پیشنهاد پنج مالیات برای بخش مسکن

روزنامه دنیای اقتصاد: در نشست تخصصی مالیات‌های مسکن، بسته پنج لایه مالیاتی با هدف تنظیم بازار مسکن پیشنهاد شد.

کسب درآمدهای مالیاتی از طریق پیش‌بینی «مالیات بر ثروت» در بخش مسکن از جمله ظرفیت‌های مغفول مانده اقتصادی است. این در حالی است که پیش‌بینی سرفصل‌های مالیاتی در بخش مسکن علاوه بر کسب درآمد پایدار برای دولت مرکزی یا محلی (شهرداری ها)، می‌تواند ابزاری برای دستیابی به اهداف بخش مسکن نظیر توسعه یا محدودسازی فعالیت در مناطق مختلف کشور باشد.

روز گذشته تیمور رحمانی، رئیس موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران در شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران، پنج سرفصل مالیاتی را در قالب «بسته بهینه مالیاتی بخش مسکن» معرفی کرد که می‌تواند با اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، در کشور پیاده شود. این پنج سرفصل شامل مالیات بر عایدی سرمایه‌ای املاک، مالیات بر نقل و انتقال املاک، مالیات سالانه املاک، مالیات بر درآمد اجاره املاک و مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن است که در اغلب کشورهای توسعه یافته دریافت می‌شود. به اعتقاد رحمانی، با وجود هزینه اجتماعی بالای اخذ مالیات از بخش مسکن در کشور، با توجه به عایدی قابل توجهی که به‌عنوان یک منبع درآمد پایدار برای دولت دارد، می‌توان با اعمال اصلاحاتی در قانون مالیات از این فرصت برای تنظیم بازار مسکن نیز بهره گرفت. در میان این پنج ابزار مالیاتی، «مالیات سالانه املاک» گزینه‌ ایده‌آلی اسلبت که به اعتقاد کارشناسان می‌تواند به شهرداری‌ها پرداخت و جایگزین عوارض فروش تراکم شود.

ابزار جایگزین عوارض تراکم

یکی از فراگیرترین انواع مالیات که در کشورهای دیگر در بخش مسکن پیش‌بینی شده، «مالیات سالانه املاک» است که نرخ آن نیز با توسعه‌یافتگی کشورها رابطه مستقیمی دارد. رئیس موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران با بیان اینکه پایه مالیات سالانه املاک در بسیاری از کشورها «ارزش بازاری املاک» و در برخی از کشورها «درآمد اجاره‌ای املاک» درنظرگرفته شده است، بر ضرورت دو نرخی بودن مالیات سالانه بر املاک تاکید کرد و توضیح داد: قاعدتا باید برای «زمین» که یک دارایی تولید شده محسوب نمی‌شود با «ساختمان» که ارزش افزوده ایجاد می‌کند دو نرخ متفاوت مالیات سالانه پیش‌بینی شود. کمااینکه اغلب کشورها نظیر چین، تایلند، لهستان، استرالیا و تایوان نیز زمین و ساختمان را با نرخ‌های متفاوتی مشمول مالیات کرده اند؛ ضمن اینکه در برخی از کشورها نیز مالیات‌های جداگانه‌ای برای زمین‌های بلااستفاده وضع شده است.

نگاه سازمان مالیاتی به بخش مسکن

احمد زمانی، مدیرکل دفتر پژوهش و برنامه‌ریزی سازمان امور مالیاتی کشور نیز یکی دیگر از سخنرانان روز گذشته این همایش بود که اعتقاد داشت مالیات سالانه املاک باید ازسوی دولت محلی یا شهرداری‌ها دریافت شود و می‌تواند جایگزین عوارض و هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی و فروش تراکم که شهرداری‌ها دریافت می‌کنند، شود. به این ترتیب انحرافی که ناشی از نگاه سوداگرانه شهرداری‌ها بوده و به واسطه آن از طریق فروش تراکم کسب درآمد می‌شود، به کلی حذف خواهد شد؛ ضمن اینکه بخش تولید مسکن نیز متحمل فشار مستقیم پرداخت هزینه‌های تراکم نمی‌شود. البته زمانی به‌طور کلی مدافع ایده پیش‌بینی «مالیات بر ثروت» نبود و اعتقاد داشت همچون اغلب کشورهای جهان «مالیات بر درآمد» و پس از آن «مالیات بر مصرف (مالیات بر ارزش افزوده)» در اولویت قرار دارد و اگر به درستی وصول شود، نیاز چندانی به پیش‌بینی مالیات بر ثروت نیست. وی تاکید کرد: سیاست سازمان امور مالیاتی فشار بر بخش مسکن نیست بلکه صرفا این نگاه را دنبال می‌کند که بخش مسکن مالیات بر حقش را نسبت به درآمدهای به‌دست آمده ایجاد کند.

