مسکن با دلار ۳۰هزار تومانی یا ۱۹هزار تومانی؟

همدلی: دفاتر املاک از روز گذشته کرکره‌های خود را بالا کشیدند تا شاید مسکن از خواب سنگینی که رفته، بیدار شود. البته اگر دلیل رکود این‌روزهای مسکن تنها محدودیت‌های کرونایی باشد. فعالان بازار مسکن از نیمه دوم سال گذشته از رکود معاملات در این بازار خبر می‌دهند؛ رکودی که با محدودیت‌های کرونایی شدت می‌گیرد و بعد از بازشدن مشاغل، تا به جریان افتادن خرید و فروش و مشاهده تاثیر آن در بازار، دوباره با شدت گرفتن کرونا عمیق‌تر می‌شود.

آن‌طور که گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد فعلا معامله‌گران مسکن به دلیل روند نزولی دلار، قرارگیری در آستانه تحولات سیاسی و حتی کاهش انتظارات تورمی دست از خرید و فروش برداشته‌اند. یکی از فعالان مسکن، درباره آخرین وضعیت این بازار می‌گوید:«بازار مسکن شمیران از حدود یک‌سال قبل به دلیل نوسانات قیمتی وارد رکود شده، دو ماه بعد از تعطیلات کرونا که شاهد بازگشایی مشاغل بودیم، حجم تقاضا در بازار مسکن افزایش یافت، اما حالا به دلیل کاهش انتظارات تورمی، مقداری فروکش کرده».

یکی دیگر از فعالان این بازار می‌گوید: «احتمالا مسیر تقاضای خرید به زودی بیشتر به سمت حاشیه تهران خواهد رفت که این امر موجب عمیق‌تر شدن رکود مسکن در تهران خواهد شد». دیگر فعال این بازار می‌گوید: «با جذاب‌تر شدن حاشیه پایتخت، در حال حاضر هوشمندانه‌ترین کار توسعه سیستم حمل و نقل همگانی است». در این میان برخی از دست‌اندرکاران بازار نیز معتقدند که بازار از سال ۹۰ وارد رکود شده و اولین بخشی که تحت تاثیر این خواب قرار گرفت همین بازار مسکن بود که کم‌کم به دیگر بخش‌های اقتصادی نیز سرایت کرد و حالا با قرارگیری در آستانه تحولات سیاسی و البته وضعیت نوسانی نرخ دلار نه ‌‌‌این‌که قیمت‌ها را کاهش دهد، بلکه باعث رکود تورمی در این بخش شده. البته این را با نگاهی به صحبت‌های کارشناسان مسکن نیز به خوبی می‌توان فهمید.

سایه رکوردهای گذشته دلار بر بازار

به باور کارشناسان، از چند عاملی که بر رشد قیمت مسکن اثر دارد، یکی افت قیمت ارز و دیگری مذاکرات وین است. بی‌شک با کاهش نرخ دلار انتظارات تورمی نیز افت می‌کند و طبیعتا باید قیمت هر متر مربع واحد مسکونی هم کاهش یابد. اما این تمام ماجرا نیست، صحبت با فعالان و دست‌اندرکاران بازار مسکن نشان از این دارد که سازندگان مسکن در سال‌های اخیر و با رکوردهای عجیب دلار، هزینه بیشتری برای ساخت‌وساز کرده‌اند. بر اساس آماری که در سال‌های اخیر منتشر شده، بازار مصالح در تمام این‌سال‌ها با رکوردهای عجیبی مواجه شده؛ به‌طوری که سال گذشته، این بازار در شهر تهران با رکورد تورم سه رقمی شاخص قیمت مواجه شد. بهمن سال گذشته بود که مرکز آمار گزارش قابل‌توجهی در این زمینه منتشر کرد. تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در پاییز سال گذشته نشان می‌دهد که در حدود هفت ماه گذشته، بازار مصالح ساختمانی به‌عنوان یکی از دو جزء اصلی هزینه‌بر ساخت‌وسازها با یک ابر جهش قیمتی مواجه شده و شاخص قیمت در این بازار نسبت به پاییز سال قبل بیش از ۱۰۰درصد رشد کرده است.

