چرا صاحبان خانه‌هایِ ۹۰۰میلیونی خط خوردند؟

ایسنا: افرادی که ملک با ارزش ۹۰۰ میلیون تومان به بالا دارند و هم‌چنین خانوارهایی که جزو سه دهک بالایی جامعه قرار دارند مشمول دریافت کمک معیشتی نمی‌شوند؛ این خبر را روز سه‌شنبه ۵ آذرماه وزیر رفاه اعلام کرد.

در پرداخت یارانه و کمک حمایتی قرار است سه دهک بالای درآمدی مشمول نشده و کنار گذاشته شوند. با این حال کارشناسان می‌گویند بخش قابل توجهی از افرادی که خانه ۹۰۰ میلیون تومانی در تهران دارند لزوما در زمره سه دهک بالای جامعه محسوب نمی‌شوند. از سوی دیگر با توجه به جهش قیمت مسکن در شهر تهران ارزش خانه‌ها افزایش یافته اما متناسب با آن درآمد افراد بالا نرفته است.

برای این‌که ارزیابی درستی از خانه‌های ۹۰۰ میلیون تومانی داشته باشیم کافی است مظنه قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران را بررسی کنیم. به طور مثال قیمت یک واحد ۷۰ متری ۱۴ سال ساخت در محله شمس‌آباد تهران یک میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان تعیین شده است. یک آپارتمان ۷۲ متری ۱۶ ساله در جنت‌آباد مرکزی نیز ۹۲۰ میلیون تومان قیمت دارد. یک واحد ۶۲ متری ۱۰ ساله در محله پونک ۹۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. هم‌چنین قیمت یک آپارتمان ۷۵ متری ۱۴ سال ساخت در تهرانپارس ۹۵۰ میلیون تومان تعیین شده است.

گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد مالکانی که این خانه‌ها را به قصد مصرف خریداری می‌کنند، عموما از اقشار کارمند یا کسانی هستند که میانگین درآمد ماهیانه آنها کمتر از پنج میلیون تومان است.

یک کارشناس: حذف بسته حمایتی باید بر اساس چند معیار باشد

در این باره مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن درباره حذف مالکان خانه‌های ۹۰۰ میلیون تومانی به بالا از دریافت کمک معیشتی حاصل از اصلاح نرخ بنزین گفت: این موضوع از چند جنبه قابل بحث است؛ یکی این‌که آیا صرف دارایی یا تملک یک دارایی می‌تواند ملاک کافی برای احراز تمکن مالی کسی شود یا نه؟ ممکن است افرادی، دارای غیرمنقولی را در یک دوره زمانی به ارث برده یا در دوره‌ای که درآمدشان کفایت لازم را داشته، خانه ای خریداری کرده باشند اما هم‌اکنون شرایط درآمدی خوبی ندارند.

وی افزود: مطلب دوم این‌که وقتی صحبت از دارایی مسکن می‌کنیم، تنها ملاک، قیمت مسکن نیست. متراژ به نسبت تعداد نفرات یک پارامتر است. ممکن است در یک خانه ۹۰۰ میلیون تومانی دو نفر زندگی کنند اما در واحدی با قیمت مشابه، هفت نفر ساکن باشند. مسلم است که هزینه زندگی برای این دو گروه متفاوت خواهد بود.

روانشادنیا تاکید کرد: ‌مطلب دیگر این‌که عمده واحدها در مقیاس متوسط جامعه با تامین تسهیلات از طرف خریدار همراه شده که سهم تسهیلات از هزینه شهروندان می‌تواند فشار مضاعفی را بر بخش درآمدی و هزینه‌ای خانوار وارد کند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان این‌که در چنین مواردی سیاست‌گذاری چندمعیاره باید ملاک قرار گیرد تصریح کرد: در تصمیم‌گیری‌های چندمعیاره دو مدل جبرانی و غیرجبرانی مدنظر قرار دارد و جمع پارامترها است که باعث ملاک تمکن مالی می‌شود و حد آستانه‌ای در آن وجود ندارد. ممکن است یک فرد در حوزه دارایی وضعیت خوبی داشته باشد ولی در حوزه درآمد از وضعیت نامناسبی برخوردار نباشد. دارایی او نیز راکد است و قابلیت تبدیل به درآمد را ندارد.

