نفع مستاجران از رکود بازار مسکن

یک چرخش در مسیر نوسانات اجاره‌بهای سال ۹۵ در بازار مسکن شهر تهران، باعث شد ضمن ثبت رکورد ۱۱ ساله «کمترین رشد» در هزینه اجاره‌نشینی، «چالش اصلی و قدیمی» مستاجرها به حاشیه رود. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از کارنامه یک سال ۹۵ بازار اجاره مسکن حاکی است: متوسط اجاره‌بهای آپارتمان‌های اجاره‌ای در پایتخت، بعد از یک دهه رشد متوسط ۲۰ درصد، سال گذشته تحت تاثیر «نوسان تک‌رقمی برای دومین سال پیاپی»، با «سقوط نرخ رشد» مواجه شد. آمارهای دفتر اقتصاد مسکن از سامانه‌ رهگیری معاملات اجاره، براساس اجاره‌نامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های املاک نشان می‌دهد: پارسال میانگین بهای اجاره واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه پایتخت، ۲ درصد نسبت به سال ۹۴ افزایش یافت به‌طوری که متوسط اجاره ماهانه یک آپارتمان با مساحت ۱۰۰ مترمربع (بدون دریافت پول پیش)، از ۲ میلیون و ۲۹۰ هزار تومان به ۲ میلیون و ۳۴۰ هزار تومان رسید. سال ۹۴، برای اولین بار نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن، با رشد تک‌رقمی -۷/ ۹ درصد- روبه‌رو شد و سال گذشته، تداوم شیب منفی نرخ رشد، دامنه افزایش را به ۲ درصد محدود کرد.

آرامش نسبی اجاره‌بها در سال ۹۵ که مطابق علائم موجود در بازار اجاره، دست‌کم تا نیمه اول امسال نیز می‌تواند ادامه داشته باشد، از ۵ مولفه نشات می‌گیرد. هر چند سال گذشته، چالش اصلی مربوط به «تورم دورقمی اجاره‌بها»، در حاشیه بازار قرار گرفت اما بروز یک چالش فرعی ناشی از «تغییرات نرخ سود» و اثر منفی آن بر «فرمول محاسبه رهن و اجاره ماهانه»، باعث شد فشار هزینه‌ای بر اجاره‌نشین‌ها به شکل دیگری بروز کند. پارسال، با کاهش دستوری نرخ سود بانکی به سطح ۱۵ درصد، موجران در تمدید اجاره‌نامه‌ها و تنظیم قراردادهای جدید، در اقدامی هماهنگ و دسته‌جمعی، از دریافت رهن کامل یا رهن بیشتر-اجاره ماهانه کمتر، انصراف دادند و مبالغ اجاره ماهانه را در مقابل کاهش پول پیش، افزایش دادند.

به این ترتیب، اگر چه سال گذشته، بهای کل اجاره مسکن افزایش آنچنانی پیدا نکرد اما تغییر افزایشی وزن اجاره ماهانه در برابر وزن پول پیش، آن هم در شرایطی که غالب مستاجرها میل به پرداخت رهن دارند، در عمل، اثر مثبت پایداری نسبی بهای کل اجاره مسکن را به نوعی خنثی کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، سال ۹۵، مجموعه‌ای از ۵ مولفه شامل «روند کاهنده نرخ تورم، ثبات نسبی قیمت مسکن، رکود معاملات خرید در سال ۹۴، پیش‌رونق معاملات خرید در سال ۹۵ و همچنین نرخ سود بانکی»، بر فرآیند رشد اجاره‌بها تاثیر کنترل‌شده گذاشت و مانع افزایش شدید یا محسوس آن شد.

اجاره‌بهای مسکن همواره تابعی از نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن است؛ به این صورت که هزینه اجاره‌نشینی در بازه این دو نرخ، نوسان می‌کند و معمولا میزان رشد آن در بلندمدت، کمتر از رشد اجاره‌بها بوده است. روند دو دهه گذشته نوسانات اجاره‌بها نشان می‌دهد در سال‌های جهش قیمت مسکن، اجاره‌بها نیز دچار جهش شده است؛ از جمله در سال ۸۶ که همزمان با جهش ۸۶ درصدی قیمت مسکن، اجاره‌بها در تهران نزدیک ۴۰ درصد افزایش پیدا کرد. اما هم‌اکنون، ریزنوسان ۵ درصدی قیمت مسکن در یک سال ۹۵ از یکسو و همچنین روند کاهنده نرخ تورم به زیر ۱۰ درصد از سوی دیگر، باعث شده میزان رشد هزینه اجاره‌نشینی به کمتر از ۵ درصد برسد.

