پنج تابلو از بازار مسکن

بازار معاملات ملک در اولین ماه زمستان، «دومین ماه رونق» را تجربه کرد و به‌عنوان نقطه امید برای خریداران مصرفی، با کاهش در «شدت رشد» قیمت مسکن همراه شد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از کارنامه زمستانی معاملات مسکن در تهران براساس اطلاعات دریافتی از دفتر اقتصاد مسکن، حاکی است: ماه گذشته نزدیک به ۱۸ هزار واحد مسکونی در تهران فروخته شد که به لحاظ تعداد معاملات خرید، این بازار بعد از آنکه در آذر ماه وارد فاز رونق شد، اکنون کاملا در وضعیت رونق به‌سر می‌برد. دی ماه امسال حجم فروش آپارتمان در پایتخت ۱۳ درصد نسبت به دی ۹۵ افزایش پیدا کرد و در مقایسه با آذر امسال (تغییرات ماهانه) نیز با رشد تک‌رقمی معادل ۷/ ۷ درصد مواجه شد.

شیب تغییرات مثبت معاملات مسکن در آذر ماه، بیش از سه‌برابر تحولات دی ماه بود به‌طوری که در آخرین ماه از پاییز امسال، حجم فروش واحد مسکونی در تهران ۲۰ درصد رشد ماهانه و ۵۲ درصد افزایش نقطه‌ای (نسبت به آذر۹۵) را تجربه کرد. به این ترتیب، بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از آنچه در دی ماه امسال برای معاملات مسکن در پایتخت رقم خورده است، مشخص می‌کند: اگرچه بازار در فاصله دو ماه گذشته هم «تغییر فاز» (پیش‌رونق به رونق) و هم «پیشروی در فاز جدید» (تداوم رونق) را تجربه کرد اما سرعت پیشروی (رخداد دی)، به مراتب کمتر از سرعت تغییر (رخداد آذر) بوده است. اثر این افت سرعت رشد معاملات را می‌توان در تغییرات قیمت مسکن طی ماه گذشته ردیابی کرد. کاهش شیب رشد معاملات مسکن به یک‌سوم در دی ماه، باعث کنترل نسبی فشار قیمت‌ها شد به‌طوری که شیب تغییرات ماهانه قیمت مسکن، در حد یک واحد درصد، تعدیل شد و در نتیجه شدت تغییرات نقطه‌ای نیز کند شده است. این وضعیت از بدترشدن شرایط بازار برای تقاضای مصرفی، به‌نوعی جلوگیری کرده است. آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد: متوسط قیمت مسکن در دی ماه ۳ درصد نسبت به آذر افزایش یافت و به مترمربعی ۵ میلیون و ۱۴۶ هزار تومان رسید. تغییرات ماهانه در دی، یک واحد درصد کمتر از تغییرات ماهانه در آذر بوده است.

به بیان دیگر در آذر ماه امسال که شیب رشد قیمت مسکن در تهران بعد از ماه‌ها «کم‌نوسانی» تند شد، میانگین بهای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۲۰۰ هزار تومان نسبت به آبان (۴ درصد)،‌ افزایش پیدا کرد. اما میزان افزایش قیمت در دی ماه نسبت به آذر کمتر از ۱۵۰ هزار تومان بوده است. از طرفی شدت تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن نیز در اولین ماه زمستان کم شد. رشد نقطه‌ای قیمت مسکن (تغییرات نسبت به ماه مشابه سال قبل) از بهمن سال ۹۳ تا ابتدای آذر امسال، همواره «تک رقمی» بود اما آذر ماه این رشد «دو رقمی» شد به‌طوری که متوسط قیمت واحد مسکونی در تهران در آذر امسال ۱۴ درصد نسبت به آذر پارسال افزایش پیدا کرد. متوسط تغییرات نقطه‌ای قیمت در نیمه اول امسال حدود ۶ تا ۷ درصد بود که از این جهت شیب ۱۴ درصدی آذر، شیب تندی محسوب می‌شود. اما با این حال شیب تغییرات نقطه‌ای قیمت در دی ماه، تقریبا مشابه شیب آذر بوده است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در دی ماه ۹۶ رقمی معادل ۱۵ درصد نسبت به دی ماه ۹۵ افزایش پیدا کرد. به این ترتیب می‌توان گفت شتاب تورم مسکن در اولین ماه زمستان کند شد.اطلاعات رسمی از کارنامه واقعی معاملات زمستانی بازار مسکن، حاوی یک پیام مصرفی برای سمت تقاضا است. این کارنامه نشان می‌دهد، برخلاف جوسازی بخشی از واسطه‌ها که ماه گذشته، فضای بازار را وخیم‌تر از اوضاع آذر جلوه دادند، در عمل تب قیمت بیشتر نشد.

وضعیت فعلی مشخص می‌کند اگرچه قیمت مسکن در دی ماه با افزایش همراه بود اما میزان افزایش، تقریبا همانند رشد قیمت در آذر بوده که به این ترتیب، دور موتور تورم مسکن در این فاصله ثابت بوده است. با این حال در برخی مناطق مصرفی شهر تهران که متقاضیان دارای قدرت خرید محدود در آنجا متمرکز هستند، میزان رشد قیمت بیشتر از رشد میانگین قیمت کل معاملات مسکن تهران بوده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» ماه گذشته در تهران ۱۷ هزار و ۷۶۳ واحد مسکونی فروخته شد. حجم معاملات خرید مسکن بالاتر از سطح ۱۷ هزار واحد، بیانگر «رونق کامل» بازار ملک است. البته این تحلیل به معنای «نبود انتظار برای بیشتر شدن حجم معاملات» نیست بلکه مشروط به تنظیم شدن سطح قیمت مسکن و اوج‌گیری رونق در میان‌مدت و بلندمدت، ظرفیت معاملات تا ۲۰ هزار واحد در ماه نیز وجود دارد. متوسط قیمت مسکن در ماه گذشته از سال‌جاری مترمربعی ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود که نسبت به متوسط قیمت در ۱۰ ماه اول سال ۹۵، رقمی معادل ۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. معدل خرید و فروش واحد مسکونی در تهران از ابتدای سال‌جاری تا پایان دی ماه، از رشد ۱۲ درصدی حجم معاملات نسبت به ۱۰ ماه اول سال گذشته حکایت دارد. سال گذشته، حجم معاملات یک ساله حدود ۶ درصد نسبت به یکسال ۹۴ افزایش پیدا کرده بود که از این منظر، تفاوت فاز بازار بین سال‌های ۹۵ و ۹۶ به‌خصوص در ماه‌های اخیر محرز است. بررسی روند پیشروی بازار مسکن در فاز رونق در دی ماه امسال حاکی است دست‌کم ۵ دلیل عمده در کاهش شتاب افزایش حجم معاملات مسکن در این ماه دخیل بوده است؛ این عوامل موجب شده‌ هرچند رشد ایجاد شده در حجم معاملات و میانگین قیمت مسکن تحت تاثیر ورود بازار معاملات ملک به فاز رونق در دی ماه هم ادامه‌‌دار شود،اما به واسطه این عوامل، برخلاف آنچه تصور می‌شد که جو روانی بازار مسکن به لحاظ نوسانات قیمتی، مستعد بدتر شدن است،شیب رشد قیمت مسکن هم در کنار شیب رشد حجم معاملات،کاهش یافت.