خرید مسکن با چند برگه کاغذ! مگه داریم؟

روزنامه هفت صبح: می خواهیم شفاف و صریح توضیح بدهیم که چطور می توان از وام «اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن» استفاده کرد. زیاد گفته ایم و زیاد هم شنیده ایم که وام ۶۰ میلیونی اوراق تسه را بگیرید و خانه بخرید اما هیچ وقت این قدر ریز و با جزییات توضیح نداده ایم که چطور می شود صاحب یکی از این وام ها شد. وامی که در تمام سال های گذشته، پایین و بالای زیادی داشته.

زمانی این وام بیشتر از ۲۵ میلیون تومان نبود اما امروز به ۶۰ میلیون تومان افزایش یافته است. سود کمی ندارد اما سریع ترین روند پرداخت را دارد. برای همین جذاب ترین وام مسکن در بازه زمانی اخیر است. اقساطش حداکثر یک میلیون تومان بوده و سودش ۱۷.۵ درصد است. یکی از ویژگی های آن که کمی دست و دل آدم را می لرزاند این است که این تسهیلات را فقط به خانه ای می دهند که می خواهید بخرید. یعنی نمی توانید روی سند خانه ای وام بگیرید و وام دریافتی را خرج خرید یک خانه دیگر بکنید.

برای گرفتن این وام سر و کارتان با فرابورس، کارگزاری های بورس و بانک مسکن است. فرابورس لیست بلندبالایی از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن یا تسه را در برابر شما می گذارد و حق انتخاب دارید. قیمت این اوراق در روزهای اخیر حدودا ۹۱۴ تا ۹۳ هزار تومان است. به این ترتیب برای گرفتن یک وام ۶۰ میلیونی مسکن به اضافه یک وام ۱۰ میلیونی جعاله تعمیرات مسکن باید حدود ۱۳ میلیون تومان خرج خرید اوراق تسه کنید و عملا به جای ۷۰ میلیون، حدود ۵۷ میلیون تومان دستتان را می گیرد. گزارشی که در ادامه خواهید خواند، راهنمای گام به گام یا حل المسائل گرفتن وام اوراق تسهیلات مسکن است.

سه نوع وام مسکن داریم

چند نوع وام مسکن داریم. یک نوع آن را که دسترسی به آن سخت ترین روش ممکن را دارد، تسهیلاتی است که بانک های خصوصی و دولتی کشور می دهند. این وام معمولا با سود بسیار بالایی پرداخت می شود و باید مراحل سخت بانک را طی کنید تا به تسهیلات دلخواه تان دست یابید.

یک نوع وام دیگر هم وجود دارد که با عنوان «تسهیلات صندوق پس انداز یکم» شناخته می شود. برای این نوع وام باید به مدت یک سال به شما با سود ۱۱ درصد که خیلی هم سود جذابی است وامی با مبلغ ۸۰ میلیون تومان پرداخت می شود. بنابراین بعد از یک سال ۱۲۰ میلیون تومان وام دست شما را می گیرد. خوبی اش این است که سود بسیار کمی دارد و بدی اش این است که باید برای دسترسی به آن، ۳۶۵ روز صبر کنید اما نوع سوم وام مسکن، گرفتن تسهیلات اوراق حق تقدم است. این تسهیلات، در واقع یک «وام اورژانسی» محسوب می شود.

جزییات مدت بازپرداخت و مبلغ اقساط

وام مبتنی بر خرید اوراق تسهیلات مسکن تا قبل از اسفند سال ۹۴ به مبلغ ۲۵ میلیون تومان پرداخت می شد. این مبلغ در تمام کشور به یک شکل بود. یعنی همه مردم در تهران، کرمانشاه که روز گذشته رییس جمهور به این شهر سفر کرده بود، زابل در سیستان و بلوچستان، رامهرمز در هرمزگان و خلاصه تمام شهرهای ایران، همگی یک مبلغ واحد ۳۵ میلیونی دریافت می کردند. آنها می توانستند ۱۰ میلیون تومان وام جعاله تعمیرات مسکن هم به تسهیلات خود اضافه کنند بنابراین وام شان می شد ۴۵ میلیون تومان اما از اواخر سال گذشته، شیوه پرداخت وام مسکن تغییر کرد. یعنی تسهیلات مسکن در تهران به ۶۰ میلیون، در شهرهای با جمعیت بیشتر از ۲۰۰ هزار نفر به ۵۰ میلیون تومان و در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر به ۴۰ میلیون تومان افزایش یافت.

