ماجرای قولنامه‌های صوری برای فرار مالیاتی

روزنامه آرمان ملی: عقد قولنامه‌های صوری ابزاری است که کسب‌وکار بنگاه‌های معامله املاک را حتی در زمان رکود بازار مسکن پررونق نگه می‌دارد. عقد این قولنامه‌ها و قراردادها چنان سودی برای برخی از مشاوران املاک به همراه دارد که گاه شغل اصلی خود را رها کرده و فقط کار افرادی را راه می‌اندازند که به این قراردادها نیاز مبرم دارند.

حتی الزام در ثبت شناسه رهگیری هم وقفه‌ای در انعقاد چنین قولنامه‌ها و قراردادهایی به وجود نیاورده است. پلاک‌گذاری خودروها بر اساس محل اسکان، شرط محدوده جغرافیایی برای ثبت‌نام دانش‌آموزان، پرداخت وام مسکن به اجاره‌نشینان، اندازه‌گیری دارایی خانوار در طرح هدفمندسازی یارانه‌ها و ... ازجمله قوانینی هستند که برخی افراد و خانواده‌ها را متقاضی ثبت قولنامه‌های صوری کرده است.

اخیرا نیز تصویب کلیات طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی برخی از مالکان این واحدهای مسکونی را به تکاپو انداخته تا با عقد قولنامه‌های صوری اجاره، خانه خود را از شمار خانه‌های خالی خارج کنند. در این بین بسیاری از کارشناسان اعتقاد دارند اگر این طرح مالکان را مجبور به عرضه مسکن به بازار اجاره کند، درنهایت این مستاجران هستند که باید اجاره‌بهای بیشتری بپردازند تا هزینه مالیات‌های قبلی و هزینه خالی‌نبودن مسکن برای موجران جبران شود.

نمايندگان مجلس که به‌تازگي فعاليت خود را در بهارستان آغاز کرده‌اند، در حالي هفته گذشته با کليات اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي موافقت کردند که هنوز به‌طور دقيق مشخص نيست چه تعداد واحد مسکوني در کشور خالي مانده‌اند. همچنين هنوز اين ابهام وجود دارد که آيا وجود تمام اين خانه‌ها به معناي احتکار مسکن است يا دلايل ديگري پشت آن وجود دارد. به هر حال آخرين آمار رسمي که به اين حوزه مربوط مي‌شود به سال ۱۳۹۵، يعني آخرين سرشماري نفوس و مسکن بازمي‌گردد.

اطلاعات مربوط به اين طرح آمارگيري نشان مي‌دهد که در ميانه دهه ۹۰ بيش از ۵/۲ ميليون واحد مسکوني خالي در کشور وجود دارد، البته بسياري از کارشناسان همين آمار را هم پرابهام مي‌دانند. مهدي سلطان‌محمدي، تحليلگر ارشد اقتصاد مسکن، در مصاحبه‌اي که اخيرا با «آرمان ملي» داشت، اين‌گونه به بررسي موضوع پرداخت که «اکنون چهار سال از سرشماري نفوس و مسکن مي‌گذرد. گذشته از اين، آمارگيري از طريق سرشماري روش مناسبي براي شمارش خانه‌هاي خالي به حساب نمي‌آيد.

زيرا ممکن است در هنگام مراجعه ماموران سرشماري، افراد يا خانواده‌ها در منزل حضور نداشته باشند و در اين صورت ماموران اين واحدها را جزو خانه‌هاي خالي به شمار مي‌آورند. اين روش تفاوت قابل‌توجهي با تمام‌شماري دقيق خانه‌هاي خالي دارد.». همچنين ممکن است تعدادي از خانه‌ها هم در اصل جزو خانه‌هاي احتکارشده باشند، اما در هنگام مراجعه ماموران سرشماري با ظاهرسازي، داراي ساکن نشان داده شوند. بر همين اساس گزارش‌هاي غيررسمي تعداد خانه‌هاي خالي در سال ۹۹ را حدود سه ميليون و ۶۰۰ هزار واحد برآورد مي‌کنند.

رقمي که حدود ۱۵ درصد از کل خانه‌هاي توليدشده در ايران را شامل مي‌شود و در نگاه اول عرضه آن به بازار مي‌تواند بخش مهمي از مشکلات موجود در صنعت ساختمان‌سازي را حل کند. زيرا آمار رسمي تقاضاي انباشت‌شده در اين بازار را دقيقا سه ميليون و ۶۰۰ هزار واحد به حساب مي‌آورد. اما اين سوال اين سوي جامعه و فعالان بازار مطرح مي‌شود که آيا همه اين خانه‌ها قابليت عرضه و استفاده را دارند و متناسب با نياز واقعي جامعه توليد شده‌اند. حسام عقبايي، نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاک حدود يک ماه پيش به اين پرسش پاسخ داده است.

