زاغه نشینی و بی سرپناهی؛ درد بزرگی به وسعت دنیا

مجله جامعه پویا - حسین خلیلی: بحران های شدید مالی در دست کم یک دهه اخیر باعث شده کشورهای پیشرفته در یک موضوع با کشورهای در حال توسعه یا کشورهای جهان سوم به نقطه اشتراک برسند: معضل تامین مسکن؛ شاید شکل و نوع این معضل در این کشورها متفاوت باشد؛ اما داشتن سرپناه به دغدغه بخش زیادی از آنها تبدیل شده است.

وظیفه ای برای دولت ها

تامین مسکن و ارائه خانه هایی با قیمت مناسب برای اقشار کم درآمد جامعه، یکی از وظایف دولت ها به حساب می آید؛ این درواقع مشخصه خانه هایی است که از آنها به عنوان «مسکن اجتماعی یا عمومی» یاد می شود. تجربه بسیاری از کشورها ثابت کرده وجود همین خانه ها کمک فراوانی به حل معضل مسکن در کشورهای مختلف می کند.

معضل بدخیم

تعداد زاغه نشنینان تا سال 2050 به حدود 2 میلیارد نفر می رسد.

بیشتر کشورهای جهان از کشورهای پیشرفته و صنعتی تا کشورهای در حال توسعه و جهان سوم امروز با معضلی به نام تامین مسکن برای شهروندان خود رو به رو هستند. کشورهای پیشرفته سعی می کنند فاصله بین قیمت خانه و درآمد شهروندان را کم کنند و مردم را از مستاجرنشینی به سمت خانه دار شدن بیشتر سوق دهند. در کشورهای در حال توسعه نیز دولت ها با چالشی به نام زاغه نشینی رو به رو هستند که بخش زیادی از مناطق حومه شهرها را تشکیل دادهاست.

میزان اجاره بها و هزینه مسکن از زمان بحران مالی سال 2008، رشد سرسام آوری داشته و استانداردهای زندگی برای طبقه کارگر را در عرصه جهانی از بین برده است. وقتی به آمار و ارقام در این زمینه در یک دهه گذشته نگاهی بیندازیم، این خطر بیش از پیش احساس می شود؛ برای مثال، میزان قیمت متوسط یک خانه در لندن در سال 2009 حدود 437 هزار دلار بود که این میزان در اوایل سال 2016 به 875 هزار دلار رسید.

میزان اجاره ماهانه یک آپارتمان در سان فرانسیسکو در ژانویه ۲۰۱۰ حدود هزار و ۲۰۰ دلار بود که این رقم در سال ۲۰۱۶ به چهار هزار و ۱۰۰ دلار رسیده است. بازار مسکن هنگ کنگ نیز که چندان تحت تاثیر بحران مالی سال ۲۰۰۹ آمریکا قرار نگرفت، در فاصله بین سال ۲۰۰۴ تاکنون رشدی سه برابر داشته و بنا به اعلام منابع رسمی، در بین شهرهایی در جهان که امکان خرید خانه در آنها بسیار سخت است در رتبه نخست قرار دارد.

آنچه در این میان بیش از همه توجه کارشناسان را به خود جلب کرده، این است که با گذشت زمان، فاصله بین قیمت خانه ها و درآمد مردم در بیشتر نقاط دنیا بیشتر شده. از لحاظ ترایخی، میزان اجاره بها با درآمد افراد و تورم همگام و همراه بوده است؛ برای نمونه در ایالات متحده آمریکا قیمت خانه در فاصله سال های 1970 تا 1998 که میزان تورم ثابت بود، حدود 160 هزار دلار بود. در آن برهه زمانی، میزان درآمد کارگران نیز تقریبا ثابت بود؛ اما پس از سال 1998 میزان قیمت مسکن از 160 هزار دلار به حدود 275 هزار دلار در سال 2006 رسید.

