کانون تقاضا در بازار مسکن ۹۶

آمار یک سال و نیم اخیر تعداد سپرده‌گذاران در صندوق یکم، مشخص می‌کند در نیمه اول سال جدید، حجم معاملات ملک در تهران می‌تواند ماهانه متوسط ۱۲۰۰ فقره نسبت به امسال افزایش یابد و در نیمه دوم سال، شیب رشد معاملات، با ورود حداقل ۳۰۰۰ خریدار جدید، بیشتر شود. این میزان تقاضا از سمت «خانه ‌اولی»‌ها که با توجه به مدل سپرده‌گذاری صندوق «یکم»، قطعی عنوان می‌شود، در کنار سایر متقاضیان مصرفی، کانون معاملات بازار مسکن ۹۶ را شکل خواهند داد. بر این اساس،‌ پیش‌‌بینی می‌شود در تهران سهم فروش آپارتمان‌های کوچک و میان متراژ (حداکثر ۸۰ متر مربع) از ۵۱ درصد فعلی، فراتر رود. رفتار مالی متقاضیان تسهیلات «یکم» در عین حال از ضرورت «اصلاح مدل سپرده‌گذاری در صندوق» با هدف تسریع در رونق مسکن، حکایت دارد.

کانون تقاضای «مصرفی» در بازار معاملات مسکن در سال آینده مشخص شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، تازه‌ترین آمارها از روند افتتاح حساب «خانه‌اولی‌ها»در صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای اخذ تسهیلات خرید آپارتمان نشان می‌دهد سال آینده با ورود حجم جدید تقاضای قطعی خرید آپارتمان از محل صندوق یکم، معاملات خرید مسکن هم در تهران و هم در سایر شهرهای کشور، حدود ۱۰ درصد افزایش می‌یابد. افزایش حدود ۱۰ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در سال بعد عمدتا مربوط به تقاضای قطعی خرید واحدهای «میان‌متراژ» و «کوچک‌متراژ» از سوی «مصرفی‌ترین متقاضیان» یعنی زوج‌های «خانه اولی» است که طی حدود یک سال و نیم گذشته، برای دریافت تسهیلات در صندوق پس‌انداز مسکن یکم سپرده‌گذاری کرده‌اند.

روند ۱۹ ماه اول آغاز به کار صندوق پس‌انداز مسکن یکم حاکی است از نیمه خرداد ماه سال گذشته تا نیمه دی ماه امسال، ۱۴۴ هزار خانه اولی، به‌عنوان متقاضی واجد شرایط، برای دریافت تسهیلات خرید مسکن در این صندوق ثبت نام کرده‌اند که با توجه به مدت زمان اسمی و واقعی سپرده‌گذاری، موج اصلی تقاضای خرید مسکن از این محل از اوایل سال بعد، با ورود تدریجی به بازار خرید آپارتمان‌های مصرفی، حجم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی میان‌متراژ و کوچک‌متراژ را افزایش می‌دهند. هر چند پیش‌بینی‌های کارشناسی نشان می‌دهد این ورود قطعی برای خرید مصرفی‌ترین آپارتمان‌های موجود در بازار مسکن، نیمه دوم سال بعد در مقایسه با نیمه اول سال ۹۶ شدت خواهد گرفت. بازار مسکن نیمه اول سال ۹۶، عمدتا از ناحیه خانه اولی‌هایی که برای دریافت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در سال‌های ۹۴ و ۹۵ سپرده‌گذاری کرده بودند، با حجم قابل توجهی تقاضای قطعی رو‌به‌رو خواهد شد که این حجم قطعی تقاضا منشأ رشد مثبت حجم معاملات خرید مسکن -حداقل ۱۰ درصد- را رقم خواهد زد.

هر چند کوتاه‌ترین دوره زمانی برای دریافت تسهیلات خانه اولی‌ها تا سقف ۸۰ میلیون تومان در تهران، ۶۰ و ۴۰ میلیون تومان در شهرهای بزرگ و کوچک-به ازای هر فرد سپرده‌گذار -یک سال تعیین شده است اما از آنجا که عمده سپرده‌گذاران طی ۱۹ ماه اول آغاز به کار صندوق پس‌انداز مسکن یکم موفق به تامین «کف سپرده» تعیین شده برای دریافت سقف تسهیلات بعد از اتمام دوره یکساله سپرده‌گذاری نشده‌اند، عملا دوره سپرده‌گذاری از حالت اسمی یک سال به حالت واقعی یک سال و نیم افزایش یافته است.

