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی متناسب با شاخص‌های کلان اقتصادی و تورم عمومی کشور و همچنین رکود جدی بازار مسکن و تخلیه حباب قیمتی این بازار از طریق افت قیمت ارائه شود.

در سناریوی دوم که سازندگان مسکن نیز بر آن تأکید دارند، قیمت فعلی مسکن یکی از واقعیت‌های اقتصاد ایران و نمای واقعی از قیمت تمام‌شده تولید مسکن است؛ درنتیجه این سناریو، پیش‌بینی می‌شود با توجه به تحولات فعلی اقتصاد ایران و وضعیت بازارهای موازی، بازار مسکن وارد دوره رکود نسبتاً طولانی‌مدت و توأم با ثبات قیمتی شود اما همزمان جهش قیمت نهاده‌های ساختمانی در میان‌مدت و تا رسیدن به ارزش واقعی ادامه پیدا کند.

این سناریو در هرج‌ومرج فعلی اقتصاد ایران که بیشتر بازارها تحت‌تأثیر نقش‌آفرینی گروه‌های قدرت و به‌اصطلاح مافیا قرار دارند، می‌تواند سناریوی قوی‌تر باشد اما تداوم روحیه مقابله با فساد و همچنین تداوم تلاش برای شفاف‌سازی اقتصاد و به‌خصوص بازار املاک و مستغلات احتمال تحقق این سناریو را به حداقل ممکن می‌رساند و درنتیجه ضمن رشد معقول قیمت نهاده‌های ساختمانی، بازار مسکن چاره‌ای جز رکود سنگین و کاهش قیمت نخواهد داشت.

مسکن، گروگان فراموش‌شده

با وجود اینکه آمارهای مربوط به شرایط کلی اقتصاد و دورنمای آن، هزینه تولید مسکن، قدرت خرید تقاضا و وضعیت معاملات بازار مسکن، رشد پیوسته و مداوم قیمت آن در یک سال اخیر را غیرقابل‌توجیه می‌کند و این مسئله حتی از نظر مشاوران و دلالان بازار املاک نیز غیرقابل‌پذیرش است اما نبود متولی مستقل و توانمند برای حوزه مسکن و همچنین نبود عزم جدی و راسخ قوای سه‌گانه برای شفاف‌سازی کامل مناسبات این حوزه، عملاً میدان را برای زورآزمایی قدرتی موسوم به مافیای مسکن و قیمت‌سازی‌ آنها باز گذشته است؛ به‌گونه‌ای که موفق‌ترین خرده‌دلالان بازار املاک نیز معاملات خود را با نگاه به رفتار بزرگان این بازار انجام می‌دهند و به سودهای نجومی در کوتاه‌مدت می‌رسند.

مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای پرطرفدار در اقتصاد ایران، ده‌ها سال است که به عنوان مأمور حفظ ارزش ریال در مقابل تورم ایفای نقش می‌کند و همواره در این مأموریت پیروز بوده است؛ اما در سه‌سال اخیر، اقتصاد مسکن فراتر از مأموریت سپر تورمی، به عاملی تورم‌ساز تبدیل شده و حتی با وجود متعادل‌شدن همه بازارها و بهبود چشم‌انداز اکثر شاخص‌های اقتصادی، همچنان در حال افزایش است.

در این میان، بزرگ‌ترین و مدرن‌ترین سیاستی که دولت و مجلس برای ساماندهی بازار مسکن و املاک در دستور کار قرار داده‌اند، اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی است که متأسفانه، بازهم قدرت موسوم به مافیای مسکن در تلاش است با استفاده از تبصره‌های این قانون و ورود به بازی حقوقی، اثرگذاری آن را خنثی کند. اقدامی که موفقیت آن می‌تواند نظام‌مند‌شدن بازار مسکن ایران را برای یک دوره ۱۰ساله دیگر به تعویق بیندازد و عملاً همه فرصت‌های باقیمانده برای اصلاح ساختار این بازار را نابود کند.