بررسی زمینه ملتهب شدن بازار مسکن
اواخر سال گذشته بود كه معاملات مسكن رونق پيدا كرده و زمزمه‌ها براي احتمال خروج جدي مسكن از ركود مطرح شد. اتفاقي كه البته با گذشته زمان با التهابات ارزي و سودآوري بازار دلار و طلا دوباره در سكوت فرورفت. هرچند كارشناسان معتقدند زمينه التهاب در بازار مسكن كماكان فراهم است و از زمان ثبات نرخ دلار و تثبيت آن در هر نرخي كه باشد، شاهد رونق بازار مسكن از شهريور سال آتي خواهيم بود.
روزنامه شرق نوشت: اواخر سال گذشته بود كه معاملات مسكن رونق پيدا كرده و زمزمه‌ها براي احتمال خروج جدي مسكن از ركود مطرح شد. اتفاقي كه البته با گذشته زمان با التهابات ارزي و سودآوري بازار دلار و طلا دوباره در سكوت فرورفت. هرچند كارشناسان معتقدند زمينه التهاب در بازار مسكن كماكان فراهم است و از زمان ثبات نرخ دلار و تثبيت آن در هر نرخي كه باشد، شاهد رونق بازار مسكن از شهريور سال آتي خواهيم بود.
شهريورماهي كه به گفته برخي كارشناسان بحراني است، زيرا هم‌زمان با ثبات نرخ ارز، شاهد سررسيدشدن سپرده‌هاي بانكي نيز خواهيم بود و در صورت افزايش‌نیافتن نرخ سود بانكي، خروج نقدينگي از بانك و بازگشت سرمايه به بازار مسكن را پيش‌رو خواهيم داشت. اين در حالي است كه قیمت اوراق تسهیلات مسکن هم كه در چند روز اخير به‌دلیل کاهش میزان معاملات مسکن، به کمتر از ۶۰ هزار تومان رسیده بود، ديروز با رشدی چشمگیر به مبلغ ۷۷ هزار تومان رسید. اين موضوع را با معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي و همچنين نايب‌‌رئيس انجمن انبوه‌سازان مسكن مطرح كرديم.
آنها نيز بر اين باور بودند كه احتمال رجوع سرمايه از بازارهاي ارز و طلا به بازار مسكن در نيمه‌هاي سال جاري، هم‌اكنون فراهم است و بايد در انتظار تكانه‌هاي جدي در اين بازار باشيم. به گزارش مهر، در ماه‌های گذشته به‌دلیل جذابیت‌های بازار ارز و سکه، دلالان و سفته‌بازان در پی خرید و فروش دلار و سکه طلا بودند؛ به‌همین‌دلیل بازار اوراق تسهیلات مسکن (تسه) در آرامش به سر می‌برد، اما با اجرای سیاست تک‌نرخی‌کردن ارز، نقدینگی سرگردان در حال خروج از بازار سکه و ارز و حرکت به سمت بازار مسکن است؛ بر‌این‌اساس در چند روز اخیر قیمت اوراق تسه به‌صورت چشمگیری افزایش یافته است. براساس اعلام دیده‌بان بازار، اوراق تسهیلات مسکن صادرشده در شهریور ۹۶ با نماد «تسه ۹۶۰۶» که در روزهای پایانی هفته گذشته به قیمت ۵۹ هزار تومان به فروش رفته بود، امروز در فرابورس به قیمت ۶۵ هزار تومان معامله شد.
