دمای بازار مسکن بالا می‌رود؟

روزنامه وقایع اتفاقیه نوشت: بر اساس آمار جمع‌آوری شده، مصرف میلگرد و تیرآهن در هفت ماه نخست امسال، نسبت به مدت مشابه سال گذشته افت کرده که علامت کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان و عمران است. آیا این به‌مثابه ادامه رکود در این بازار است؟ در این گزارش قصد داریم به پرسش فوق پاسخ دهیم. طی دهه‌های اخیر، بخش مسکن همواره یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران بوده است.

مسکن علاوه بر اینکه یکی از اساسی‌ترین نیازهای بشر برای تامین امنیت است، یک پیش‌‌نیاز مهم برای این است که افراد در سایه آن به انجام فعالیت‌های اقتصادی بپردازند تا توسعه و رفاه جوامع نیز در پس آن حاصل شود. بخش مسکن به‌واسطه وجود ارتباط قوی با سایر بخش‌های اقتصاد، به‌عنوان محرک بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی عمل می‌کند.

به بیان دیگر، بخش مسکن به‌عنوان حلقه واسط بخش‌های اقتصادی است و رکود و رونق شدید در این بخش، آثار بسیار زیادی بر دیگر بخش‌های اقتصاد به جای می‌گذارد. مسکن همواره به‌عنوان یکی از مهم‌ترین دارایی‌های سرمایه‌ای مورد توجه سرمایه‌گذاران (و کسانی که سعی در حفظ ارزش پول خود دارند)، بوده است، مخصوصا در جوامعی که به‌دلیل تورم و سیکل‌های تجاری، ارزش پول ملی همواره در حال تغییر است. از این‌رو، وضعیت بازار مسکن همواره در کانون توجه بخش وسیعی از جامعه، از سرمایه‌گذاران این بخش تا افراد عادی بوده است.

مسکن به‌دلیل ماهیت دوگانه مصرفی و سرمایه‌گذاری، نسبت به تکانه‌های سیاسی و اقتصادی واکنش هیجانی‌تری نشان می‌دهد. کما اینکه در سال‌های تحریم و تورم شدید کشور، بازار مسکن نیز دچار حاشیه‌های بسیاری شد و حتی دوره رکود عمیقی را تجربه کرد. اما بعد از برجام، بازار مسکن تقریبا به یک دوره «شبه رونق» وارد شد که به دلایلی همچون آزادشدن دارایی‌های بلوکه شده و همین‌طور اطمینان‌خاطر نسبی و کاهش تنش سیاسی بود.

دخالت یا واگذاری

بعد از تجربه تقریبا شکست خورده پروژه مسکن مهر، نقد به ورود مستقیم دولت به حوزه مسکن توسط اغلب سیاست‌گذاران و فعالان مسکن با قوت رد شده است. زیرا اجرای این پروژه نشان داد که ناکارآمدی دولت در ساخت‌وساز مسکن به‌ویژه در آن سطح عظیم کاملا محسوس است. ورود مستقیم دولت به حوزه ساخت‌وساز که زمانی در دست بخش خصوصی بود، علاوه بر اینکه، بخش خصوصی را تضعیف کرد، ساختار خصوصی مسکن را نیز با چالش جدی مواجه کرد. از طرف دیگر، تسهیلات اعطایی دولت علاوه بر تحمیل بار اضافی به سیستم بانکی کشور و افزایش نقدینگی و پایه پولی در این بخش، سایر بخش‌ها را نیز با محدودیت مواجه می‌کند.

اما شرایط اقتصاد کشور به گونه‌ای نیست که رتق و فتق امور برخی بخش‌ها را به خودشان واگذار کرد. افزایش شکاف طبقاتی مالکان و مستاجران، جهش شدید قیمت‌ها و نوسانات سایر بخش‌های اثر‌گذار بر مسکن، از جمله عواملی است که دخالت حداقلی دولت را بر بخش مسکن توجیه می‌کند. البته، باید توجه داشت سطحی از دخالت دولت در بازار مسکن حتی در کشورهای توسعه‌یافته نیز پذیرفته می‌شود، اما این گزاره به آن معنا نیست که دولت در یک اقدام انتحاری دست به ساخت‌وسازهای عظیم و انبوه بزند. کارکرد دولت عمدتا باید بر مبنای سیاست‌گذاری و نظارتی باشد تا نتایج بهتری به همراه داشته باشد.