در همین حال کارشناسان می گویند بازار کنونی مسکن در حال ورود به نوع جدیدی از بحران سال ۲۰۰۶ است. البته با این تفاوت که در سطحی جهانی در حال وقوع است. افزایش بی رویه قیمت مسکن و کاهش شدید درآمدها باعث شده طبقه کارگر و متوسط بیشتر به سمت بازار اجاره متمایل شوند و خرید خانه برای آنها تقریبا رویایی دست نیافتنی باشد.

برای مثال، براساس گزارش مرکز مطالعات مسکن دانشگاه هاروارد حدود ۳۷ درصد از کل خانوارهای آمریکایی در خانه های اجاره ای زندگی می کنند که در مقایسه با یک دهه اخیر، این میزان رشدی ۳۱ درصدی داشته است؛ البته این آمار فقط مختص آمریکا نیست؛ برای نمونه چندی پیش در گزارشی رسمی اعلام شد روازنه سه خانواده ایرلندی به دلیل بالارفتن قیمت مسکن، خانه خود را از دست می دهند. برهمین اساس گفته می شود در حال حاضر ۹۰۰ خانواده ایرلندی و حدود دو هزار کودک در این کشور بی خانمان هستند.

همان طور که اشاره شد زمانی که بحث مسکن در کشورهای در حال توسعه مطرح می شود. علاوه بر تامین شرایط لازم برای شهروندان به منظور خرید مسکن، از بین بردن معضل زاغه نشینی در این کشورها نیز وجود دارد. آمارهای سازمان ملل می گوید در حال حاضر حدود 863 میلیون نفر در سراسر جهان در مناطق زاغه نشین زندگی می کنند. اگر این روند ادامه داشته باشد، این تعداد در سال 2050 به حدود دو میلیارد نفر می رسد.

سازمان ملل یکی از اهداف خود را کمک به این کشورها و ایجاد شرایط لازم برای دسترسی آسان آنها به مسکن تا سال ۲۰۳۰ اعلام کرده است؛ با این حال بسیاری تحقق بخشیدن به این هدف را تا آن زمان نشدنی می دادند. دلایل متعددی برای این مسئله بیان شده است؛ اول اینکه جهان به سرعت درحال حرکت به سمت شهرنشینی است و حدود نیمی از جمعیت دنیا در شهرها سکونت دارند. ۹۰ درصد از رشد مناطق شهری جدید در کشورهای درحال توسعه رخ می دهد و این درحالی است که یک سوم از جمعیت شهری آنها همچنان در زاغه ها زندگی می کنند. البته حدود ۹۵ درصد از زاغه نشینان در کشورهای در حال توسعه هستند؛ اما کلان شهرهای بزرگی مانند لندن نیز با چالش روزافزون کارتن خواب ها رو به رو هستند.

دومین دلیل مربوط به چالش های فیزیک زاغه نشنیان است. در شهری مانند کاراکاس که مردم فقیر آن می خواهند محل زندگی شان تا جایی که امکان دارد به مشاغلی در مرکز شهر نزدیک باشد. بیشتر زاغه نشینان در منطقه ای زندگی می کنند که در معرض شدید رانش زمینا ست. در دیگر مناطق، زاغه ها در دامنه کوه های آتشفشان، در مناطق زلزله خیر یا در معرض سیل قرار دارند.

معضل دیگر مربوط به مشکلات حقوقی این زاغه هاست که مالکیت مشخصی ندارد؛ به همین دلیل، نه تنها مقامات محلی، بلکه بانک ها و شرکت های ساختمانی تمایلی به سرمایه گذاری در این مناطق ندارند.

دلیل سوم این است که تغییر چهره مناطق زاغه نشین به مناطق مسکونی، فرایند هزینه بر و البته پیچیده ای است؛ در سال ۲۰۰۵ یک بررسی و تخمین نشان داد ارتقای وضع صد میلیون زاغه نشین تا سال ۲۰۲۰ هزینه ای حدود ۳۰۰ میلیارد دلار دربر خواهدداشت؛ البته این رقم در حالی است که حدود ۸۰ درصد این هزینه ها را نیز خود زاغه نشینان تامین کنند.