همچنین اوراق تسه اسفند ۹۶ (۹۶۱۲) که در روزهای گذشته ۶۰ هزار تومان بود، ديروز با قیمت ۶۵هزارو ۴۰۰ تومان به فروش رفت. اوراق تسهیلات مسکن فروردین ۹۶ (تسه ۹۶۰۱) نیز در هفته گذشته ۵۷ هزار تومان بود که ديروز به نرخ ۶۴هزارو ۵۰۰ تومان به فروش رسید. گفتنی است گران‌ترین نرخ اوراق تسهیلاتی که ديروز در بازار سرمایه به فروش رسید، اوراق تسه آذر ۹۵ (تسه ۹۵۰۱) بود که در هفته گذشته ۵۷ تا ۶۱ هزار تومان معامله می‌شد، اما امروز به قیمت ۷۷هزارو ۵۰۰ تومان معامله شد. ضمن اینکه اوراق تسهیلات مسکن صادرشده در خرداد ۹۵ (تسه ۹۵۰۳) نیز درحالی‌که ۶۲ هزار تومان تا روز گذشته در فرابورس خرید و فروش می‌شد، امروز به قیمت ۷۳ هزار تومان خریداری شد. بیشترین حجم خرید و فروش اوراق نیز تاکنون فروش بسته ۲۴۰ برگه‌ای این اوراق متعلق به آذرماه ۹۶ است که ۶۴هزارو ۵۰۰ تومان به فروش رسید. شوراي پول و اعتبار هنوز درگير تلاطمات نرخ ارز است و گويا هنوز هم درباره نرخ سود تسهیلات صندوق یکم كه بنا بود در جلسه سه‌شنبه اين شورا در اين رابطه تصميم‌گيري شود، سخني به ميان نيامده تا خبري به بيرون درز كند.
كاهش نرخ سود تسهیلات صندوق یکم همچنان بلاتكليف
حامد مظاهريان، معاون مسكن و ساختمان وزير راه‌و‌شهرسازي در گفتوگو با «شرق» در اين زمينه مي‌گويد: وزارت راه و شهرسازي موافق كاهش نرخ سود تسهیلات صندوق یکم است و بارها اين پيشنهاد را مطرح كرده، اما هنوز نتيجه مشخص نشده و اين موضوع كماكان در دستور كار شوراي پول و اعتبار است. مظاهريان در ادامه با اشاره به وضعيت كنوني نرخ ارز و اثر احتمالي آن بر بازار مسكن نيز مي‌گويد: قيمت مسكن به‌عنوان يك كالاي اقتصادي تابع تغييرات در بازارهاي موازي است. نرخ سود بانكي، تورم عمومي، نرخ ارز و شاخص بورس عواملي هستند كه بر بازار مسكن اثرگذار خواهند بود.
تضعيف بازار مسكن با افزايش نرخ ارز و سود بانكي در كوتاه‌مدتاو در ادامه مي‌افزايد: افزايش شتابان نرخ ارز و افزايش نرخ سود بانكي از ١٥ درصد به ٢٠ درصد از جمله عواملي هستند كه مي‌توانند به تضعيف بازار مسكن منجر شوند. اين مقام مسئول در توضيح آنچه تضعيف بازار مسكن مي‌نامد، مي‌گويد: اين دو عامل اثرگذار خواهند توانست در كوتاهمدت از شتاب رونق مسكن بكاهند. مظاهريان با اشاره به افزايش قيمت اوراق تسه در فرابورس و اثر آن بر بازار مسكن مي‌افزايد: تأثير افزايش نرخ ارز بر بازار مسكن را در دو مرحله بايد سنجيد. اين افزايش قيمت در كوتاهمدت در قالب كاهش سرمايه‌گذاري در بازار مسكن خود را نشان مي‌دهد و اين سرمايه‌گذاري‌ها در بازار رقيب كه سودآوري بيشتري دارد و اكنون بازار ارز است، تجميع خواهد شد.
