سبد تسهیلات خرید خانه به‌ روز شد

سبد تسهیلات خرید مسکن با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، در قالب سه گشایش مالی برای جامعه تقاضای مصرفی، به روز شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات آنچه در جلسه عصر سه‌شنبه شورای پول و اعتبار به تصویب رسید، حاکی است: زوجین متقاضی مسکن، فارغ از شرط «خانه اولی»، می‌توانند از مسیرهای تازه طراحی شده در «بانک‌های تجاری»، «بانک مسکن» و همچنین «بانک پشتیبانی‌کننده تعاونی‌های مسکن»، برای دریافت تسهیلات خرید با مبالغ بیشتر از سال گذشته، استفاده کنند. سه راهی جدید ایجاد شده مقابل زوج‌های متقاضی خرید مسکن، شامل «وام بدون سپرده با سقف بالاتر از تسهیلات قبلی»، «وام اوراق با سقف اضافه اما هزینه کمتر» و همچنین «وام اولویت‌دار برای تعاونی‌ها» است که متقاضیان متناسب با شرایط اقتصادی خود و لحاظ مزایا و نقاط ضعف و قوت هر یک از مسیرهای سه گانه، می‌توانند یک مسیر را برای دریافت تسهیلات انتخاب کنند.

بانک‌های تجاری که از اردیبهشت سال ۹۴ به دنبال رفع ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید مسکن در شبکه بانکی، مجاز به ارائه وام بدون سپرده خرید مسکن به همه متقاضیان -مجرد یا ازدواج کرده- در سه سقف ۶۰، ۵۰ و ۴۰ میلیون تومانی (به ترتیب در تهران، شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها و همچنین شهرهای کوچک) شده بودند، هم‌اکنون با مصوبه جدید، اجازه دارند سقف این تسهیلات را فقط برای «زوجین»، به شکل قابل ملاحظه‌ای افزایش دهند. کلیه بانک‌های تجاری دولتی و خصوصی از چند روز آینده و بعد از ابلاغ مصوبه دو روز پیش شورای پول و اعتبار به شبکه بانکی، مجاز هستند به زوجین متقاضی خرید مسکن در «تهران»، «مراکز استان و شهرهای بزرگ» و «شهرهای کوچک»، به ترتیب ۱۰۰ میلیون، ۸۰ میلیون و ۶۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن پرداخت کنند. این تسهیلات، به‌صورت نصف، به هر یک از زوجین -زن و شوهر- تعلق می‌گیرد و قابل پرداخت یکجا به یکی از آنها نیست.

در قالب مسیر دوم که صرفا در بانک مسکن ایجاد شده است، سقف «تسهیلات اوراق مسکن» زوجین، افزایش یافته است. در تهران پیش‌تر، ۱۱۰ میلیون تومان تسهیلات اوراق - تسهیلات خرید و تسهیلات جعاله- به زوجین پرداخت می‌شد، اما هم‌اکنون سقف این تسهیلات به ۱۴۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. ۲۰ میلیون تومان از وام جدید ۱۴۰ میلیونی، بدون نیاز به شرط خرید اوراق، به زوجین پرداخت می‌شود که این نحوه پرداخت، با توجه به بهای خرید اوراق، قدرت واقعی تسهیلات اوراق را با هزینه کمتر، برای متقاضیان، افزایش می‌دهد. تسهیلات اوراق خرید مسکن برای مجردها نیز که پیش‌تر، در تهران، ۷۰ میلیون تومان -۶۰ میلیون تسهیلات خرید و ۱۰ میلیون تسهیلات جعاله- پرداخت می‌شد، با مصوبه شورای پول و اعتبار، به ۹۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است که شامل ۶۰ میلیون تسهیلات اوراق، ۲۰ میلیون تومان تسهیلات جعاله و ۱۰ میلیون تومان تسهیلات بدون نیاز خرید اوراق می‌شود.

بررسی «دنیای اقتصاد» از تفاوت‌های ظاهری و پنهان سبد ۹۶ تسهیلات خرید مسکن با سبد سال‌های ۹۴ و ۹۵ نشان می‌دهد: تفاوت ظاهری، به افزایش مبالغ وام خرید مسکن مربوط است، اما تفاوت پنهان، به «نحوه افزایش» برمی‌گردد. در بانک‌های تجاری، که پیش‌تر، تسهیلات خرید مسکن، با سقف یکسان‌ برای مجردها و زوج‌ها پرداخت می‌شد، در حال حاضر، «تفاوت سقف» به نفع زوجین ایجاد شده است. در بانک مسکن نیز اگر چه طی سال گذشته، سقف تسهیلات اوراق برای زوجین، ۴۰ میلیون تومان بیشتر از تسهیلات اوراق ۷۰ میلیون تومانی مجردها بود، اما امسال این میزان تفاوت، بیشتر از سال قبل شده است به‌طوری‌که تسهیلات اوراق زوجین و مجردها از ۱۱۰ میلیون و ۷۰ میلیون تومان به ۱۴۰ میلیون و ۹۰ میلیون تومان تبدیل شده است.