به گفته‌ او «اگر اين خانه‌ها وارد شبکه عرضه هم شوند، دهک ضعيف و متوسط حتي انباري اين خانه‌ها را هم نمي‌تواند اجاره کند؛ چه برسد به خريد و اجاره کامل خانه؛ چراکه الگوي ساخت، متناسب با دهک ضعيف و متوسط جامعه نيست.». در کنار اين موضوع بايد توجه داشت بخش مهمي از اين خانه‌ها در بيرون شهر ساخته شده‌اند و هيچ‌گونه دسترسي به شبکه توزيع کالا، بهداشت، امکانات رفاهي و خدمات آموزشي ندارند و به شکل بالفعل و بالقوه تقاضايي براي آنها وجود ندارد. آن بخش از خانه‌هاي خالي هم که در کلانشهرهايي نظير تهران ساخته شده، آنچنان لوکس و لاکچري و بزرگ‌متراژند که به قول عقبايي طبقات کوچک و متوسط حتي توان اجاره انباري آنها را ندارند.

درنتيجه اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي تنها به محل جديدي براي سودجويي برخي از مشاوران املاک تبديل مي‌شود که پيش از اين هم در ماجراهايي نظير طرح هدفمندسازي يارانه‌ها و پلاک‌گذاري خودروها بر اساس محل اسکان نشان داده بودند که ظرفيت بالايي در انجام تخلف و عقد قولنامه‌هاي صوري براي دورزدن قانون دارند. مصوبه اخير مجلس نيز راه جديدي را پيش‌روي اين مشاوران املاک مي‌گذارد تا دکان جديدي براي خود راه بيندازند. اين افراد با اخذ مبالغي بين ۲۵۰ هزار تومان تا ۴۰۰ هزار تومان اقدام به عقد اين قراردادها مي‌کنند.

شرط اخذ کد رهگيري براي ثبت رسمي معاملات نيز انحصار اين تخلف را در اختيار بنگاه‌هاي درآورده است و ديگر مانند سال‌هاي قبل صاحبان واحدهاي مسکوني نمي‌توانند بدون مراجعه به بنگاه چنين قراردادهايي را رسميت ببخشند. پيش از اين اتحاديه مشاوران املاک از پلمب چند بنگاه متخلف خبر داده بود، اما جلوگيري از بروز چنين تخلفاتي بررسي تمام قراردادها و قولنامه‌ها را مي‌طلبد که طبيعتا تحقق چنين نظارتي ميسر نيست.

ظاهرسازي براي مسکوني نشان‌دادن خانه‌هاي خالي

در نبود ساختارهاي لازم براي نظارت سيستماتيک بر فعاليت‌هاي صنفي شايد از طريق انسجام‌بخشي به قوانين بتوان تا حد زيادي از بروز تخلفات جلوگيري کرد. برخورد با محتکران مسکن و کساني که نظم بازار را بر هم ريخته‌اند اتفاقي است که جامعه و رسانه‌ها هم از آن استقبال مي‌کنند، اما وضع يک قانون کلي براي اخذ ماليات از تمام خانه‌هاي خالي نشان از ضعف قوانين دارد. اين قانون سال‌ها پيش هم تصويب شده بود، اما در مرحله اجرا با مشکلات عديده‌اي همراه شد که در نهايت هم به مرحله عمل نرسيد. اکنون نيز با مصوبه جديد مجلس به نظر مي‌رسد بازار اجاره‌بهاي مسکن فقط دچار التهاب شود. التهابي که عرضه جديدي هم به همراه نخواهد داشت. زيرا ظاهرسازي براي مسکوني نشان‌دادن خانه‌هاي خالي پيچيدگي چنداني ندارد. با روشن‌نگه‌داشتن چند لامپ، استفاده از آب، گاز، تلفن و حتي اجاره چندروزه خانه مي‌توان به‌راحتي آن را همراه با سکنه نشان داد.

امروز مشکل اصلي بازار مسکن ايران خانه‌هاي خالي نيست و وجود خانه‌هاي خالي الزاما نبايد به معناي احتکار تلقي شود. کمبود توليد و تورم لجام‌گسيخته اصلي‌ترين مشکلاتي هستند که در اين بازار ديده مي‌شود و تا زماني که دولت و مجلس راهکاري عملي براي توليد بيش از يک ميليون واحد مسکوني متناسب با تقاضاي موجود در بازار ارائه ندهند، هيچ ماليات و عوارضي نمي‌تواند نجات‌بخش اين بازار و بهبود معيشت مستاجران و متقاضيان خريد مسکن شود.