بازگشت سرمايه ارزي به بازار مسكن
او مي‌افزايد: با‌اين‌حال پس از تثبيت نرخ ارز در هر نرخي كه باشد، سود حاصل در آن بازار دوباره با يك فاصله زماني به بازار دیگري كه سودآور است و احتمالا مي‌تواند بازار مسكن باشد ورود پيدا ميكند. بنابراين تأثير نوسانات نرخ ارز پس از تثبیت، خود را در ميان‌مدت در افزايش سرمايه‌گذاري در بازار مسكن نشان خواهد داد. اين مقام مسئول همچنين با اشاره به تغييرات بازار مسكن در سال گذشته در استان تهران كه قابليت تعميم به كل كشور را دارد، مي‌گويد: بازار مسکن در سال گذشته در چهار شاخص تعداد معاملات (١٢,٥درصد)، حجم معاملات (٢٧درصد)، قیمت مسکن (١٠.٢) و تعداد پروانه‌های ساختمانی (٥.٤) رشد قابل قبولی داشت.
شهريور بحراني براي مسكن
او البته از بيان زمان براي رونق شتابان بازار مسكن و جابه‌جايي نقدينگي به اين بازار امتناع ميكند. با‌اين‌حال، كارشناسان معتقدند که شهريور زماني است كه بايد شاهد اين تغييرات در بازار مسكن باشيم. به گفته كارشناسان، پس از آنكه سرمايه‌گذاري اطمينان پيدا كند كه بازار ارز به ثبات رسيده است، برگشت سرمايه به بازار مسكن رخ خواهد داد. شهريور بحراني از آن زاويه مطرح مي‌شود كه اين ماه، همان ماهي است كه سپرده‌گذاران، سپرده‌هاي ١٨درصدي خود را در بانك سرمايه‌گذاري كردند و شهريور ٩٧، سررسيد آن خواهد رسيد. اين زمان، زمانی التهابي است كه يا بايد بانك سود بيشتري ارائه دهد يا اينكه اين پول از بانك خارج شده و راهي بازار دیگری شود.
زمينه براي التهاب بازار مسكن فراهم است
ايرج رهبر، نایب رئيس انجمن انبوه‌سازان مسكن استان تهران، نيز در گفتوگو با «شرق» از فراهم‌بودن زمينه براي التهاب در بازار مسكن خبر مي‌دهد. به گفته رهبر، زمينه براي التهاب فراهم است. با توجه به پشت‌سرگذاشتن ركود طولاني بازار مسكن و انباشت تقاضا، اين التهاب وجود دارد و صرفا به دنبال يك فرصت براي بروز است. نايب رئيس كانون انبوه‌سازان مسكن استان تهران در ادامه مي‌گويد: اين فرصت از چند طريق مي‌تواند ايجاد شود: نخستين عامل، التهاب بازار ارز و طلاست كه اگر جلوي آن گرفته شود، بخش قابل‌توجهي از سرمايه‌ها به سمت بازار مسكن خواهد آمد. او تصريح ميكند: عامل بعدي قدرت خريد مردم است كه به سررسيدشدن تسهيلات بانكي با نرخ سود بالا وابسته است. با‌اين‌حال، از آنجا كه اين عامل به‌صورت يكجا رخ نمي‌دهد و حجم آن نيز به‌صورت مشخص نيست، شايد زورش آنقدر نباشد كه بتواند مانند سال‌هاي گذشته ايجاد بحران كند، اما اثر خود را بر بازار خواهد گذاشت. رهبر با بيان اينكه بحران وقتي اتفاق مي‌افتد كه هجوم تقاضا به يك‌باره رخ دهد، تصريح ميكند: در شرايط كنوني امكان اين هجوم وجود ندارد مگر اينكه بازار ارز و طلا از رونق بيفتد تا شاهد رجوع سرمايه به بخش مسكن باشيم. علاوه‌بر‌آن، بخش كم‌توان جامعه بايد توان خريد پيدا كنند تا بازار رونق بگيرد؛ امري كه اواخر سال گذشته مطرح شد و موجب رونق معاملات و افزايش قيمت شد، اما پس از گذشت زمان، مجدد از رونق افتاد. به گفته او، در‌هر‌حال شرايط فراهم است و اگر نرخ ارز و طلا به ثبات برسد و از سودآوري آن كاسته شود، شاهد رجوع سرمايه از نيمه دوم سال ٩٧ (شهريور) به بازار مسكن و سرريز التهاب در آن تاريخ خواهيم بود.