همان طور که بیان شد سیاست گذاری و هزینه کردن دو عامل مهم در رسیدن به هدف مد نظر سازمان ملل به حساب می آید؛ اما عامل سومی نیز وجود دارد که احتمالا مهم تر است؛ مشارکت خود زاغه نشینان. گزارش های موجود نشان می دهد این افراد در برنامه های اصلاح یا بازسازی زاغه ها مشارکت نمی کنند و معمولا طرح ها با ادامه این مقاومت، شکست خواهندخورد. البته مقاومت مردم دلیل مشخصی دارد؛ این زاغه ها از لحاظ رفاهی نامناسب است؛ اما منابع اقتصادی مهمی برای ساکنانش به حساب می آید و بیشتر جوانان آنها راه های تازه ای برای کسب درآمد پیدا می کنند.

زاغه نشینان در انتظار حمایت

یکی از چالش های مهم کشورهای در حال توسعه، افزایش نیاز و تقاضا برای مسکن است. در حال حاضر حدود ۲.۱ میلیارد نفر در سراسر جهان در خانه هایی زندگی می کنند که استانداردهای ابتدایی را ندارد، تخمین زده می شود در سال ۲۰۳۰ میلاید حدود سه میلیارد نفر به مسکن جدید نیاز داشته باشند. در آمریکای لاتین و منطقه کاراییب، یک سوم جمعیت شهری در خانه هایی زندگی می کنند که بدون مجوزهای رسمی از سوی دولت ساخته شده اند و بیشتر به عنوان زاغه از آنها نام برده می شود. در بیشتر شهرهای آفریقایی نیز کمتر از ۱۰ درصد مردم در خانه های استاندارد زندگی می کنند.

از سوی دیگر، زندگی در چنین زاغه هایی فقط یک چالش قانونی نیست، بلکه با سلامت جسمی و روحی شهروندان نیز ارتباط دارد. واقعیت تلخ تر این است که این زاغه ها معمولا در مناطقی قرار گرفته اند که در زمان بحران های طبیعی بیشترین آسیب را می بینند. برای مثال تخمین زده می شود در صورت وقوع یک زلزله شدید در حومه لیما، پایتخت پرو، بیش از 50 هزار نفر جان خود را از دست بدهند و حدود 200 هزار خانه نیز به طور کامل تخریب شود.

به دلیل همین واقعیت های تلخ، بسیاری بر لزوم دخالت و حضور دولت در بخش مسکن تاکید فراوان دارند. در بیشتر کشورها، وام های مسکن حداکثر ۱۵ ساله سا و ۳۰ درصد درآمد هر خانواده صرف این بدهی می شود، بنابراین خرید یک خانه باید هزینه ای بین سه تا پنج برابر میانگین درآمد سالانه داشته باشد.

دولت ها می توانند با روش هایی مانند یارانه مستقیم یا محرک های مالیاتی، کمک فراوانی، در این زمینه ارائه کنند. آنها همچنین می توانند با استفاده از قدرت اجرایی خود، بخش خصوصی را تحت تاثیر قرار دهند تا آنها در نوع، کیفیت و مدت زمان وام های مسکن تغییراتی ایجاد کنند. به هر حال بسیاری از کارشناسان بر این نکته اتفاق نظر دارند که سیاست های کنونی دولت ها در موضوع مسکن، نحوه زندگی مردم در آینده را شکل می دهد.

مسکن اجتماعی؛ راهی برای فرار از بی خانمانی

دانشگاه هاروارد در گزارشی اعلام کرد حدود 330 میلیون خانوار در سطح جهان در حال حاضر به مسکن قابل خریداری دسترسی ندارند. داستان و روایت تمام کشورها در این زمینه نیز یکی است: تقاضای بیش از اندازه و نبود عرضه کافی. نبود منابع مالی برای پرداخت بدهی ها، اصلی ترین مشکل پیش روی تقاضای شهروندان به حساب می آید. در زمینه عرضه نیز محدودیت های مقرراتی و برنامه ریزی باعث شده قیمت زمین افزایش یابد و ساخت و ساز غیرممکن شود؛ به همین دلیل کارشناسان می گویند با توجه به ادامه سریع رشد جمعیت پرکردن این خلا به مراتب سخت تر می شود.