سود این وام ۱۷.۵ درصد است؛ یعنی ۰.۵ درصد کمتر از سود مصوب تسهیلات در تمام بانک های کشور. اقساط این وام در حالت ۶۰ میلیون تومانی، ماهانه ۹۹۹ هزار تومان است. به این ترتیب بعد از ۱۲ سال، آن ۶۰ میلیون تومان را ۱۴۳ میلیون تومان پس می دهید. اگر در شهرستان با جمعیت بیشتر از ۲۰۰ هزار نفر به سراغ این وام بروید، باید به ازای دریافت ۵۰ میلیون تومان وام، ماهانه ۸۳۲ هزار تومان قسط بدهید. کل وجه پرداختی شما بعد از ۱۲ سال ۱۱۹ میلیون تومان می شود.

در شهرستان های با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر، باید به ازای دریافت ۴۰ میلیون تومان وام، هر ماه ۶۶۶ هزار تومان قسط بدهید. کل پولی که بعد از ۱۲ سال یعنی ۱۴۴ ماه به بانک مسکن پرداخت می کنید برابر می شود با ۹۵ میلیون تومان. برای گرفتن این وام باید سند خانه را در رهن بانک بگذارید. علاوه بر این می توانید ۱۰ میلیون تومان وام جعاله تعمیرات مسکن را بگیرید. این یکی وام هم سودی برابر ۱۷.۵ درصد دارد ولی باید آن را بعد از پنج سال به بانک مسکن برگردانید نه ۱۲ سال به این ترتیب مقدار اقساط شما می شود ماهانه ۲۵۱ هزار تومان. این وام از نوع عقود «فروش اقساطی» است. می توانید هر وقت که خواستید اقدام به تسویه وام کنید بدون اینکه سود کل این ۱۲ سال را پرداخت کنید.

چرا به این وام می گویند وام اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن؟

یک کلمه را به خاطر داشته باشید؛ «تسه». با این کلمه تا آخر گزارش سر و کار داریم. این تسه ها اوراقی هستند که به سپرده گذاران برای تسهیلات مسکن در بانک مسکن تعلق می گیرد. این افراد آینده را به خوبی پیش بینی کرده و برای اینکه در سال های آتی نیاز به وام مسکن دارند، از الان در بانک مسکن سپرده گذاری می کنند. بعد از مدتی افرادی به بانک مسکن مراجعه می کنند که تازه به فکر گرفتن وام مسکن افتاده اند. آنها از موهبت سپرده گذاری در بانک مسکن بی بهره مانده اند، بنابراین بانک مسکن به این دسته از افراد پیشنهاد می کند برای اینکه فرصت سپرده گذاری و صبر برای رسیدن نوبت شان را ندارند، نوبت سپرده گذاران قدیمی بانک مسکن را بخرند.

خرید اوراق تسه حدود 10 میلیون آب می خورد

نکته اینجاست. کسی که مثلا شش سال پیش در بانک مسکن سپرده گذاری کرده، شش سال پولش را در بانک مسکن گذاشته و از گرفتن سود صرف نظر کرده. در چنین موقعیتی شما باید به او پول بدهید تا نوبتش را بگیرید. در اقتصاد به این پول می گویند «هزینه فرصت». یعنی در واقع شما به او می گویید این پول را بابت این همه مدت که صبر کرده ای بگیر و خودت را از بازی کنار بکش. به این ترتیب باید اوراق را به مقدار مورد نیاز، بر اساس قیمت روز از صاحبان اوراق بخرید. برای همین شاید به اندازه چیزی حدود 10 میلیون تومان لازم باشد خرج کنید تا صاحب وام 60 میلیونی بشوید. شما هم باید برای آن وام 10 میلیونی جعاله هم اوراق حق تقدم بخرید. یعنی چیزی حدود یک میلیون و چند صد هزار تومان هم باید اینجا پرداخت کنید.