به این معنا که کسری سپرده متقاضیان خانه اولی موجب شده به‌طور میانگین دوره سپرده‌گذاری برای دریافت وام از یک سال به یک سال و نیم برسد. به این ترتیب، اگر چه انتظار می‌رفت نیمه دوم امسال، معاملات خرید مسکن از ناحیه ورود تقاضای قطعی سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم به بازار مسکن افزایش یابد اما عملا از اوایل سال ۹۶، آن دسته از خانه‌اولی‌هایی که طی نیمه دوم سال ۹۴ در این صندوق سپرده‌گذاری کرده‌اند با آماده شدن تسهیلات خود، متقاضی قطعی خرید مسکن خواهند بود. به این ترتیب، سپرده‌گذاران سال ۹۵ صندوق پس‌انداز مسکن یکم پس از گذراندن یک سال و نیم طول دوره سپرده‌گذاری، به مرور در نیمه دوم سال بعد متقاضیان قطعی خرید مسکن هستند.

روند سپرده‌گذاری ۱۹ ماه اول صندوق پس‌انداز مسکن یکم در حالی از ورود دست کم ۳۵۰۰ متقاضی مصرفی خرید قطعی مسکن در کشور در هر یک از ماه‌های نیمه اول سال بعد حکایت می‌کند که فرمولی که این صندوق بر مبنای آن طراحی شده است، رشد حدود ۱۰‌درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان طی ۶ ماه اول را به نوعی تضمین می‌کند. ماهیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم-برای پرداخت وام به خانه‌اولی‌ها-به گونه‌ای است که مثلا در تهران سپرده‌گذاران به ازای سپرده‌گذاری ۴۰ میلیون تومانی برای دریافت سقف ۸۰ میلیونی وام خرید مسکن پس از اتمام یک دوره یکساله، هیچ سودی از بانک دریافت نمی‌کنند. در سایر شهرها نیز سپرده‌گذاری معادل نصف تسهیلات، مشمول سود بانکی دوران سپرده‌گذاری نمی‌شود.

با توجه به این موضوع و همچنین با توجه به این نکته که سپرده‌گذاران باید برای دریافت این تسهیلات مبلغ قابل توجهی -۴۰ میلیون تومان-را برای یک دوره قابل توجه-یک سال- در بانک سپرده‌گذاری کنند، بنابراین توجیهی وجود ندارد که سپرده‌گذاران حتی یک روز پس از اتمام دوره سپرده‌گذاری و قرار گرفتن در لیست مشمولان دریافت تسهیلات، برای استفاده از این وام برای خرید آپارتمان تاخیر کنند. به این ترتیب، سازو‌کار و فرمولی که صندوق پس‌انداز مسکن یکم براساس آن طراحی شده به گونه‌ای است که تنها متقاضیان مصرفی و واقعی خرید مسکن در این صندوق سپرده‌گذاری می‌کنند.

به‌طوری که برآورد کارشناسان آن است که به محض سررسید زمان سپرده‌گذاری و موعد پرداخت تسهیلات، خانه اولی‌های سپرده‌گذار اقدام به خرید آپارتمان با اصل سپرده و مبلغ تسهیلات خرید خواهند کرد. بنابراین از روی زمان، مبلغ و طول دوره سپرده‌گذاری متقاضیان دریافت تسهیلات خانه اولی‌ها طی یک سال و نیم اخیر می‌توان میزان تقاضای قطعی خرید مسکن در سال آینده را محاسبه کرد. سال آینده خانه‌اولی‌ها به بازار معاملات مسکن جهت می‌دهند طوری که می‌توان پیش‌بینی کرد بیش از ۵۰‌درصد معاملات در تهران به خرید واحدهای زیر ۸۰‌مترمربع و با قیمت کمتر از ۴۰۰ میلیون تومان اختصاص یابد.

روند سپرده‌گذاری خانه اولی‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن یکم طی ۱۹ ماه اول راه‌اندازی این صندوق از بروز یک «اختلاف آشکار» بین «حجم ورود تقاضای قطعی خرید مسکن» ناشی از تزریق وام خانه اولی‌ها به بازار خرید ملک در «نیمه دوم» سال آینده در مقایسه با «نیمه اول» سال ۹۶، حکایت می‌کند.

آمارها نشان می‌دهد، حجم تقاضای قطعی خرید مسکن از محل ورود متقاضیان خانه اولی مشمول دریافت تسهیلات صندوق یکم در تهران، نیمه دوم سال بعد حدود ۳ برابر نیمه اول سال ۹۶ خواهد بود؛ این میزان افزایش در همین بازه زمانی در کل کشور نیز، حدود دو برابر خواهد بود. برآوردهای «دنیای اقتصاد» از روند سپرده‌گذاری متقاضیان خانه اولی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان می‌دهد، نیمه اول سال بعد، به‌طور متوسط، ماهانه ۳ هزار و ۵۰۰ تقاضای خرید قطعی مسکن از محل دریافت تسهیلات خانه‌اولی‌ها، در کشور ایجاد خواهد شد. این میزان تقاضای قطعی جدید، با توجه به میانگین حجم معاملات خرید مسکن در هر ماه در کشور، طی سال جاری، منجر به رشد حدود ۱۰ درصدی حجم معاملات در سال بعد خواهد شد.

