وسوسه ملکی در‌ ۱۳ شهر

روزنامه دنیای اقتصاد: بازار مسکن ۱۳ شهر جهان تحت‌تاثیر جهش قیمت، به مقصد اول سرمایه‌گذاران ملکی تبدیل شد. تحقیقات بانک «یو بی اس» سوئیس درباره اوضاع قیمت مسکن در مراکز مالی دنیا نشان می‌دهد در عمده این شهرها، روند فزاینده حجم خریدهای سرمایه‌ای ملک،‌ خطر بروز حباب قیمت مسکن را افزایش داده است.

آنچه باعث هجوم تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن این شهرها و در نتیجه، تحمیل فشار هزینه‌ای به تقاضای مصرفی شده است از سه عامل شامل «سطح پایین نرخ سود بانکی و در نتیجه، دافعه سرمایه‌گذاری در بازار پول»، «رشد جهانی سرمایه‌های نیازمند بازار پربازده» و همچنین «خوش‌بینی به آینده عایدی بازار ملک» نشات می‌گیرد.

در پنج شهر ونکوور، لندن، استکهلم،‌ سیدنی و مونیخ،‌ متوسط قیمت مسکن در فاصله ۲۰۱۱ تا کنون، تا‌ ۵۰ درصد افزایش یافته است. بانک «یو بی اس» ضمن هشدار به سرمایه‌گذاران بابت احتیاط در خرید املاک واقع در این شهرها اعلام کرده است: تجربه جهش قیمت مسکن همواره اثبات کرده است که حباب به‌وجود آمده، ماندگار نخواهد بود؛ به‌طوری‌که با ترکیدن آن و نزولی شدن قیمت‌ها، بیشترین زیان متوجه سرمایه‌گذاران در مقایسه با سایر خریداران خواهد شد. این تحقیق در عین حال بر «به‌کارگیری دو ابزار تنظیم‌کننده قیمت مسکن» توسط دولت‌ها تاکید می‌کند.

قیمت مسکن در ۱۳ شهر مالی دنیا -مراکز اصلی فعالیت‌های اقتصادی بین‌المللی- تحت تاثیر سه عامل مشترک، در وضعیت «هشدار» قرار گرفت. بانک «یو بی اس» سوئیس که در زمینه خدمات مالی به بخش‌های مختلف اقتصاد کشورها، سابقه طولانی مدت دارد، اخیرا در یک مطالعه‌ برای تشخیص اوضاع جهانی بازار ملک، شرایط بخش مسکن ۱۸ شهر «مرکز مالی» در دنیا را به‌عنوان نشانگرهای سایر مناطق شهری جهان مورد بررسی قرار داد. نتایج این تحقیق که متغیرهای ملکی سال ۲۰۱۶ مبنای آن است، نشان می‌دهد شاخص قیمت مسکن در ۶ شهر از ۱۸ مرکز مالی جهان، با گذر از فاز جهش، در خطر «حبابی شدن» قرار دارد و در ۷ شهر دیگر نیز از سطح طبیعی فراتر رفته است.

فقط ۴ شهر از این ۱۸ شهر به لحاظ شاخص قیمت مسکن، در وضعیت نرمال قرار دارند و تنها یک شهر با قیمت‌های پایین‌تر از سطح واقعی ناشی از طولانی شدن دوره رکود مسکن، مواجه است. در این تحقیق، شاخص قیمت مسکن از ۵ زیرشاخص شامل «نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه، نسبت قیمت به اجاره، نسبت تسهیلات خرید مسکن پرداختی به تولید ناخالص داخلی کشورها، میزان عرضه مسکن و نسبت قیمت مسکن هر شهر مورد بررسی به قیمت مسکن کشور مربوطه» استخراج و محاسبه شده است.

به این ترتیب، بازار جهانی مسکن بعد از پشت سر گذاشتن رکود و تخلیه حباب در فاصله سال‌های ۲۰۰۹ تا ۲۰۱۱، اکنون بار دیگر تشنج کرده با این تفاوت که عوامل حباب‌ساز این دوره، ردپای آنچنانی در بحران مسکن سال‌های ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸ نداشته‌اند. نکته کلیدی تحقیقات به عمل آمده، ناتوانی خانوارهای با درآمد متوسط در دسترسی به آپارتمان ۶۰ مترمربعی است که این موضوع شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید را بازگو می‌کند.