عوامل موثر بر بازار مسکن

در این راستا، با مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه املاک، به گفت‌و‌گو پرداختیم. خسروی معتقد است چهار مولفه برای تغییرات در قیمت مسکن یا ایجاد رکود و رونق در این بازار موثر است. او به «وقایع‌اتفاقیه» گفت: حامل‌های انرژی، طلا، ارز و بورس از مهم‌ترین مولفه‌های اثر‌گذار بر بازار مسکن هستند. هر زمان که تقاضا برای هر کدام از این ۴ مولفه تغییر کند، قیمت و همچنین تقاضا برای مسکن نیز تغییر می‌کند. مثلا در ماه‌های محرم و صفر که بنا به دلایلی تقاضا در بازار ارز و طلا با کاهش مواجه است، قیمت مسکن نیز تغییر می‌کند. خسروی در ادامه از قیمت مسکن در سال جاری گفت و ادامه داد: طی سال‌هایی قیمت مسکن از تورم عبور کرده بود ولی به نظر نمی‌رسد این وضعیت در سال آینده ادامه یابد و قیمت‌ها از تورم بالاتر برود. رییس اتحادیه املاک ابراز امیدواری کرد که بعد از دوران رکودی که بر بازار مسکن حاکم بود، شاهد شکوفایی این بازار در سه ماه اول سال ۹۷ باشیم. خسروی در ادامه از عوامل داخلی و خارجی موثر بر بازار مسکن گفت. به اعتقاد رییس اتحادیه املاک، دو عامل اقتصاد کلان و تصمیمات و سیاست‌های دولتی به‌عنوان عوامل دخیل در ایجاد رکود یا رونق مسکن هستند. خسروی در این خصوص گفت: تصمیمات اقتصادی دولت بر بازار مسکن تاثیرات زیادی دارد. اگر تسهیلات اعطایی دولت‌ها به بخش مسکن افزایش یابد، انگیزه برای سازندگان بیشتر می‌شود. زمانی که این بازار رونق بگیرد، ۱۷۴ شغل کلیدی نیز موازی با آن حفظ یا احیا می‌شود. از طرف دیگر، تولید مصالح و همین‌طور تولیدات وابسته به ساخت‌وساز نیز رونق پیدا می‌کند.

خسروی درباره کاهش تقاضای مسکن نیز گفت: کاهش تقاضای مسکن به دلیل بالارفتن قیمت‌ها نیست، بلکه به‌خاطر کاهش قدرت خرید خانوار است. در سال‌های اخیر، سفره خانوار کوچک شده که این بر تقاضای مسکن نیز تاثیرات بدی گذاشته است. باید به دنبال ثبات قیمتی بود تا در سایه آن مردم با اطمینان بیشتری به خرید مسکن بپردازند. رییس اتحادیه املاک در پاسخ به این پرسش که آیا در شرایط فعلی جذب سرمایه در بخش مسکن باعث حبس سرمایه یا رونق بخشیدن به آن می‌شود، گفت: بازار مسکن به‌دلیل ریسک کمتری که دارد‌، هرگونه سرمایه‌ای را با توان حداکثری پاسخ می‌دهد. به بیان دیگر، بازار مسکن مانند بازار طلا یا ارز، نوسان قیمتی شدیدی ندارد. به‌همین‌دلیل، سرمایه هدر نمی‌رود یا با زیان زیادی مواجه نمی‌شود. خسروی درباره پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده گفت: برای رونق بخشیدن به بازار مسکن باید کارهای زیادی انجام داد. بافت فرسوده باید بیشتر مورد توجه قرار بگیرد. اما می‌توان امیدوار بود که در سال آینده بازار مسکن با رونق نسبی همراه باشد.

فشرده سخن

رکود عمیق بازار مسکن، محصول شرایط امسال یا پارسال کشور نیست بلکه آثار فعلی با تاخیر چند ساله ظاهر شد. بعد از برجام و آثار مثبت روانی و مالی‌اش بر اقتصاد، مسکن با شیب کندی به دوران رونقش نزدیک شد. به‌طوری‌که از شهریور امسال معاملات در این بازار تقریبا رشد داشته است. اما برای اینکه شیب رونق، تندتر شود لازم است پارامترهای تاثیرگذاری مثل تورم مهار شود. از طرف دیگر، رونق بازار مسکن، مشروط به افزایش قدرت خرید عمومی و به‌ویژه قدرت خرید اقشار با درآمدی پایین‌تر از میانگین است که لازم است سیاست‌گذاری‌ها سمت و سوی حمایت از قشر متوسط به خود بگیرد. از طرف دیگر، باید به نقش بازار مسکن در رشد اقتصادی نیز توجه ویژه‌ای کرد و این بازار را بیش‌ازپیش مهم برشمرد. زیرا، سوخت بخش نفت برای بهبود بخشیدن به شیب رشد اقتصادی، کم‌کم به پایان می‌رسد و برای روزهایی که نفت با محدودیت یا تحریم مواجه شود، باید تدبیری اندیشید.