مصایب اخذ مالیات از خانه‌های خالی

همین چند روز پیش بود که حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با حضور در شبکه ۵ سیما تلویزیون با اشاره به اینکه آمارها نشان‌دهنده کمبود مسکن در سراسر کشور با توجه به جمعیت و در عین حال وجود مسکن‌های خالی فراوان بدون متقاضی در کلان‌شهرهاست، گفت:«با وجودی که ما برای متقاضیان واقعی مسکن کم داریم، آمارها نشان می‌دهد در سال ۹۰ در همین تهران ۳۰۰هزار خانه خالی وجود داشت.

اقتصادآنلاین: همین چند روز پیش بود که حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با حضور در شبکه ۵ سیما تلویزیون با اشاره به اینکه آمارها نشان‌دهنده کمبود مسکن در سراسر کشور با توجه به جمعیت و در عین حال وجود مسکن‌های خالی فراوان بدون متقاضی در کلان‌شهرهاست، گفت:«با وجودی که ما برای متقاضیان واقعی مسکن کم داریم، آمارها نشان می‌دهد در سال ۹۰ در همین تهران ۳۰۰هزار خانه خالی وجود داشت.

برآورد من این است که اکنون آمار خانه‌های خالی در تهران به ۲۰۰هزار واحد رسیده که به زودی آمار دقیق آن از سوی مرکز آمار ایران در اختیار ما قرار خواهد گرفت. بیشتر مسکن‌های لوکسی که بالای یک میلیارد قیمت دارند، خالی هستند و ماه‌ها و سال‌ها نیز خالی خواهند ماند؛ به این دلیل که مابه ازای ساخت، مردم قدرت خرید پیدا نکردند.

به نوشته تعادل ، تراز نبودن عرضه و تقاضا و عدم شناخت بازار از تحولات اقتصادی شرایطی را پیش آورد که درحال حاضر شاهد ۲۰۰هزار واحد مسکونی خالی فقط در شهر تهران و ۴۵۰هزار واحد در استان‌های البرز و تهران با هم باشیم؛ سرمایه‌هایی که در خانه‌های خالی حبس شده‌اند و تا زمانی که طرف تقاضا قدرت اقتصادی پیدا نکند به قوت خود باقی خواهند ماند.

با محاسبات یک اقتصاددان، سرمایه حبس شده خانه‌های خالی ۲۰میلیارد دلار معادل ۷۰هزار میلیارد تومان است. آمارها نشان می‌دهد که رکود مسکن در تهران عمیق‌تر است زیرا مسکن لوکس در تهران، کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ واقع شده‌اند. به عنوان نمونه در استان یزد ما در ازای حدود ۱۰۰خانه حدود ۱۰۰خانوار داریم. در تهران اگرچه خانه‌های خالی داریم اما متقاضیانی نیز داریم که به مسکن نیاز اساسی دارند و صاحب خانه نیستند».

اما عمده‌ترین برنامه وزارت راه و شهرسازی برای بیرون کشیدن ۲۰ میلیارد دلار سرمایه مسکن خالی و جاری کردن آن در بخش مسکن تاکنون راه‌اندازی سامانه‌هایی بوده که از طریق آن، واحدهای خالی شناسایی می‌شوند و مطابق«قانون مالیات بر خانه‌های خالی» مالکان آن واحدها ملزم به پرداخت مالیات خواهند بود، مالیاتی که سال به سال به شکل پلکانی افزایش خواهد یافت. با این همه، یعنی با وجود راه‌اندازی سامانه مذکور و وجود قوانین حمایتگر به زعم نگارنده فرآیند اخذ مالیات از خانه‌های خالی در اجرا با مشکلات عمده و عدیده‌یی روبه‌رو خواهد شد که ممکن است انجام آن را غیرممکن کند. در این خصوص توجه به نکات ذیل ضروری است:

اول) برای داشتن اقتصادی سالم، کنترل سوداگری برای ساماند‌هی عملکرد بازار از اهمیت ویژه‌یی برخوردار است. اکثر قریب به اتفاق کشورهای جهان برای حل مشکل مسکن در کنار اتخاذ سیاست‌های افزایش عرضه به مهار سوداگری از طریق سیاست‌های مالیاتی اقدام کرده‌اند. تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن، عملکرد این بازار را به دو صورت تحت تاثیر قرار می‌دهد:

الف) خرید ملک، زمین یا مسکن و فروش مجدد آن در فواصل کوتاه به امید کسب سود

نامتعارف ناشی از انجام معاملات مکرر؛

ب) خرید ملک، زمین یا مسکن و نگهداری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده.
با توجه به مسوولیت دولت در تامین مسکن خانوارهای ایرانی برمبنای قانون اساسی، دولت.

موظف به کنترل چنین انگیزه‌هایی در بازار است و باید با کنترل بازار زمین و مسکن و اتخاذ سیاست‌های مناسب و افزایش هزینه تقاضاهای سوداگرانه، سرمایه‌ها را به سمت تولید و عرضه مسکن هدایت کرد و از بی‌ثباتی و افزایش قیمت ناشی از فعالیت سوداگرانه در بازار زمین و مسکن جلوگیری کند. مرسوم‌ترین ابزارهایی که دولت‌ها در عمل برای افزایش هزینه تقاضای سوداگرانه در اختیار دارند، ابزارهای مالیاتی است.