بر همین اساس، دولت ها در سراسر جهان راهکارهای متفاوت و مختلفی برای مقابله با این معضل در پیش گرفته اند؛ یکی از این روش ها، ارائه مسکن اجتماعی یا عمومی به شهروندان است. مدیریت و مالکیت مسکن اجتماعی در دست دولت، سازمان های مردم نهاد یا ترکیبی از این دو است که در اختیار شهروندانی قرار می گیرد که درآمد پایینی دارند؛ برخی این خانه ها را راه حلی برای مقابله با نابرابری در بخش مسکن می دانند. دلایل متعدد و جنبه های مثبت این راهکار باعث شده در سال های اخیر کشورهای بیشتری به سمت استفاده از آن بروند. از جمله جنبه های مثبتی که در این زمینه بر می شمارند، مناسب بودن این خانه ها برای محیز زیست است. این خانه ها که معمولا در کنار مراکز کاری و شغلی شهروندان ایجاد می شوند، باعث شده حمل و نقل کمتری انجام شود و در نتیجه آلودگی کمتری به وجود آید.

جنبه مثبت دیگر این خانه ها، مناسب بودن آنها برای ساختارهای اجتماعی است. معمولا سطح نابرابر درآمدها و طبقه اجتماعی افراد، باعث جداشدن بخش های مختلف جامعه می شود؛ وجود این خانه ها به جوامع اجازه می دهد پذیرای طیف وسیعی از خانواده باشند و گروهی متنوع از شهروندان را ایجاد کند.

تاثیر مناسب دیگر این فرایند می تواند بر اقتصاد باشد؛ برای بهره وری هرچه بیشتر، شماغل و کسب و کارهای جدید باید دسترسی آسانی به کارگران داشته باشد؛ مسکن عمومی این اطمینان را می دهد که بخش زیادی از خانواده های طبقه کارگر به جای عزیمت به کلان شهرها و مراکز اصلی کاری، در جوامع خود باقی بمانند که همین موضوع کمک شایانی به مجموعه اقتصاد می کند.

برهمین اساس دولت ها در چند سال اخیر به سمت ارائه هرچه بیشتر این خانه ها رفته اند. در ایالات متحده آمریکا برای هر صد خانواری که درآمد پایین دارند، حدود 30 مسکن عمومی وجود دارد. آمار رسمی نشان می دهد استفاده از این خانه ها در فاصله سال های 2000 تا 2014 بیش از هشت درصد شده است.

کشورهای حوزه اتحادیه اروپا نیز از این روش برای مقابله با معضل مسکن استفاده می کنند؛ بنابر آمارهای رسمی، حدود ۲۶ میلیون از این خانه ها در کشورهای این اتحادیه وجود دارد و به عبارت دیگر نزدیک به ۱۱ درصد از شهروندان این منطقه در خانه های عمومی سکونت دارند.

این روند در آمریکای لاتین در چند سال اخیر رشد سریع تری داشته است؛ برزیل را می توان در میان این کشورها، پیشروتر از بقیه دانست؛ از سال 2009 تاکنون حدود 2.2 میلیون مسکن عمومی در اختیار شهروندان برزیلی قرار گرفته است.

در بولیوی ضمن افزایش تعداد این خانه ها، تلاش شده بخش خصوصی نیز وارد این فرایند شود. آرژانتین و مکزیک نیز کوشیده اند علاوه بر ارائه این خانه ها، کمک های مالی بیشتری در اختیار شهروندان خود قرار دهند. در افریقا نیز کشورهایی مانند مصر، تونس و مراکش را می توان در عرصه موفق دانست. زیرا با کمک همین سیاست، تعداد زاغه نشینان این سه کشور از ۲۱ میلیون نفر در سال ۱۹۹۰ به حدود ۱۲ میلیون نفر در سال ۲۰۱۰ رسید.