به باور آگاهان اقتصادی تاثیرات این جهش‌ها در بازار مسکن در طولانی مدت خود را نشان می‌دهد؛ مثل اتفاقی که حالا بعد از چند ماه افتاده و بازار مسکن را با رکود تورمی همراه کرده. البته ناگفته نماند که این جهش قیمت در حوزه مصالح ساختمانی درست در مقطع زمانی ابررکود ساختمانی به وقوع پیوست؛ یعنی در شرایطی که بازار ساخت و ساز برای حدود پنج سال و چند ماه متوالی اخیر، در شرایط رکودی قرار دارد و این رکود به دلیل افزایش عمق رکود در بازار معاملات خرید و فروش مسکن و نبود تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی آماده عرضه سازنده‌ها، تشدید شده است.

این رکود حالا با کاهش قیمت ارز و تحولاتی که به دلیل نشست وین در راه است، حتی بیشتر هم شده. چرا که همزمان دلار به کانال ۱۹هزار تومانی رسیده، اما در نقطه مقابل این ریزش، جهش‌های ارزی و تاثیر آن بر قیمت مصالح ساختمانی در پاییز سال گذشته، وجود دارد. در واقع آنچه در پاییز سال گذشته، منجر به رشد حدود ۱۰۲درصدی شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران در مقایسه با مدت زمان مشابه سال قبل شد، جهش‌ها و نوسانات نرخ ارز بود. بر اساس تجربه سال‌های گذشته، همواره جهش‌های ارزی در تغییرات و نوسانات قیمت مصالح ساختمانی موثر بوده است و هر زمان که بازار ارز با شوک قیمتی مواجه شده است بازار مصالح و تجهیزات ساختمانی یکی از بازارهای اثرپذیر از این تغییرات بوده است.

بر همین اساس، اطلاعات ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران درخصوص تغییرات شاخص قیمت مصالح ساختمانی شهر تهران در نیمه دوم سال گذشته نشان می‌دهد عدد این شاخص در پاییز ۹۹، در مقایسه تابستان۹۹ با رشد نزدیک به ۲۲درصدی همراه شد. تورم ۲۲درصدی شاخص قیمت مصالح ساختمانی تنها به فاصله یک فصل نیز به منزله ثبت تورم بالا در این بازار است و نشان از اثر شوک‌های ارزی بر قیمت مصالح ساختمانی در فصل پاییز دارد. بر همین اساس قیمت خانه‌هایی که در پاییز و زمستان سال گذشته ساخته شدند یا حتی در مراحل نهایی پایان کار بودند متوجه تاثیر قابل توجهی از این جهش ارزی، شد. کاهش نرخ ارز در بازار مسکن درست مانند دیگر کالاهای اساسی عمل می‌کند، آنجا که فعالان بازار در پاسخ به ‌‌‌این‌که چرا با وجود ریزش ارز، قیمت‌ها کاهش نیافته، می‌گویند، خریدهای ما با دلار ۳۰هزار تومانی انجام شده، نه ۱۹هزاری.

انتظارت افزایشی به جای کاهش قیمت

دفاتر مشاور املاک در حالی از دیروز فعالیت دوباره خود را پس از ۲۸روز تعطیلی از سرگرفتند که انتظارات افزایشی جای خود را به چشم‌انداز کاهشی در بازار مسکن شهر تهران داده است. از طرف دیگر رگه‌های از جایگزین شدن تقاضای واقعی به جای معاملات سرمایه‌گذارانه دیده می‌شود. فروردین پارسال سهم واحدهای کمتر از ۷۰متر از کل معاملات تهران ۳۶درصد بود که این رقم در اولین ماه از سال جاری به ۴۶ درصد رسیده است. بر اساس آماری که ایسنا روز گذشته منتشر کرد، فروردین سال قبل ۵۴درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر تهران معامله شده‌اند. این عدد در فروردین سال جاری ۶۱ درصد بوده است. همچنین با وجود آنکه متوسط هر متر قیمت مسکن در تهران ۲۹.۳ میلیون تومان است ۵۰.۳ درصد معاملات در محدوده قیمتی کمتر از ۲۵ میلیون تومان در هر متر مربع منعقد شده است. ۳۴.۱درصد قراردادها نیز به خانه‌های با قیمت کمتر از متری ۲۰ میلیون تومان اختصاص یافت. سهم منطقه یک به عنوان کانون خرید و فروش های سرمایه‌ای از رتبه پنجم در سال گذشته به رتبه نهم در سال جاری رسیده است. رتبه منطقه ۳ هم از جمع ۱۰منطقه‌ پرتقاضا به جمع ۱۲منطقه کم‌تقاضا تنزل پیدا کرد.