در این میان، تحت تاثیر رکود معاملات خرید ملک در سال‌های ۹۳ و ۹۴، عرضه اجباری نوسازها به بازار اجاره افزایش پیدا کرد و اثر آن در سال ۹۵ مشهود شد. از طرفی با افزایش معاملات خرید در سال گذشته، به دلیل ناتوانی خریداران در تامین بخشی از هزینه خرید، تعدادی از واحدهای مسکونی معامله شده برای مدتی مشخص، وارد بازار اجاره شد. در این میان، از آنجا که موجران در سال گذشته به افزایش اجاره ماهانه در مقابل کاهش پول پیش اقدام کردند، قدرت چانه‌زنی لازم برای افزایش قابل توجه رقم کل اجاره‌بها در برابر مستاجران را از دست دادند.

وضعیت موجود بازار اجاره مسکن مشخص می‌کند: در حال حاضر فایل اجاره در بنگاه‌ها، کم نیست اما انتظار می‌رود در ماه‌های آینده افزایش یابد ضمن آنکه از تمایل موجران به تمدید قراردادها با مستاجرهای سال گذشته خبر داده می‌شود که این اتفاق می‌تواند از افزایش دورقمی اجاره‌بها در سال جاری پیشگیری کند. دلالان ملک پیش‌بینی می‌کنند از خرداد ماه فایل واحدهای اجاره‌‌ای افزایش یابد. متوسط اجاره‌بها در شهر تهران متر مربعی به سطح ۲۳ هزار و ۴۰۰ تومان رسیده اما در منطقه یک، این رقم ۴۰ هزار تومان و در مناطق ۴ و ۵ بین ۲۷ تا ۲۸ هزار تومان است. بانک مرکزی در گزارشی جداگانه، نرخ رشد شاخص بهای مسکن اجاره‌ای در سال ۹۵ را حدود ۸ درصد اعلام کرده است که با میزان نرخ رشد اجاره‌بهای اعلام شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن تفاوت دارد اما روند تغییرات شاخص نیز کاهشی بوده و در عین حال میزان رشد آن، تک‌رقمی است.

پایداری ادامه پیدا می‌کند؟

نرخ رشد سالانه اجاره‌بها در سال ۹۵، یک رکورد جدید به نفع اجاره‌نشین‌های پایتخت محسوب می‌شود که عملا به معنای عدم ناپایداری اجاره‌بهای سالانه است. کارشناسان و فعالان بازار اجاره مسکن در تشریح دلایل تحقق ثبات در بازار اجاره واحدهای مسکونی، سه علت عمده را عنوان می‌کنند. اولین دلیل به «رکود شدید در بازار معاملات مسکن» در فاصله سال‌های ۹۳ و ۹۴ و تا حدی سال ۹۵ برمی‌گردد؛ رکود در بازار خرید و فروش ملک در این سال‌ها موجب شد سازندگان مسکن عملا موفق به فروش حجم قابل توجهی از واحدهای نوساز و آماده عرضه خود به بازار مسکن نشوند؛ دشوار شدن فرآیند فروش واحدها منجر به عرضه بخش قابل توجهی از این واحدها به بازار اجاره و در نتیجه تقویت این بازار از سمت عرضه به نفع مستاجران شد.

