چرا خریداران مسکن غیب شده‌اند؟

روزنامه همشهری: مشاوران املاک می‌گویند با فروکش کردن تورم انتظاری، بازار مسکن با شرایطی بدتر از بازارهای ارز، طلا و خودرو مواجه شده و اصلا خریداری ندارد.

یک‌نفر هم خریدار نیست؛ این گزاره، حرف غالب مشاوران املاک تهران است که این روزها از کسادی بازار و خاموشی چراغ کسب‌وکارشان گله‌مند و ناراضی هستند. می‎گویند حال بازار مسکن از بازارهای ارز، طلا، خودرو حتی بورس خراب‌تر است و گویی خریداران یکباره از این بازار غیب شده‌اند.

فروکش کردن تب تورم انتظاری در یکی دو ماه اخیر، همانگونه که تنور بازار ارز را سرد کرد، رکود سنگینی نیز به سایر بازارهای سرمایه‌پذیر تحمیل کرده و با وجود کاهش قیمت‌ها، خریداران را عقب رانده است. مشاوران املاک شهر تهران در گفت‌وگو با همشهری، از کسادی کم‌سابقه این بازار می‌گویند و اینکه حداقل یک‌ماه است یک خریدار واقعی مسکن را به چشم ندیده‌اند.

بازار مسکن تعطیل است

ذات کالاهای سرمایه‌ای، حفاظت از افت ارز پول ملی است و مسکن نیز به‌عنوان یکی از کالاهای سرمایه‌ای سنتی و پرطرفدار در اقتصاد ایران از این امر مستثنا نیست. از سوی دیگر با اتمام دوره‌های تورمی، بازارگرمی کالای سرمایه‌ای نیز به پایان می‌رسد و کسانی که با هدف حفظ ارزش دارایی‌های نقدی خود به‌دنبال خرید این کالاها بودند، پا پس می‌کشند؛ اما همچنان معاملات مصرفی این کالاها در اندازه‌های بسیار کمتر از قبل ادامه پیدا می‌کند اما شرایط بازار مسکن به‌گونه‌ای است که حد وسطی میان رونق و رکود ندارد و یکباره از دوره رونق به رکود و از رکود به رونق می‌رسد؛ زیرا سهم تقاضای مصرفی در این بازار به رقم بسیار ناچیزی رسیده و سرمایه‌گذاران نیز عمدتا بدون چشم‌انداز مثبت از صعود قیمت‌ها، وارد معامله نمی‌شوند. نتیجه این وضعیت، تعطیلی کامل بازار مسکن است که مشاوران املاک به تحقق آن در یک‌ماه اخیر گواهی می‌دهند. قمصری، مشاور املاک منطقه۱۷ تهران می‌گوید این روزها حتی کسی برای احوالپرسی هم وارد بنگاه املاک نمی‌شود. این فعال بازار مسکن از کاهش ۱۰درصدی قیمت پیشنهادی فروشندگان در شرایط فعلی بازار خبر می‌دهد و می‌افزاید: حتی کاهش قیمت‌ پیشنهادی هم نتوانسته خریداران را ترغیب به معامله کند؛ هرچند برخی از فروشندگان نیز همچنان روی قیمت‌های قبلی پافشاری می‌کنند و در تلاش مذبوحانه برای جذب مشتری هستند.

کاهش حاشیه سود تولید مسکن

در شرایط فعلی اگرچه قیمت مسکن نسبت به سقف یکی دو‌ ماه قبل کاهش ملموسی را تجربه کرده اما همچنان تغییری در قیمت نهاده‌های ساختمانی ایجاد نشده و هزینه ساخت‌وساز مسکن تقریبا بدون تغییر مانده است. قمصری، مشاور املاک منطقه۱۷ می‌گوید: برخی از سازندگانی که نیاز به نقدینگی دارند، بخشی از واحدهای آماده خود را حدود ۱۰ تا ۱۵درصد ارزان‌تر از ۲‌ماه قبل به بازار عرضه‌ کرده‌اند و با این کار حاشیه سود خود را پایین ‌آورده‌اند؛ هرچند حتی برای این واحدها نیز مشتری پای‌کار نمی‌آید. به عقیده او، اگر شرایط فعلی بازار مسکن تا چند‌ماه دیگر ادامه پیدا کند، کاهش ۱۰ تا ۱۵درصدی قیمت مسکن نسبت به شرایط فعلی دور از انتظار نیست.