«تفکیک» مجردها از زوجین در سبد جدید تسهیلات خرید مسکن - اختصاص تسهیلات دارای سقف سه رقمی به زوجین و دورقمی به مجردها- نوعی «تحریک تک‌بعدی» به نفع «تقاضای مصرفی» و بازدارندگی برای ورود «سفته‌بازها» محسوب می‌شود که مطابق حریم تعیین شده در مسیرهای سه گانه پرداخت تسهیلات جدید، شانس رونق غیرتورمی را در بازار مسکن ۹۶ افزایش می‌دهد. این پیش‌بینی -قابل استفاده نبودن مسیرهای جدید تحریک تقاضای مسکن برای تقاضای سرمایه‌ای- به نحوه اعمال شرط «ازدواج» در پرداخت تسهیلات برمی‌گردد. براساس این شرط، مجموع تسهیلات جدید مخصوص زوجین، به‌صورت دو فقره وام خرید با مبلغ یکسان و هر یک معادل نصف کل تسهیلات تازه مصوب، به هر کدام از زوجین پرداخت می‌شود که برای این مدل پرداخت تسهیلات خرید مسکن، آپارتمان مورد معامله باید به‌صورت مشارکتی -خرید دانگی- از سوی زوجین، خریداری شود. این مسیر، تا حدودی انگیزه اولیه برای سفته‌بازی ملکی را با تسهیلات جدید از متقاضیان مصرفی سلب خواهد کرد.

گزارش «دنیای اقتصاد» از مسیر سوم تازه طراحی شده برای دریافت تسهیلات خرید مسکن حکایت از عزم یک بانک تخصصی در حوزه تعاونی‌ها برای تخصیص بخش قابل‌توجهی از منابع خود به دو حوزه تامین مالی ساخت و خرید مسکن دارد. در بند آخر از مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، به «درخواست بانک تعاون برای پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن به اعضای تعاونی‌های مسکن و پروژه‌های تعاونی» اشاره شده است و مطابق آن، مجوز داده شده این بانک تا ۸۰ درصد هزینه ساخت، تسهیلات ساخت مسکن پرداخت کند و برای خرید نیز تسهیلاتی مشابه آنچه بانک‌های تجاری اجازه دارند، به متقاضیان ارائه کند. از آنجا که بانک تعاون خود برای تامین مالی بخش مسکن پیش‌قدم شده است، اجرای مصوبه شورای پول و اعتبار در این بند، از احتمال فوق‌العاده بیشتری نسبت به بند مربوط به بانک‌های تجاری برخوردار است.ورود بانک توسعه تعاون به بازار تسهیلات مسکن دامنه پوشش متقاضیان را گسترده‌تر از قبل خواهد کرد.

دست‌اندازهای احتمالی در مسیرهای جدید

از طرفی از آنجا که دست بانک‌های تجاری برای تعیین طول دوره بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن، بازگذاشته شده است، غالب بانک‌ها، این تسهیلات را حداکثر به‌صورت ۵ ساله پرداخت می‌کنند. با توجه به نرخ سود ۱۸ درصدی تسهیلات جدید خرید مسکن، این دوره زمانی محدود برای بازپرداخت، عملا مبلغ قسط ماهانه تسهیلات را به مراتب فراتر از استطاعت مالی متقاضیان مصرفی، تعیین می‌کند و موجب کاهش استقبال از آن خواهد شد.

دست‌انداز دیگر در سه راهی جدید، متوجه بانک عامل بخش مسکن است. بانک مسکن اگرچه مجاز شده، در کنار تسهیلات اوراق مسکن که تسهیلات بدون سپرده محسوب می‌شود، «تسهیلاتی مشابه بانک‌های تجاری» که کاملا غیروابسته به اوراق است را به زوجین پرداخت کند اما محدودیت ماه‌های اخیر این بانک در پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده که ناشی از کمبود منابع بوده است، هم‌اکنون کار برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن کاملا غیروابسته به اوراق را برای بانک مسکن، مشکل می‌کند. بانک‌هایی که در ماه‌های اخیر، به سود مصوب شورای پول و اعتبار، پایبند بوده‌اند با کاهش سپرده‌گذاری و خروج منابع سپرده‌ای روبه‌رو شده‌اند. در بانک عامل بخش مسکن نیز فعلا امکان پرداخت تسهیلات خرید مسکن از نوع تسهیلات کاملا مستقل از اوراق، وجود ندارد. بنابراین این بانک می‌تواند همان مسیر دوم که «پرداخت تسهیلات ۱۴۰ میلیونی اوراق مسکن با وابستگی کمتر به اوراق» است را برای زوجین اعمال کند.