برآوردهای «دنیای اقتصاد» بر مبنای سه دسته اطلاعات شامل «تحقیقات میدانی از بازار اجاره»، «پیش‌بینی دلالان و واسطه‌های بازار» و«بررسی‌های انجام شده از سوی اتحادیه مشاوران املاک»در مورد «آینده کوتاه مدت بازار اجاره مسکن» نشان می‌دهد در سال ۹۶ به خصوص در ۶ ماه اول، بازار اجاره می‌تواند همچون سال‌های ۹۴ و ۹۵ از آرامش نسبی برخوردار باشد؛ هرچند این آرامش هرگز به معنای پیش‌بینی ثبات کامل بهای اجاره در بازار اجاره مسکن همه مناطق پایتخت در یک سطح‌ و به میزان یکسان نیست اما انتظار می‌رود میزان رشد اجاره‌بها در قراردادهایی که تابستان امسال سررسید می‌شود یا در قراردادهای جدید نسبت به سال ۹۵، «حول تورم عمومی» باشد. بر مبنای اطلاعات به دست آمده از سه منبع یاد شده انتظار رشد محسوس اجاره‌بها در سه ماه اول سال وجود ندارد؛ این در حالی است که در بدبینانه‌ترین حالت، پیش‌بینی می‌شود اجاره‌بهای مسکن در فصل تابستان که فصل طلایی و اوج جابه‌جایی مستاجران محسوب می‌شود، کمتر ‌از ۱۰ درصد رشد داشته باشد.

حسام عقبایی افزود: این در حالی است که برای سه ماه دوم سال نیز به رغم آنکه اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره محسوب می‌شود انتظاری برای افزایش اجاره‌بها بیش از حد تورم عمومی وجود ندارد. وی تاکید کرد: انتظار می‌رود در فصل تابستان، اجاره‌بهای مسکن کمتر از ۱۰ درصد نوسان داشته باشد و حتی در برخی مناطق، شاهد افزایش اجاره‌بها نباشیم. وی با بیان اینکه در بسیاری موارد دیده می‌شود موجران در سال جدید قراردادهای سررسید شده اجاره را با همان اجاره‌بهای سال قبل با مستاجران تمدید می‌کنند، گفت: واقعیت این است که بازار اجاره مسکن در مقطع زمانی فعلی ظرفیتی برای افزایش قیمت ندارد و به موجران نیز توصیه می‌شود با در نظر گرفتن این موارد نسبت به تعیین اجاره‌بهای عادلانه و متناسب با شرایط اقتصادی جامعه اقدام کنند. وی نوسانات اجاره‌بها را وابسته به «نرخ تورم عمومی»، «قیمت مسکن» و «توازن میان عرضه و تقاضا» در این بازار عنوان کرد و گفت: برای ادامه سال و با پایان گرفتن فصل جابه‌جایی‌ها انتظار می‌رود اجاره‌بهای مسکن با کاهش چند درصدی به نرخ‌های زمستان سال قبل بازگشت کند که علت اصلی این بازگشت، کاهش تقاضا برای اجاره مسکن همزمان با فرارسیدن فصل سرد و اتمام فصل طلایی جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره است.

عقبایی درخصوص وضعیت عرضه وتقاضا در بازار اجاره مسکن تاکید کرد: هم اکنون حجم قابل توجهی از فایل‌های اجاره ملک در بازار مسکن موجود است و بازار اجاره به لحاظ حجم عرضه با کمبود مواجه نیست. وی همچنین معیار درست تعیین اجاره‌بها را درنظر گرفتن «یک پنجم» یا «یک ششم» از «قیمت کل فروش ملک» به‌عنوان «مبلغ رهن کامل» اعلام کرد و گفت: در صورت افزایش وزن اجاره ماهانه در فرمول رهن و اجاره، این میزان بازهم می‌تواند تعدیل شود. رئیس اتحادیه مشاوران املاک شمیران نیز در تشریح شرایط فعلی بازار اجاره مسکن، رشد اجاره‌بها بیش از حد تورم عمومی را برای شش ماه اول امسال و همچنین تا پایان سال منتفی دانست. به گفته محمدرضا قاسمی هیچ سیگنالی از شرایط فعلی و انتظارات موجود در بازار مسکن برای افزایش غیرمتعارف اجاره‌بها در سال‌جاری مشاهده نمی‌شود و بعید است که اجاره‌بها در سال‌جاری افزایش بیش از ۱۰ درصدی را تجربه کند. قاسمی گفت:بازار اجاره مسکن به هیچ‌وجه در سال‌جاری دچار جهش قیمتی نخواهد شد.