پول‌ها بانک را ترجیح می‌دهند

تورم بازار مسکن رسما از آذرماه منفی شده و حالا حتی سپرده‌های روزشمار بانکی با نرخ سود ۱۰درصد نیز جذابیت بیشتری نسبت به بازار مسکن دارند. کوچکی، مشاور املاک منطقه هفت‌تیر می‌گوید: برخی از مشتریان که تا پیش از سقوط قیمت ارز به‌دنبال یافتن مسکن مناسب برای سرمایه‌گذاری بودند، حالا پول خود را در بانک سپرده‌ کرده‌اند و می‌گویند تا به کف رسیدن قیمت‌ها صبر می‌کنند. به عقیده او، با انتخاب بایدن به‌عنوان رئیس‌جمهور آمریکا، فعلا نگاه سرمایه‌گذاران بازار مسکن به احیای برجام و کاهش نرخ ارز دوخته شده و اگر این دو محقق شود، بازار مسکن حداقل تا میانه عمر دولت سیزدهم، یعنی تا حدود ۲سال دیگر راکد و کساد خواهد بود.

فروشنده‌های دندان‌گرد

گرچه بازار مسکن مانند بازارهای ارز، طلا و خودرو وارد روند نزولی قیمت شده و خریداران به امید خرید با قیمت‌های مناسب‌تر از معامله منصرف شده‌اند؛ اما آنگونه که مقدم، مشاور املاک منطقه۷ تهران می‌گوید: در همین شرایط بازار نیز برخی از مالکان مصمم هستند که نرخ خود را نشکنند و جوری دندان‌گردی می‌کنند که گویی خریدار صف کشیده است. مقدم با اشاره به اینکه فعلا هیچ معامله‌ای در بازار انجام نمی‌شود، می‌افزاید: بنگاه‌های ملکی تقریبا تعطیل هستند و شاید ماهی یک یا دو قرار اجاره یا تمدید اجاره‌نامه را ثبت کنند؛ اما بدتر از شرایط فعلی این کسب‌وکار، ابهام در چشم‌انداز اقتصاد و بازار مسکن است که عملا قدرت برنامه‌ریزی را از فعالان این حوزه گرفته است. به‌گفته مقدم، آینده میان‌مدت بازار مسکن قابل پیش‌بینی نیست و حداقل به‌نظر می‌رسد تا قبل از انتخابات ریاست‌جمهوری تغییر قابل‌توجهی در این بازار رخ ندهد.

تبدیل بنگاه ملکی به میوه‌فروشی

در طول دوره رونق مسکن، همیشه حدود هزار بنگاه ملی فاقد مجوز در تهران فعال بودند که یا روند دریافت مجوز برای آنها آغاز شده بود یا از سوی بازرسی اتحادیه پلمب می‌شدند؛ اما حالا، با کساد شدن کسب‌وکار مشاوران املاک، برخی از کسانی که بدون مجوز مشغول دادوستد ملک شده بودند در حال تغییر کسب‌وکار خود هستند و پا در کفش باقی اصناف می‌کنند. حسنی، مشاور املاک منطقه۱۳، می‌گوید: این دفاتر غیرمجاز با همان سرعتی که ایجاد شده بودند در حال تغییر کاربری و تبدیل شدن به اصناف دیگر هستند و احتمالا چند صباح دیگر باز این چرخه را تکرار می‌کنند. به‌گفته این فعال بازار مسکن، فعلا صنف میوه‌فروشی، صنف مورد علاقه مشاوران املاک غیرمجاز است و حداقل در منطقه۱۳ دو مشاور املاک فاقد مجوز یکباره میوه‌فروش شده‌اند.

رکوردشکنی رکود در منطقه5

منطقه۵ تهران همواره بیشترین سهم از معاملات مسکن تهران را به‌خود اختصاص می‌دهد و مجموعه‌ای کامل از مسکن مصرفی و سرمایه‌ای در این منطقه معامله می‌شود؛ اما به‌دنبال کساد شدن بازار، حالا بازار مسکن این منطقه نیز با یکی از بی‌سابقه‌ترین رکودهای تاریخ خود مواجه شده است. حیدری، مشاور املاک منطقه۵ تهران می‌گوید: در یک‌ماه گذشته اغلب بنگاه‌های این منطقه به‌جز پیگیری امور مربوط به معاملات قبلی و نهایی کردن قراردادهای آنها کاری نداشته‌اند و تقریبا متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن این منطقه که همواره سهم عمده بازار را به‌خود اختصاص می‌دهند، از بازار غیب شده‌اند. او با اشاره به اینکه با جهش ۵برابری قیمت مسکن در ۳سال اخیر، مصرف‌کنندگان از بازار حذف شده‌اند می‌افزاید: اگر قرار باشد سیاست‌های اقتصادی، وام مسکن و وضعیت درآمد مردم تغییری نکند، فعلا تا چند سالی بازار مسکن باید با رکود و کسادی بسازد تا دوباره یک موج تورمی از راه برسد و بازارها را به یک رونق کاذب و تورمی برساند.