کدام تسهیلات، «بهترین» است؟

سبد تسهیلات خرید مسکن که طی دو سال گذشته با تعریف وام اوراق برای زوجین، وام صندوق یکم و وام مخصوص بافت‌فرسوده، متنوع شد در حال‌حاضر در قالب سبد ۹۶، از تنوع بیشتری برخوردار شده است. فراوانی انواع تسهیلات قدیم و جدید برای خرید مسکن، چون که حق انتخاب را برای متقاضیان افزایش داده، «امکان انتخاب» را نیز برایشان سخت کرده است. هرکدام از تسهیلات قبلی و جدید، به لحاظ مبلغ، نرخ سود، شرط سپرده‌گذاری، مبلغ قسط و طول دوره بازپرداخت، دارای شرایط خاص خود است که متقاضیان، متناسب با هزینه-فایده این تسهیلات و تطبق آن با شرایط اقتصادی خود، می‌توانند مسیر بهتر را انتخاب کنند. آنچه در این میان، باید به عنوان پارامتر ویژه، مدنظر متقاضیان قرار بگیرد، میزان احتمال پرداخت تسهیلات از سوی بانک‌های عامل است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این‌باره با توجه به ویژگی‌های مختلف و متفاوت تسهیلات جدید و قبلی نشان می‌دهد: مسیرهای سه‌گانه، همگی برای گروهی از متقاضیان مسکن طراحی شده که تمایلی به انتظار یک‌ساله و سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز یکم را ندارند. به بیان دیگر، اگرچه در حال‌حاضر، همچنان سقف وام «یکم»، بالاترین مبلغ تسهیلات را برای «خانه‌اولی‌»ها در اختیارشان قرار می‌دهد اما از یک‌سو، زوجین دارای سابقه مالکیت، امکان ورود به صندوق یکم را ندارند و از سوی دیگر، گروهی از «خانه‌اولی»‌ها، قصد دارند در سریع‌ترین زمان ممکن، از مسیری غیر از این صندوق، برای دریافت تسهیلات اقدام کنند. در حال‌حاضر، با احتساب هزینه-فایده انواع تسهیلات و لحاظ پارامتر مربوط به میزان احتمال پرداخت تسهیلات مصوب، می‌توان گفت: برای زوجین، از بین «تسهیلات بدون سپرده‌گذاری بانک‌های تجاری»، «تسهیلات بدون سپرده‌گذاری بانک مسکن» و هم‌چنین «تسهیلات اوراق مسکن»، گزینه آخر به عنوان بهترین مسیر در حال حاضر توصیه می‌شود.

تسهیلات اوراق مسکن، برای زوجین در حال‌حاضر هم به لحاظ «قطعیت پرداخت توسط بانک عامل» و هم به لحاظ «ارزش واقعی»، «نرخ سود»، «مبلغ قسط» و همچنین «طول دوره بازپرداخت»، شرایط بهتری نسبت به سایر تسهیلات موجود در سبد دارد. در تهران این تسهیلات، با مبلغ اسمی ۱۴۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود که با احتساب بهای خرید اوراق برای ۱۲۰ میلیون تومان آن، ارزش واقعی تسهیلات به ۱۲۳ میلیون تومان می‌رسد. این مبلغ از تسهیلات ۱۰۰ میلیونی بانک‌های تجاری، بیشتر است ضمن آنکه، دوره بازپرداخت آن، به جای ۵ سال، ۱۲ ساله است و نرخ سود آن نیز بین ۵/ ۱۷ تا ۱۸ درصد خواهد بود. از طرفی، مبلغ اقساط تسهیلات ۱۴۰ میلیونی نیز حدود ۲ تا ۵/ ۲ میلیون تومان در ماه خواهد بود، درحالی‌که مبلغ قسط تسهیلات بانک‌های تجاری در صورت بازپرداخت ۵ ساله، ماهانه حداقل ۵/ ۲‌میلیون تومان برآورد می‌شود.

آپشن‌های بازار مسکن متنوع شد

پاسخ به احتمال افزایش قیمت اوراق

مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی در پاسخ به احتمال افزایش قیمت اوراق پس از ابلاغ این مصوبه تصریح کرد: با توجه به مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر اجازه همه بانک‌ها برای عرضه اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن، مقرر شد تا بانک‌ها با ارائه گزارشی به بانک مرکزی از این امکان برخوردار شوند. بر این اساس تاکنون سه بانک به‌منظور عرضه اوراق تسه در فرابورس به بانک مرکزی درخواست داده‌اند که پس از بررسی و ارائه مجوز به این بانک‌ها، حجم عرضه اوراق تسه در فرابورس افزایش یافته و به این ترتیب بازار این اوراق متعادل خواهد شد و به نظر نمی‌رسد افزایش قیمت اوراق در بازار طی ماه‌های آتی حاد باشد. او همچنین با تاکید بر وجود تنگنای مالی برای بانک‌ها عنوان کرد: در این مصوبه تعیین دوره بازپرداخت تسهیلات در اختیار بانک‌ها قرار داده شده تا بانک‌ها از این طریق بتوانند منابع و مصارف خود را مدیریت کنند. او بیان کرد: با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار در سبد تسهیلاتی بخش مسکن آپشن‌های مختلفی برای اقشار مختلف قرارداده شده است.