پیشنهاد اصلاح مالیات بر درآمد اجاره

رحمانی چهارمین نوع مالیات که در بخش مسکن قابل پیش‌بینی است را «مالیات بر درآمد اجاره املاک» توصیف کرد. این نوع مالیات اثر معکوس بر سطح قیمت مسکن خواهد داشت و وضع آن هزینه اجتماعی کمتری نسبت به انواع دیگر مالیات در بخش مسکن دارد اما در عین حال از آنجا که ممکن است منجر به کاهش سرمایه‌گذاری در بازار اجاره مسکن شود، باید با ملاحظاتی پیش‌بینی شود.

واسطه‌گری در کانون توجه

محمد اولاد، محقق حوزه مسکن یکی دیگر از سخنرانان نشست تخصصی روز گذشته همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران بود که به موضوع واسطه‌گری در بخش مسکن پرداخت. وی با تاکید بر اینکه واسطه‌گری با هدف کاهش هزینه‌های مبادلاتی در اقتصاد شکل گرفته است، گفت: شمار بنگاه‌های معاملات املاک در کشور در سال ۱۳۷۹ حدود ۱۹ هزار و ۳۰۰ مورد بود که این میزان در سال ۸۲ به ۴۴ هزار و ۳۰۰ و در سال ۸۶ به ۳۵ هزار و ۶۰۰ مورد رسید. اما برابر آخرین آمار در حال حاضر ۷۲ هزار بنگاه معاملات مسکن فعال در کشور وجود دارد که بیشترین آنها در استان‌های تهران، البرز، خراسان رضوی، مازندران و گیلان واقع شده است. به گفته وی، در سال ۱۳۸۵ به ازای هر ۴۹۲ خانوار و ۳۵۰ واحد مسکونی یک بنگاه مسکن وجود داشته که با رشد چشمگیر واسطه‌ها، این میزان در سال ۹۰ به یک بنگاه به ازای هر ۳۰۰ خانوار و ۲۱۴ واحد مسکونی رسیده است. متوسط معاملات صورت گرفته ازسوی هر بنگاه نیز سالانه ۴۱ فقره است. وی با بیان اینکه ۱۲ درصد بنگاه‌های تهران خدمات تامین مالی ارائه می‌کنند که عمدتا ربوی است، از نظام بانکی کشور درخواست کرد از شیوع این پدیده جلوگیری کند.

این پژوهشگر حوزه مسکن اعتقاد دارد نمایندگی یک مشاور املاک برای دو طرف معامله نوعی تضاد منافع ایجاد می‌کند و درنتیجه اغلب واسطه‌ها در شرایط رونق به سمت حمایت از عرضه‌کننده و تشویق به افزایش قیمت میل می‌کنند؛ در حالی که در شرایط رکود از متقاضیان مسکن جانبداری و تلاش می‌کنند قیمت را کاهش دهند تا معامله سر بگیرد و آنها به‌عنوان واسطه منتفع شوند. اولاد با تاکید بر اینکه عملکرد بسیاری از بنگاه‌های معاملات املاک در حال حاضر از کارکردهای مورد انتظار فاصله دارد، گفت: خلأ سیستم نظارتی جامع و مستقل در این بخش یکی از عوامل این عملکرد قابل نقد است. وی با اشاره به «اصل آزادی انتخاب» برای دو طرف معاملات مسکن گفت: الگوی خدمات واسطه‌های ملکی باید به نحوی تغییر کند که فرد به‌صورت اختیاری از این خدمات استفاده کند و هزینه‌های آن را بپردازد. نه اینکه ملزم باشد حتی بدون دریافت خدمات مشاوره، صرفا برای عقد قرارداد حق واسطه‌گری را بپردازد.

حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اما در واکنش به انتقاد اولاد تاکید کرد:‌ فعالیت بنگاه‌های معاملات املاک در کشور ۶۵۰ هزار شغل ایجاد کرده و این در حالی است که هزینه ایجاد هر شغل برای دولت ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان است. وی با بیان اینکه اتحادیه ناچار است برابر قانون موجود برای هر کس سواد خواندن و نوشتن دارد در صورت تقاضا پروانه فعالیت کند، بر ضرورت اصلاح قانون صنفی موجود تاکید کرد و افزود: از سوی دیگر دولت حدود صنفی فعالیت مشاوران املاک را حذف کرده و از این رو ما ناچار هستیم به‌عنوان نمونه با وجود ۱۳۰ بنگاه معاملات املاک در بلوار فردوس تهران، آن هم در شرایطی که ۱۸ مورد آنها دیوار به دیوار یکدیگر قرار دارد، باز هم در صورت تقاضا پروانه فعالیت صادر کنیم.