علائم جدید در بازار اجاره

کارشناسان و فعالان بازار اجاره مسکن در شرایطی از وجود ثبات در این بازار خبر می‌دهند که تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد از ابتدای امسال حجم قابل‌توجهی فایل‌های اجاره مسکن به بازار ملک عرضه شده و این در حالی است که در سال‌های اخیر، فایل‌های اجاره در روزهای ابتدایی سال معمولا کمیاب بودند و به تدریج از نیمه اردیبهشت ماه شاهد افزایش حجم فایل در بازار اجاره مسکن بودیم.

همچنین هم‌اکنون انواع مختلفی از فرمول تعیین اجاره‌بها در بازار مسکن مشاهده می‌شود که انتخاب را برای متقاضیان این واحدها راحت‌تر کرده است؛ در شرایطی که سال گذشته تحت‌تاثیر کاهش دستوری نرخ سود بانکی، واحدهای اجاره‌ای با شرایط رهن کامل در بازار اجاره نایاب شد و فرمول نامتعارفی از تعیین اجاره‌بهای ماهانه زیاد و پول‌پیش کم در این بازار باب شد؛ هم اکنون حجم عرضه واحدهای اجاره‌ای با شرایط «رهن کامل» یا «ترکیبی متعارف از نسبت رهن به اجاره ماهانه» نسبت به سال گذشته بهبود یافته است. هر چند در حال‌حاضر نیز حجم فایل‌های رهن کامل کمتر از فایل‌های اجاره با سهم بیشتر اجاره‌بهای ماهانه است اما هم اکنون در عمده مناطق مصرفی می‌توان هر سه نوع روش تعیین اجاره‌بها شامل «رهن کامل»، «اجاره ماهانه کامل» یا «اجاره‌بهای ترکیبی» را مشاهده کرد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هم اکنون تمایل به تعیین روش ترکیبی اجاره‌بهای ماهانه و پول‌پیش با فرمول متعادل‌تر و سهم متعارف‌تر، نسبت به سال گذشته در بازار مسکن «مناطق مصرفی» پایتخت در میان بخشی از موجران رصد می‌شود و این در حالی است که «سهم بیشتر اجاره‌بهای ماهانه در مقابل پول پیش» در مناطق «لوکس» و«گران‌قیمت» شکل محسوس‌تری به خود گرفته است. به این معنا که هم‌اکنون در این مناطق موجران تمایل بیشتری به دریافت مبلغ اجاره، در قالب اجاره‌بهای ماهانه بدون پول پیش یا با پول‌پیش ناچیز دارند. از سوی دیگر تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در حال‌حاضر فرمول تعیین رهن کامل برای هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق معمولی و مصرفی شهر تهران بین یک میلیون تا یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به‌طور متوسط است؛ این در حالی است که در مناطق مرغوب‌تر و لوکس‌تر مبلغ رهن کامل واحدهای اجاره‌ای به‌طور میانگین از یک میلیون و۵۰۰ هزار تومان شروع شده و در ارقام بالاتر ادامه پیدا می‌کند.

در حالیکه در برخی موارد، فایل‌های اجاره مسکن با قیمت‌هایی به مراتب بیش از آنچه به‌عنوان عرف هر منطقه شناخته می‌شود، معرفی و معامله می‌شوند، مشاوران املاک فعال در این مناطق «افزایش سهم فایل‌های بدون واسطه اجاره مسکن» را یکی از مهم‌ترین دلایل این موضوع می‌دانند. به گفته آنان هم‌اکنون در برخی مناطق، برخی موجران به‌طور مستقیم وبدون واسطه دلالان اقدام به انتشار آگهی برای اجاره ملکشان می‌کنند و به این ترتیب امکان مداخله مشاوران املاک برای تعدیل نرخ‌های پیشنهادی اجاره‌بها به نفع مستاجران در این دسته از فایل‌ها عملا از بین می‌رود. واسطه‌های بازار مسکن شهر تهران به مستاجران توصیه می‌کنند حتما برای اجاره واحد موردنظرشان به بنگاه‌های املاک مراجعه کنند تا از مزایای تعدیل قیمت‌ها در بنگاه برخوردار شوند.

پاسخ به یک نگرانی