منطقه ۶ که فروردین سال گذشته هفتمین منطقه پرفروش تهران محسوب می‌شد در اولین ماه از سال ۱۴۰۰ بین ۱۲ منطقه کم‌تقاضا جای گرفت. افت شدید توزیع آپارتمان‌های معامله شده بر اساس عمر بنا نیز می‌تواند نمایه دیگری از کاهش قدرت خرید و در عین حال ورود تقاضای مصرفی به بازار باشد. فروردین سال‌های ۹۸ و ۹۹سهم واحدهای بالای ۵ سال از کل معاملات تهران به ترتیب ۶۰ و ۵۸ درصد بود که فروردین امسال به ۶۵ درصد رسیده است. اولین ماه از سال ۱۳۹۴ سهم واحدهای بالای ۵ سال از کل معاملات ۴۵ درصد بود. فروردین امسال بیشترین تعداد معاملات مسکن تهران در منطقه ۵، بیشترین معاملات بر اساس قیمت هر متر مربع به واحدهای ۱۵ تا ۲۵میلیون تومان با سهم ۳۲.۴درصد، بیشترین فراوانی برحسب ارزش هر واحد مسکونی به خانه‌های ۵۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان با سهم ۲۲.۵درصد و بالاترین فروش از نظر مساحت به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با سهم ۱۵.۷درصد تعلق داشت. به طور کلی فروردین امسال آپارتمان‌های ۴۰ تا ۷۰ متر با سهم ۴۲درصد از کل معاملات، کانون خرید و فروش بر اساس متراژ بودند. گزارش‌های میدانی و بررسی سایت‌های فروش ملک نشان می‌دهد که تمایل برای فروش مسکن در شهر تهران به طور چشمگیری نسبت به اواخر سال گذشته افزایش یافته است.

هفته اول فروردین ماه ۱۴۰۰ تعداد آگهی‌های فروش در سامانه‌های ملکی با رشد قابل توجهی مواجه شده که البته پس از تعطیلی دفاتر املاک به دلیل موج چهارم کرونا در روز ۲۱ فروردین آگهی‌ها نیز کاهش یافت. اما انتظار می‌رود از در روزهای پیش‌رو و با بازگشایی دفاتر بازگشایی، حجم عرضه و تقاضا در بازار مسکن نیز رشد کند. اما کارشناسان معتقدند افت قیمت ارز، مذاکرات ثمربخش وین، افت انتظارات تورمی و کاهش توان متقاضیان به عنوان چهار وزنه سنگین اجازه رشد قیمت‌ها را از بازار مسکن گرفته است.

باید دید این‌بار کاهش قیمت ارز مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد؟ هر چند همانطور که گفته شد، به دلیل ‌‌‌این‌که تعداد زیادی از واحدهای مسکونی همزمان با رشد دلار ساخته شده‌اند، این انتظار دور از ذهن است. حمید، یکی از سازندگان مسکن که از تابستان سال گذشته در یکی از مناطق غربی تهران شروع به کار کرده می‌گوید: «من مصالح ساختمانی را همزمان با جهش ارزی و تاثیر این رکورد قیمتی بر بازار خریداری کردم، بنابراین بدون توجه به قیمت این‌روزهای دلار که در مسیر کاهشی قرار گرفته، واحدهای خود را به بازار عرضه خواهم کرد».