وی توضیح داد: مثلا یک خانم مسن که در خانه کلنگی ارثی در یک نقطه برخوردار شهر تهران زندگی می‌کند لزوما فرد پولداری نیست. مدل‌های جبرانی این موضوع را به صورت معادله‌ای که جمع جبری اینها ملاک است مورد برآورد قرار می‌دهد. به نظر می‌رسد در تصمیم اخیر دولت، مدل‌های جبرانی که هم در آن وضعیت دارایی، درآمد، روند درآمد و الگوی مصرف را لحاظ می‌کند مدنظر قرار داده نشده است.

وی گفت: ممکن است یک خانواده در یک سال شراط درآمد خوبی داشته باشد ولی سال بعد بیکار باشند. از سوی دیگر باید ببینیم ملاک تعیین قیمت خانه‌ها بر اساس دفترچه تقویم املاک بوده یا بر اساس قیمت‌های روز بازار مسکن. اگر دفترچه تقویم املاک مدنظر قرار گیرد ممکن است با ارزش روز متفاوت باشد. البته با تعامل مناسب می‌توان با مردم و کارشناسان این حوزه به اصلاحات خوبی در روش اجرای این طرح رسید.

میانگین قیمت یک خانه بر اساس الگوی مصرف در تهران ۹۴۶ میلیون تومان است

بنا بر این گزارش، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آبان ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۱۲ میلیون و ۶۱۷ هزار تومان در هر متر مربع است که اگر این عدد را در یک خانه ۷۵ متری با توجه به الگوی مصرف ضرب کنیم به رقم ۹۴۶ می‌رسیم. یعنی میانگین قیمت یک خانه ۷۵ متری در تهران با توجه به الگوی مصرف ۹۴۶ میلیون تومان است. بر این اساس ارزش خانه‌های بازار مسکن شهر تهران در معدل کلی، بیش از حد تعیین شده برای دریافت کمک هزینه معیشتی است.

از سوی دیگر با توجه به جهش یکباره قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیان مصرفی به شدت کاهش یافته است؛ به طوری که اغلب خانه‌های ۹۰۰ میلیونی در حال حاضر همان خانه‌هایی است که در چند سال اخیر قیمتی به طور متوسط کمتر از ۴۰۰ میلیون تومان داشته است و درجریان تورم و افزایش قیمت مسکن به ۹۰۰ میلیون و بالاتر رسیده است که این به معنی افزایش درآمد خانوار نیست.

در این شرایط سود بانکی که می‌تواند به رقم ۹۰۰ میلیون تومان تعلق بگیرد با توجه به نرخ سود ۲۰ درصد که عمده بانک‌ها بالاتر از مصوبه شورای پول و اعتبار پرداخت می‌کنند حدود ۱۵ میلیون تومان است؛ در حالی که نرخ رهن کامل یک آپارتمان ۹۰۰ میلیون تومانی بسیار پایین‌تر از این ارقام است. فرض کنیم یک واحد ۹۰۰ میلیون تومانی ۷۲ متر مربع وسعت دارد که رهن کامل چنین آپارتمانی در محله‌های میانی شهر تهران بین ۲ تا ۳ میلیون تومان است؛ لذا رقم میانگین ۲.۵ میلیون تومان در نظر گرفته می شود.

یعنی نرخ اجاره ماهانه یک آپارتمان در مناطق میانی شهر تهران حدود ۶ میلیون تومان است که ۹ میلیون تومان پایین‌تر از نرخ سود بانکی است. یعنی مالک یک خانه ۷۲ متری هم یارانه دریافت نمی‌کند و هم ماهیانه ۹ میلیون تومان از نرخ سود بانکی عقب است. با این اوصاف آیا مالکان تشویق نمی‌شوند که واحد خود را بفروشند و پول آن را در بانک سپرده گذاری کنند؟ در حالی که عمده کارشناسان علت اصلی رکود تورمی در اقتصاد ایران را بلوکه شدن نقدینگی در بانک‌ها و حمله آن به بازارهای غیرمولد همچون ارز، طلا و سکه در بازه‌های زمانی مشخص می‌دانند.

به هر ترتیب تحقیقات میدانی نشان می‌دهد که عمده خانوارهایی که دارای مسکن ۹۰۰ میلیون تومانی در شهر تهران هستند نه تنها جزو سه دهک بالای جامعه محسوب نمی‌شوند، بلکه درآمد بسیاری از این افراد پایین‌تر از سطح نرمال است؛ لذا به اعتقاد بسیاری از کارشناسان، این ملاک نمی تواند توجیه مناسبی برای حذف افراد از دریافت یارانه حاصل از اصلاح نرخ بنزین باشد.