شهرهای دارای بیشترین رشد قیمت مسکن اگرچه امکان خرید برای خانوارها را مختل کرده اما به محل اصلی سرمایه‌گذاران و فرصت طلایی برای این گروه تبدیل شده است. در حال حاضر مهم‌ترین عامل جهش و حباب مسکن در مراکز مالی جهان، «نزول نرخ سود واقعی بانک‌ها» است که عایدی بازار پول را برای سرمایه‌گذاران نسبت به سایر بازارها، عملا به زیان تبدیل کرده است. این موضوع در کنار «رشد‌سرمایه‌های نیازمند بازار سودزا» و همچنین «خوش‌بینی به آینده سود خرید ملک» سبب شده سرمایه‌گذاران در اغلب کشورها به‌خصوص اروپا، مسیر بازار مسکن را برای تقویت سرمایه‌های خود، انتخاب کنند.

در شهرهایی که خطر حباب مسکن، تقاضای مصرفی را تهدید می‌کند، متوسط قیمت مسکن نسبت به سال پایانی رکود -۲۰۱۱- رقمی معادل ۵۰ درصد افزایش پیدا کرده که این میزان رشد طی ۵ سال، غیرعادی و حبابی تشخیص داده شده است. در برخی از همین شهرها، قواعد دوره‌های تجاری بازار مسکن -روند بلندمدت گذشته دوره‌های رکود و رونق- به‌هم ریخته و روند فزاینده قیمت مسکن باعث اعتراضات مردمی به سیاست‌های اقتصادی دولت‌ها شده است. در برخی از کشورها که بازار مسکن آنها در خط مقدم صعود جهانی قیمت قرار گرفته -کانادا- اخیرا یک اهرم نجات برای متقاضیان مصرفی فعال شده است که از طریق اخذ مالیات از سفته‌بازهای ملکی، هزینه خرید مسکن برای متقاضیان سرمایه‌ای را افزایش می‌دهد تا نوعی بازدارندگی نسبت به سوداگری در این بازار ایجاد کند.

بانک «یو بی اس» سوئیس در عین حال، با هشدار نسبت به تبعاتی که تحریک قیمت مسکن از ناحیه سفته‌بازی می‌تواند برای خود سرمایه‌گذاران داشته باشد، اعلام کرده است: تجربه نشان داده حباب مسکن در بلندمدت، ماندگار نخواهد بود و ترکیدن آن، مستقیم زیان سرمایه‌گذاران را هدف قرار می‌دهد. کارشناسان خدمات مالی این بانک به دولت‌ها توصیه کرده‌اند، با افزایش عرضه مسکن و تنظیم نرخ مالیات‌ها، از بروز بحران ناشی از حباب قیمتی در بازار مسکن جلوگیری کنند.

حباب مسکن در کمین شهرهای جهان

شرکت خدمات مالی و بانکداری سوئیسی یو‌بی‌اس، با تحلیل و بررسی ۱۸ مرکز مالی در سراسر جهان اعلام کرد درپی افزایش قیمت مسکن طی ۵ سال گذشته، شهر‌های ونکوور کانادا، لندن انگلستان و استکهلم سوئد در صدر فهرست شهرهایی قرار دارند که با خطر حباب مسکن مواجه هستند. به گزارش بلومبرگ، بانک یو‌بی‌اس در گزارش شاخص جهانی حباب مستغلات ۲۰۱۶ اعلام کرد بهای مسکن در شهرهای سیدنی استرالیا، مونیخ آلمان و هنگ‌کنگ نیز درحال افزایش است.

براساس این گزارش، شهر سانفرانسیسکو دارای گران‌ترین بازار مسکن آمریکاست، اما این شهر هنوز در معرض خطر حباب مسکن قرار ندارد. بانک یو‌بی‌اس در گزارش جدید خود اعلام کرد قیمت مسکن در شهرهایی که در آستانه شکل‌گیری حباب مسکن قرار دارند از سال ۲۰۱۱ تاکنون به‌طور متوسط تا ۵۰ درصد افزایش یافته است، این درشرایطی است که طی همین مدت قیمت مسکن در دیگر مراکز مالی کمتر از ۱۵ درصد رشد کرده است. براساس گزارش این بانک، نرخ بهره پایین، جریان جهانی سرمایه و خوش‌بینی سرمایه‌گذاران نسبت به بازگشت سود به افزایش بهای مسکن کمک کرده است.

بانک یو‌بی‌اس در گزارش خود آورده است:«تغییر در قدرت اقتصاد کلان، تغییر در اعتماد سرمایه‌گذاران یا افزایش چشمگیر عرضه موجی از کاهش شدید قیمت مسکن را به راه خواهد انداخت. سرمایه‌گذاران نباید انتظار داشته باشند که در بازارهایی که قیمت‌ها بیش از اندازه افزایش یافته است قیمت‌های واقعی در میان‌مدت و حتی بلندمدت رشد کند.» براساس گزارش بانک یو‌بی‌اس، رتبه ونکوور از مکان چهارم در سال ۲۰۱۵ به اول در سال ۲۰۱۶ تغییر کرده‌ است. طی دهه گذشته قیمت مسکن در این شهر دو برابر شده و این مساله اعتراض مردم را درپی داشته است، زیرا نمی‌توانند مسکن خریداری کنند.