مراحل گرفتن وام اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن

گام اول، مدارک تان را جمع کنید

شناسنامه و کارت ملی خود را همیشه دم دست بگذارید. در گرفتن وام اوراق حق تقدم لازم است. در میان مدارک لازم، داشتن اصل شناسنامه، اصل کارت ملی و یک شماره حساب بانکی به جز بانک مسکن الزامی است.

گام دوم: مشخصات خانه مورد نظر را با بانک مسکن چک کنید

وقتی که برای خرید خانه ای اراده می کنید، باید این ملاحظه را داشته باشید که بانک مسکن تنها به میزان سقف ۸۰ درصد قیمت خانه مورد نظرتان وام می دهد. یعنی اگر بخواهید ۷۰ میلیون وام بگیرید نمی توانید خانه ای را با قیمت ۸۰ میلیون تومان به بانک معرفی کنید. برای این کار باید قیمت خانه حداقل ۸۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان باشد. پس همین اول کار به بانک مسکن اطلاع بدهید تا مشکلی در آینده به وجود نیاید.

گام سوم: کد معاملاتی بگیرید

الان باید به دنبال یک کد معاملاتی بورس باشید. ممکن است قبلا از یک کارگزاری بورس، کد معاملاتی دریافت کرده باشید. به این ترتیب کارتان خیلی راحت تر است اما ممکن است این کد را نداشته باشید. بنابراین سه راه پیش روی شماست.

می توانید همین اول کاری به بانک مسکن مراجعه کنید. بانک مسکن هم می تواند برای تان کد معاملاتی بورس تهیه کند اما این کار زمان بر است چون خود شعبه بانک مسکن هم باید به کارگزاری این بانک بگوید تا برای شما کد معاملاتی صادر کند. بنابراین زمان از دست می رود.

گزینه دوم پیدا کردن یک کارگزاری بانک مسکن است که شاید سخت باشد. بانک مسکن سه کارگزاری در تهران دارد. این شعبه ها در خیابان سهروردی، میدان آرژانتین و خیابان طالقانی واقع است. کارگزاری های این بانک در شهرهای کرج، مشهد، رشت، تبریز و اصفهان نیز واقع هستند اما شاید دسترسی به کارگزاری بانک مسکن سخت باشد. به هر حال هیچ الزامی وجود ندارد که حتما به کارگزاری بانک مسکن مراجعه کنید. بنابراین می توانید به هر کارگزاری که مجوز فعالیت در فرابورس هم دارند مراجعه کنید. تعداد این کارگزاری ها بسیار زیاد است و به بیش از ۱۰۰ کارگزاری می رسند. مراحل گرفتن کد معاملاتی از یک کارگزاری حدود ۴۸ تا ۷۲ ساعت طول می کشد.

گام چهارم: به سایت فرابورس مراجعه کنید

گفتیم کد معاملاتی بگیرید چون باید اوراق تسه بخرید. اوراق تسه در سایت فرابورس نشان داده می شوند. به آدرس اینترنتی www.ifb.ir بروید. سپس در سمت راست صفحه روی لینک «دیدبان بازار» کلیک کنید. بالای صفحه ای که باز می شود، تیک گزینه های «بازار اول»، «بازار دوم»، «بازار سوم»، «بازار پایه» و «بازار پایه توافقی» را برداشته و تیک گزینه «تسهیلات مسکن» را بزنید. لیست بلندبالایی نشان داده می شود.

این لیست، تسه ماه های مختلف را نشان می دهد. این اوراق هر کدام یک تاریخ انتشار دارد. بانک مسکن بر اساس نیاز بازار، هر ماه تعدادی اوراق تسه منتشر می کند. آخرین تسه ای که منتشر شده تسه «9503» متعلق به خرداد ماه امسال است. هنوز تسه تیر ماه منتشر نشده است. تسه خرداد ماه 95 با قیمت 93 هزار و 52 تومان، گران ترین و تسه مرداد ماه 93 با قیمت 92 هزار تومان، ارزان ترین تسه بازار روز گذشته بود. می پرسید قیمت این اوراق چطور تعیین می شوند؟