نظر کاربران
این کارشناسان مثل اینکه توی باغ نیستن، همین آذر و دی بود که فروشندگان قیمتها رو نجومی و غیر واقعی بالا بردن و مسکن رو بیش از پیش با رکود مواجه کردن، وا با این نظرات بیخود میخواد مردم بدبخت رو برای فروش تحریک کنن، مصرف کننده خالیه خالیه و با این قیمتها این بودجه و وام دیگه جواب گو نیست، و کلا باید گفت کمر ملک شکسته و تا قیمت ها واقعی نشه رکود ادامه داره
آنچه در نیمه دوم سال قبل در بازار مسکن روی داد توهم زدگی کارشناسان مسکن و مسئولانشان و انتقال این توهمات به فروشندگان و مشاوران املاک کلاش جهت افزایش جهشی مسکن و در نتیجه گذر بازار مسکن از رکود به کما بود! هر چند این افراد حداقل این تجربه را در سال قبل پیدا کردند که داستان توهم انگیز کاهش نرخ سود بانکی و تغییرات نرخ ارز و سکه بر بازار مسکن بی تأثیر بوده و اینان تنها با تبلیغات دروغین و آمارهای کاذب باعث افزایش طمعکاری فروشندگان و مشاوران املاک شدند و کار دیگری نتوانستند انجام دهند، ظاهراً دست از این رؤیا پردازی خود بر نداشته و اجرای همین دادستان توهم انگیز را برای نیمه دوم امسال نیز در ذهن خود می پرورانند! بدون درس عبرت گرفتن از توهمات گذشته خود! آزموده را آزمودن خطاست!!! فروشندگان بی اعتنا به این توهمات باید قیمتها را بشدت پائین آورده و به سود کم و عادلانه قانع باشند تا از واردن شدن ضرر بیشتر به آنها جلو گیری گردد. ارزش واقعی هر متر مربع آپارتمان لاکچری نوساز کلید نخورده در بهترین نقطه تهران حداکثر 5 میلیون تومان است. فروشندگان و خریداران با این مبنا با کنار گذاشتن مشاوران املاک کلاش(با اسامی گوناگون) اقدام به معامله در دفاتر ثبت اسناد نمایند تا رونق بازار مسکن حاصل شود و خریداران به هیچ وجه دارائی نقدی خود را در اختیار دیگران قرار نداده زیرا هیچ وقت ملکی به اندازه دارائی آنها باشد به آنان ارائه نمی گردد بلکه با ارزشی بسیار پائین تر به آنها پیشنهاد می گردد. بنابراین باید بصورت متراژی و بر مبنای قیمت هر متر مربع ملک مورد نظر خود را قیمت گذاری و خریداری نمایند.
خریداران و فروشندگان عاقلانه رفتار نموده و گوش به این توهم زدگان ندهند. هدف این افراد این بود که با تبلیغات کاذب فروشندگان را به طمع و دام انداخته و باعث بالا رفتن قیمت شوند و فروشندگان و سازندگان خرده پا را از فروختن ملکشان بازدارند تا بتوانند برجهای خالی خود را به مردم غالب نموده و سود کلانی را به جیب بزنند. ولی موفق نشدند که برج های خود را قالب نمایند!
این کارشناس خواب آشفته دیده!
ببینید این ما هستیم که سایه میکنیم والا نقدینگی وجود ندارد نه در زمینه مسکن بلکه همجا با رکود مواجه هستیم . تازه باید در خاورمیانه بیشتر هم خرج کنیم تا تعادل قدرت در منطقه حفظ شود .
ببینید این ما هستیم که سایه میکنیم والا نقدینگی وجود ندارد نه در زمینه مسکن بلکه همجا با رکود مواجه هستیم . تازه باید در خاورمیانه بیشتر هم خرج کنیم تا تعادل قدرت در منطقه حفظ شود .