خانه های اجتماعی متعددی در سال های اخیر در کشورهای مختلف ساخته و به شهروندان ارائه شده است که علاوه بر قابل خرید بودن، سعی شده عنصر زیبایی و سازگار بودن با محیط زیست در آنها رعایت شود. در ادامه به چند نمونه اشاره می شود که در این زمینه موفق بوده اند.

پروژه مسکن سنت آگاتای بروکسل در بلژیک: این پروژه در منطقه سنت آگاتای بلژیک، جدید به حساب می آید. اما از اوایل دهه ۲۰ میلادی چندین مسکن اجتماعی در این منطقه ساخته شده بود. یک شرکت مهندسی بلژیکی واحدهای جدیدی را به این منطقه اضافه کرد که ساخت آنها در سال ۲۰۱۲ به اتمام رسید. از جمله ویژگی های مشخص این مجتمع می توان به واحدهای کم مصرف در زمینه انرژی به همراه سیستم گرمایش انرژی خورشیدی. سیستم های نگهداری آب باران و مواد سازنده دوستدار محیط زیست اشاره کرد. همین مسئله باعث شده خانه های این پروژه با تصویر برج های تیره رنگی که از مسکن های اجتماعی در ذهن است، فاصله داشته باشد.

مسکن هاترت، منطقه نیمجین در هلند: برج مسکونی هاترت در شهر نیمجین هلند در واقع بخشی از برنامه دولت محلی برای تقویت بازار مسکن است؛ این ساختمان ۱۳ طبقه مجسمه گونه شامل ۷۲ آپارتمان است که یک مرکز بهداشتی نیز در طبقه همکف آن قرار دارد. این ساختمان که ساخت آن در سال ۲۰۱۱ به پایان رسید، بالکن های موربی دارد که از رسیدن نور آفتاب به تمام طبقات اطمینان حاصل می کند. همچنین مناظر بکر طبیعی در اطراف آن دیده می شود.

مسکن اجتماعی ایلماس در ساردینیای ایتالیا: رنگ های مدیترانه ای با طراحی زرد و سفید تلفیق شده و نمای زیبایی به پروژه مسکن ایلماس در ساردینیا داده است. پنجره های کرکره ای ساخته شده در قسمت شمالی این ساختمان به گونه ای است که مانند سپر مقابل بادهای سرد عمل می کند. مواد استفاده شده در ساخت آن هم از لحاظ قیمت مناسب هستند و هم دوام بیشتری دارند. این پروژه در سال ۲۰۱۱ به اتمام رسید.

مجتمع پیرسدال در ملبورن استرالیان: استفاده از رنگ های شاد و روشن در مجتمع مسکونی پیرسدال در حومه ملبورن باعث تمایز این مجتمع با خانه های آن منطقه شده است؛ این مجتمع را می توان کار مشترک دولتی و بخش خصوصی دانست. زیرا سرمایه گذاری آن از سوی دولت وقت استرالیا در سال ۲۰۱۰ و یک نهاد غیرمردمی در زمینه مسکن انجام شد تا خانه های قابل خریدی در اختیار مردم این منطقه قرار بگیرد. این مجتمع شامل ۸۸ واحد بوده که مجهز به سیستم گرمایشی خورشیدی است.

سنگاپور؛ الگوی موفق در تامین مسکن

«حرص و طمع زمین داران مطمئنا در هر نقطه از این جهان دیده می شود؛ برخی از این ساختمان های مخروبه شبیه به هزارتوی زندگی انسان هاست»؛ این جملاتی است که «ادیت سامر اسکیل»، سیاست مدار و نویسنده، در سفر سال 1954 خود به سنگاپور، در وصف این کشور گفت؛ اما افرادی که اکنون به این کشور آسیایی سفر می کنند، کمترنشانه ای از این توصیف ها می یابند.