قیمت گذاری آنها بر اساس عرضه و تقاضای بازار است. وقتی یک اوراق تسه منتشر می شود، دو سال فرصت استفاده از آن وجود دارد. یعنی تسه مرداد ماه 93 تا چند روز دیگر عملا بلااستفاده می شود. بنابراین ارزان ترین قیمت را دارد اما تسه خرداد 95 که حدود دو سال فرصت استفاده دارد، گران ترین تسه بازار می شود. در واقع هر چقدر مدت بیشتری از انقضای تسه ها باقی مانده باشد، در بازار گران ترند اما نکته اینجاست که وقتی شما خانه تان را انتخاب کرده اید، مراحل دیگر را پشت سر گذاشته اید و فقط لنگ خرید تسه و پرداخت بانک مسکن هستید، نباید منطقی نیست تسه خرداد 95 را بخرید و بدون دلیل قیمت بیشتری را پرداخت کنید. شما می توانید تسه مهر 93 را بخرید که هنوز دو سه ماه برای استفاده از آن زمان باقی است.

گام پنجم: به کارگزاری سفارش خرید تسه بدهید

حالا که تسه ها را دیدید، باید تسه مورد نظر خود را انتخاب کنید. بعد از این کار، باید بر اساس مبلغ مورد نیاز وام مسکنی که می خواهید بگیرید، ورقه تسه به کارگزاری سفارش بدهید. یعنی اگر بخواهید ۶۰ میلیون وام مسکن به همراه ۱۰ میلیون وام جعاله تعمیرات مسکن بگیرید، باید به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان وام، یک ورقه بخرید یعنی به ازای ۷۰ میلیون وام، باید ۱۴۰ ورقه تسه بخرید.

به این ترتیب اگر ۱۴۰ ورقه تسه مهر ۹۳ یعنی تسه ۹۳۰۷ را به قیمت ۹۱ هزار و ۷۰۰ تومان بخرید، باید ۱۲ میلیون و ۸۳۷ هزار تومان پول بدهید در صورتی که تسه خرداد ۹۵ یعنی تسه ۹۵۰۳ را به قیمت ۹۳ هزار و ۵۲ تومان بخرید، باید معادل ۱۳ میلیون و ۲۷ هزار تومان پول بدهید اما ممکن است شما به همه این وام نیاز نداشته باشید. مثلا ممکن است به ۴۰ میلیون وام نیاز داشته باشید بنابراین باید ۸۰ ورقه مثلا مهر ۹۳ بخرید. به این ترتیب هزینه خرید اوراق می شود برابر هفت میلیون و ۳۳۶ هزار تومان.

وقتی مبلغ خرید تسه های مورد نظرتان مشخص شد، می توانید برای تسه های خریداری شده، کارت بکشید. مرحله سفارش تا خرید قطعی ممکن است دو سه روز طول بکشد. سپس کارگزاری برگه ای را به شما می دهد که نشان دهنده خرید قطعی این اوراق است. از موقع سفارش تا تحویل برگه خرید قطعی، حدود ۷۲ ساعت طول می کشد.

گام ششم: به یک شعبه بانک مسکن مراجعه کنید

برگه ای که از کارگزاری تحویل گرفته اید را به بانک مسکن ببرید. آنجا باید مشخصات خانه ای را که قبلا با بانک مسکن طی کرده اید را دوباره یادآوری کنید. از اینجا به بعد را خود بانک مسکن انجام می دهد.

گام هفتم: دفترخانه را هماهنگ کنید

خیال تان راحت باشد. هیچ مشکلی به وجود نمی آید. روز و ساعت قطعی امضای سند را هماهنگ کنید. آن روز باید دفتردار و فروشنده و البته خودتان به عنوان خریدار را هماهنگ کرده باشید. روز و ساعت قطعی را به اطلاع بانک مسکن برسانید. بانک یک نماینده به محل دفترخانه می فرستد. آنجا همزمان مبلغ وام به حساب مالک واریز می شود. اینجا دیگر کار تمام است. ۲۰ تا ۳۰ روز طول کشید و چند بار آمدید و رفتید اما بالاخره صاحبخانه شدید.