این در حالی است که روند سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم طی ماه‌های اخیر نشان می‌دهد نیمه دوم سال بعد به احتمال زیاد حجم تقاضای خرید قطعی مسکن، به‌طور متوسط به ۵ هزار نفر افزایش خواهد یافت که این موضوع نیز به معنای افزایش حدود ۱۰‌درصدی حجم معاملات خرید مسکن طی ۶ ماه دوم سال ۹۶ در کشور نسبت به مدت مشابه سال ۹۵ است. هر چند برآورد می‌شود این میزان در نیمه دوم سال بعد از حدود ۱۴ هزار تقاضای قطعی خرید مسکن با استفاده از تسهیلات خانه اولی‌ها نیز عبور کرده و حتی در برخی ماه‌ها به ۲۰ هزار تقاضا نیز برسد. این آمار از روی تعداد سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم در یک سال و نیم اخیر محاسبه استخراج شده است. امسال روند ماهانه سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان داد تعداد ثبت‌نام‌کننده‌ها در نیمه دوم سال تحت تاثیر کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم رشد دست کم ۱۰۰ درصدی پیدا کرد؛ این اتفاق اثر خود را در سال آینده و در اوج‌گیری حجم معاملات مسکن نشان خواهد داد.

تازه‌ترین آمارهای مربوط به حجم سپرده‌گذاری‌های صورت گرفته در صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان می‌دهد در شهر تهران هم، نیمه اول سال آینده، حجم معاملات مسکن از ناحیه ورود تقاضای قطعی خانه اولی‌ها برای خرید آپارتمان، حدود ۱۰ درصد افزایش خواهد یافت. این آمارها نشان می‌دهد، نیمه اول سال بعد، در شهر تهران، ماهانه به‌طور میانگین ۱۲۰۰ متقاضی قطعی خرید آپارتمان با اتمام دوره سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم و دریافت وام ۸۰ میلیون تومانی، وارد بازار مسکن می‌شوند. با توجه به اینکه نیمه اول سال ۹۵ به‌طور متوسط در هر ماه حدود ۱۲ هزار معامله خرید مسکن انجام شد، با ورود ۱۲۰۰ مورد تقاضای قطعی جدید به بازار مسکن، حجم معاملات خرید آپارتمان طی ۶ ماه اول سال ۹۶ رقمی معادل ۱۰ درصد رشد خواهد کرد.

همزمان با افزایش حجم سپرده‌گذاری برای دریافت تسهیلات مختص خانه اولی‌ها از این صندوق طی یک سال ۹۵، نیمه دوم سال بعد در شهر تهران نیز شاهد افزایش حدود دو برابری تقاضای خرید قطعی مسکن از محل تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم نسبت به نیمه اول ۹۶ خواهیم بود. برآورد می‌شود نیمه دوم سال بعد، در پایتخت، ماهانه به‌طور متوسط حدود ۳۸۰۰ تقاضای قطعی جدید برای خرید مسکن از ناحیه متقاضیان خانه اولی و مشمول دریافت تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی، به میانگین حجم معاملات مسکن در هر ماه اضافه شود. نیمه دوم امسال به‌طور میانگین در هر ماه حدود ۱۴ هزار معامله خرید مسکن انجام شد که با اضافه شدن حدود ۳۸۰۰ تقاضای قطعی ناشی از ورود سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم به بازار ملک، حجم معاملات خرید مسکن نیمه دوم سال بعد نیز با رشد تقریبی ۱۰‌درصدی همراه خواهد شد.

به این ترتیب، نیمه دوم سال بعد به احتمال زیاد شاهد افزایش قابل توجه حجم تقاضای قطعی خرید مسکن ناشی از تزریق وام خانه‌اولی‌ها به بازار ملک، در مقایسه با همین حجم از تقاضا در نیمه اول سال ۹۶ خواهیم بود که ناشی از رشد قابل توجه حجم سپرده‌گذاری خانه اولی‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن یکم در طول ماه‌های سپری شده از سال ۹۵ است. آمارهای سپرده‌گذاری صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان می‌دهد طی ۱۰ ماه اول امسال حجم سپرده‌گذاری برای دریافت تسهیلات مسکن خانه اولی‌ها در شهر تهران، ۲۰۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل-۱۰‌ماه اول سال ۹۴- افزایش یافته است که این افزایش، خود را به شکل افزایش حجم تقاضای قطعی برای خرید آپارتمان‌های مصرفی کوچک‌متراژ و میان متراژ در نیمه دوم سال بعد نشان می‌دهد. این افزایش در همین بازه زمانی در کل کشور، ۱۷۴ درصد بوده است.