دوم) مالیات بر معاملات مکرر در جهت کنترل فعالیت‌های سوداگرانه‌یی است که با هدف کسب سود ناشی از انجام معاملات مکرر وارد بازار زمین و مسکن شهری می‌شوند. این نوع مالیات برای افزایش هزینه معاملات مکرر هنگام نقل و انتقال به صورت درصدی از کل ارزش ملک اخذ می‌شود.

مظاهریان در همین مصاحبه اخیر خود از راه‌اندازی سایت معاملات مسکن در ۶ کلان‌شهر کشور تا پایان امسال خبر داده و در مورد بهره‌برداری از سایت معاملات مسکن در تهران که هم‌اکنون مورد استناد است، گفت:«این سایت که در تهران راه‌اندازی شده و مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد، هنرش این است که ببیند در ۳ماه گذشته در سال گذشته چه معامله‌یی انجام شده و میانگین قیمت چقدر بوده است.

این سایت اسرار مردم را افشا نمی‌کند بلکه ابعاد و آمار دقیق ارائه می‌کند. هدف این است که این سایت به مردم معرفی شود تا آن را خوب بشناسند. چون این طرح در تهران بسیار مناسب و به جا و موفق بود برنامه‌ریزی کردیم تا در کلان‌شهرهای مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز و البرز نیز راه‌اندازی شود. هدف این است که کلیه معاملات ثبت شود و این ثبت شدن در معاملات شفاف باشد و در شبکه بیاید که در تهران این مهم محقق شده است.

طراحی برنامه و هماهنگی نهادهای مختلف که بسیار دشوار بود، انجام شده و پیش‌بینی می‌کنم این سایت تا پایان سال برای ۶ شهر دیگر نیز راه‌اندازی شود و به کار بیفتد چون این راه‌اندازی در کلان‌شهرهای کشور به شفافیت بازار کمک می‌کند.» با توجه به این سخنان و راه‌اندازی سایت مذکور در ۷ کلان‌شهر کشور می‌توان امیدوار بود، دولت در اخذ مالیات از معاملات مکرر توفیق نسبی کسب کند.

سوم) اما یکی دیگر از ابزارهای حاکمیت برای تخصیص بهینه منابع موجود مسکن در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا، وضع نرخ مناسب مالیات برخانه‌های خالی از سکنه است. تصور بر این است که وضع نرخ مناسب مالیات منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان شده و به عنوان ابزار و اهرمی مکمل در کنار عرضه مسکن برای کاهش قیمت مسکن و ایجاد تعادل در بازار است.

با توجه به مکانیسم قیمت در بازار، واضح است که افزایش درصد خانه‌های خالی باید به همراه کاهش میزان قیمت تعادلی مسکن در بازار صورت گیرد. به عبارت دیگر میان میزان خانه‌های خالی و قیمت مسکن رابطه‌یی معکوس برقرار است و بسیاری از مطالعات تجربی نیز بیانگر این رابطه معکوس بین درصد خانه‌های خالی و قیمت مسکن است.

چهارم) نظام مالیاتی که با هدف کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن طراحی می‌شود باید قابلیت مقابله با هر دو نوع عملکرد تقاضای سوداگرانه را در بازار داشته باشد اما مشکل اصلی درخصوص اخذ مالیات از خانه‌های خالی، شیوه و راه شناخت واحدهای خالی است.

می‌توان خانه‌های خالی را به دو دسته «کم تعداد و پراکنده» و «متراکم و پر تعداد» تقسیم کرد. تصور نگارنده بر این است که واحدهای پراکنده و کم تعداد متعلق به عامه مردمی است که بعضا یکی دو واحد خالی یا نیمه خالی در اختیار دارند که شناسایی، تشخیص و تصدیق این واحدها به عنوان خانه خالی از جانب دولت بسیار مشکل خواهد بود.

چراکه ورود به آنها بدون اجازه و دستور قضایی ممکن نیست و میزان آب، گاز و برق مصرفی این واحدها(که گاه از سوی مسوولان به عنوان معیار شناخت خالی بودن واحدها مطرح می‌شود) بسیار ناکارآمد است. چگونه می‌توان خانه‌یی را خالی تلقی کرد که مقدار کمی اثاث و اسباب زندگی در آن است و میزان کمی آب و برق و گاز مصرفی دارد و هر از گاهی مالک به آن رفت و آمد می‌کند؟ مطمئنا به محض جدی شدن روند اخذ مالیات از خانه‌های خالی بسیاری از واحدهای خالی و پراکنده متعلق به عامه مردم به شکل مذکور درخواهند آمد و سوال این است که ضرر درگیر کردن قوه قضاییه و نیروی انتظامی برای ورود به این واحدها و ایجاد تنش‌های اجتماعی متعاقب آن بر سود حاصل از مالیات بر این خانه‌ها نخواهد چربید؟

اما واحدهای خالی پرتعداد و متراکم متعلق به سازندگان و انبوه‌سازانی که سرمایه خود را در ساخت این واحدها صرف کرده‌اند و اکنون امید دارند با فروش این واحدها، اگر نه به سود که لااقل به سرمایه اولیه خود دست یابند. در این شرایط آیا اخذ مالیات از این سازندگان، شکستن کمر کسانی نیست که تا همین الان با خواب سرمایه طی چند سال اخیر به اندازه کافی متضرر شده‌اند؟ آیا بهتر نیست به جای اخذ مالیات به نحوی به آنان کمک کرد تا بتوانند زودتر واحدهای ساخته شده را به فروش برسانند تا بتوانند باز هم واحدهای مسکونی بیشتری بسازند و به چرخه بی‌تحرک مسکن جانی تازه ببخشند.