بی تردید این سوال مطرح می شود که سنگاپور چه مسیری را پیمود که از یکی از بدترین بحران های مسکن در جهان نجات یافت و به کشوری تبدیل شد که هم اکنون بیش از 90 درصد از شهروندان آن صاحب خانه هستند و بی خانمانی تقریبا در این شکور از بین رفته؛ این موفقیت زمانی نمود بیشتری پیدا می کند که بدانیم جمعیت سنگاپور در این مدت رشد هم داشته است. در حال حاضر سنگاپور یکی از متراکم ترین شهرها در جهان است؛ در 60 سال گذشته، سطح زندگی و پیشرفت اقتصادی این کشور رشد فوق العاده ای داشته است.

در دهه 60 میلادی، از حدود دو میلیون شهروند این کشور، حدود 1.4میلیون نفر در خانه های یک طبقه و محل هایی زندگی می کردند که بیشتر شبیه زاغه نشینی بود. علاوه بر این، در آن زمان حس میهن پرستی ضعیفی بین سنگاپوری ها وجود داشت. آغاز اقدامات رسمی دولت در این زمینه در سال 1960 بود؛ یعنی هنگامی که دولت وقت «کمیته مسکن و توسعه» را با هدف حل معضل مسکن شکل داد.

یکی از اهداف مهم این کمیته، افزایش مالکیت خانه در میان مردم بود تا به این ترتیب حس میهن پرستی قوی تری بین آنها ایجاد کند.

در راستای همین سیاست، در دهه های 60 و 70 میلادی آپارتمان های اجاره ای متعددی برای افراد فقیری ساخته شد که توانایی پرداخت اجاره را نداشتند. در اوایل دهه هشتاد و با استفاده از همین سیاست های مسکن عمومی بود که سنگاپور کم و بیش از زاغه نشینی فاصله گرفت.

اگرچه تحلیل ها و گزارش هیا رسمی نشان می دهد کمیته مسکن و توسعه نقش پررنگی در این مسئله داشت و باید حدود ۸۰ درصد این موفقیت را به پای آن نوشت؛ اما مقامات سنگاپور سیاست های دیگری نیز اتخاذ کردند؛ یکی از مهم ترین این سیاست ها، جلوگیری از جداسازی قومی و گردهم آوردن گروه های متعدد قومی بود. به این دلیل به این سیاست توجه کردند که دولت وقت متوجه شد زمانی که یک گروه قومی در منطقه ای غالب می شود، دیگر گروه های قومی را کنار می زند و حق مالکیت را از آنها می گیرد؛ هدف از این سیاست، ایجاد محدودیت هایی برای سه قومیت اصلی سنگاپور (چینی ها، مایاها و هندی ها) در یک منطقه مسکونی بود. در نتیجه این سیاست ها بود که سنگاپور در حال ساختاری چندفرهنگی با حس بالای میهن پرستی دارد.

در حال حاضر حدود 82 درصد از سنگاپوری ها در خانه های زندگی می کنند که کمیته مسکن و توسعه آن را ساخته و به همین دلیل میزان خرسندی مردم این کشور از وضع زندگی شان به 95 درصد رسیده؛ 93 درصد از سنگاپوری ها صاحب خانه هستند که این بالاترین میزان در سطح جهان است.

یکی دیگر از دلایل بالابودن سطح مالکیت در این کشور، مشوق های مالی است که در اختیار شهروندان قرار گرفت؛ براساس قوانین وضع شده، سنگاپوری ها می توانستند از اولین روز کاری خود، وام هایی دریافت کنند. از سوی دیگر مقامات سنگاپور متوجه شدند میزان بهره پایین برای شهروندان این کشور مناسب نیست. زیرا وام گیرندگان نمی توانستند وثیقه ۲۰ درصدی را پرداخت کنند؛ بنابراین ساختار مستمری اجباری برای کارگران وضع شد و به این ترتیب آنها مجبور شدند پولی را ذخیره کنند که دولت به عنوان پیش پرداخت یک خانه جدید در نظر گرفته بود. درنتیجه مالکان خانه ها می توانستند ملک خود را چهار سال پس از دریافت از دولت، در بازار آزاد مسکن بفروشند.