اشکال بزرگ صندوق یکم
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از متوسط حجم سپرده‌گذاری خانه اولی‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، طی 19 ماه اول راه‌اندازی این صندوق، از یک اشکال بزرگ مدل سپرده‌گذاری این صندوق پرده‌برداری می‌کند. آمارهای مربوط به سپرده‌گذاری برای دریافت تسهیلات خرید مسکن از سوی خانه اولی‌ها نشان می‌دهد: در حالی‌که کف مبلغ سپرده‌گذاری برای دریافت تسهیلات 80 میلیونی در شهر تهران در یک دوره سپرده‌گذاری یکساله، 40 میلیون تومان است، از نیمه خرداد 94 تا نیمه دی ماه 95(معادل 19 ماه اول راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم)، سپرده‌گذاران این صندوق در تهران به‌طور متوسط 30 میلیون تومان سپرده‌گذاری کرده‌اند که این موضوع منجر به افزایش طول دوره سپرده‌گذاری از یک سال به یک و نیم سال-18 ماه- شده و باعث تاخیر 6 ماهه در رونق معاملات مصرفی شده است.

به این ترتیب، به‌عنوان مثال در حالی‌که سپرده‌گذاران نیمه اول سال 94 به‌طور طبیعی باید در نیمه اول سال 95 موفق به دریافت تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌شدند به دلیل ضعف بنیه مالی، با تاخیر 6 ماهه به بازار خرید مسکن وارد شدند. بررسی میانگین سپرده متقاضیان خانه اولی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم در همین بازه زمانی-19 ماه اول راه‌اندازی صندوق- در کشور نیز نشان می‌دهد، در حالی که هر یک از متقاضیان برای دریافت متوسط 60 میلیون تومانی تسهیلات خرید مسکن از محل این صندوق در یک بازه زمانی یکساله در کشور باید کف سپرده‌گذاری 30 میلیونی را رعایت می‌کردند اما میانگین سپرده هر یک از متقاضیان در این بازه زمانی 20 میلیون تومان بوده است.

این موضوع، مدت زمان واقعی سپرده‌گذاری برای دریافت وام خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در کشور را نیز مانند شهر تهران از یک سال به «یک و نیم» سال افزایش داده است و نشان می‌دهد هم اکنون کف سپرده لازم برای دریافت تسهیلات خانه اولی‌ها در بازه زمانی تعیین شده-یک‌سال-خارج از توان مالی متقاضیان این تسهیلات است. پیامد اصلی این موضوع، «تاخیر 6 ماهه در ورود بازار مسکن به فاز رونق» از ناحیه مصرفی‌ترین گروه متقاضی خرید یعنی خانه‌اولی‌ها است.

دو راهکار اصلاح فرآیند در صندوق یکم
کارشناسان برای جبران نارسایی موجود در صندوق پس‌انداز مسکن یکم توصیه می‌کنند: نقص فعلی در این صندوق از بابت طولانی شدن طول مدت سپرده‌گذاری، با استفاده از دو راهکار قابل اصلاح است. اولین راهکار، «کاهش طول دوره سپرده‌گذاری» برای کوتاه‌تر شدن مسیر دسترسی به موثرترین تسهیلات فعلی خرید مسکن -وام خانه اولی‌ها از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم- است. به این معنا که مسوولان صندوق پس‌انداز مسکن یکم بتوانند برای پوشش این نقص، حداکثر دوره سپرده‌گذاری برای دسترسی به سقف تسهیلات خرید مسکن خانه اولی‌ها را به‌عنوان مثال به ۹ ماه کاهش دهند.

این موضوع موجب می‌شود، متقاضیان خانه‌اولی که هم اکنون با ضعف بنیه مالی برای تامین سپرده ۴۰‌میلیون تومانی در شهر تهران و ۳۰‌میلیون تومانی در سایر شهرها مواجهند، ظرف حدود یک سال به این تسهیلات دسترسی پیدا کنند. پیشنهاد دوم «کاهش کف مبلغ تعیین شده به‌عنوان سپرده لازم برای دریافت وام خانه‌اولی‌ها» و تطبیق آن با سطح سپرده در استطاعات متقاضیان است. روند ۱۹ ماه اول راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم هم اکنون برآورد روشنی از توان مالی متقاضیان برای تامین سپرده لازم صندوق پس‌انداز مسکن یکم را در اختیار مسوولان این صندوق قرار داده است؛ طوری که مسوولان صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌توانند با کاهش کف سپرده مورد نیاز برای دریافت تسهیلات خرید مسکن خانه اولی‌ها از ۴۰ به ۳۰ میلیون در شهر تهران و ۳۰ به ۲۰ میلیون تومان در سایر شهرها، مسیر دسترسی خانه اولی‌ها به تسهیلات خرید ملک را تسهیل کنند.