براساس اعلام مرکز معاملات مسکن بورد آو گریتر ونکوور در ماه آگوست قیمت یک باب مسکن ویلایی در این شهر ۶/ ۱ میلیون دلار کانادا (۲۱/ ۱ میلیون دلار) بود. در این ماه دولت استانی به منظور کاستن از قیمت مسکن، برای خریداران خارجی مسکن ۱۵ درصد مالیات وضع کرد. بانک یو‌بی‌اس همچنین در گزارش خود عنوان کرد نرخ بهره در حوزه یورو نتوانسته است موجب پیشرفت اقتصادی چشمگیری در کشورهای عضو این حوزه شود. ضعف اقتصادی حوزه یورو موجب شده است دیگر کشورهای اروپایی و سوئیس سیاست‌های پولی حمایتگرایانه درپیش گیرند.

درپی وقوع بحران مالی جهان در سال ۲۰۰۸ بانک‌های مرکزی جهان و همچنین بانک مرکزی اروپا به منظور تقویت رشد اقتصادی نرخ بهره را کاهش دادند. درحال حاضر نرخ بهره بانک مرکزی اروپا صفر است اما خرید مسکن در کشورهایی که چشم‌انداز اقتصادی غیر مطمئنی دارند با ریسک بالایی همراه است و بانک‌ها فقط وام‌های بسیار محدودی را تضمین می‌کنند. گرچه نرخ پایین بهره به رشد اقتصادی کشورهای اروپایی کمک چندانی نکرده است، اما موجب رونق بیش از حد بازار املاک مسکونی شهری در سال‌های اخیر شده است. بنابراین همه شهرهای اروپایی با قیمت بیش از حد مسکن رو به رو هستند.

شهرهای آمستردام، زوریخ، پاریس و ژنو ازجمله شهر‌هایی هستند که قیمت مسکن در آنها از قواعد بلندمدت عبور کرده است. در رتبه‌بندی قیمت مسکن در مراکز مالی، شیکاگو در آخر فهرست قرار دارد، زیرا در این شهر قیمت‌ مسکن هنوز به سطح پیش از بحران مالی بازنگشته است. بانک یو‌بی‌اس در بررسی خود شهرهای سرزمین اصلی چین را نگنجانده است. این در شرایطی است که بسیاری از شهرهای اصلی چین رونق افسارگسیخته بازار مسکن را تجربه می‌کنند. براساس گزارش بانک یو‌بی‌اس، در اکثر شهرهای جهان خرید یک باب آپارتمان ۶۰ متری برای بسیاری از مردم که در بخش خدمات کار می‌کنند و درآمد سالانه متوسطی دارند، امکان‌پذیر نیست.

بانک یو‌بی‌اس حباب قیمت را این گونه تعریف می‌کند: حباب قیمت پدیده‌ای است که هر از چندبار یکبار در بازار دارایی‌ها رخ می‌دهد. این اصطلاح به قیمت‌گذاری غیرواقعی دارایی‌هایی اطلاق می‌شود که اساسی و پایدار است؛‌ همچون مسکن و ساختمان که گرانترین دارایی خانوارها محسوب می‌شود. نکته مهم درخصوص این حباب‌ها این است که تا زمان ترکیدنشان، شناسایی آنها کار دشواری است. اگرچه بر اساس داده‌های گذشته و سیکل تکرار شونده این حباب‌ها، شاید بتوان آنها را پیش‌بینی کرد. یکی از نشانه‌های معمول ایجاد حباب، فاصله گرفتن قیمت‌ها از درآمدهای محلی و اعوجاج اقتصادی همچون رشد بیش از حد در وام‌دهی و ساخت‌وسازهای مسکن است. در همین راستا، شاخص حباب مستغلات بانک یو‌بی‌اس، بر اساس همین الگوی‌های مشاهده شده در داده‌ها، ریسک حباب دارایی‌های را ارزیابی می‌کند.

این شاخص که ارزیابی‌های اساسی را در بازارهای مسکن دنبال می‌کند، به‌صورت زیر دسته‌بندی می‌شود: راکد (نمرات شاخص کمتر از منفی ۵/ ۱)، زیر قیمت (نمرات شاخص بین ۵/ ۱- تا ۵/ ۰-)، قیمت متعادل (۵/ ۰- تا ۵/ ۰)، قیمت بالا (شاخص بین ۵/ ۰ تا ۵/ ۱) و ریسک حباب قیمت (برای نمرات شاخص بیش از ۵/ ۱).

همچنین این شاخص میانگین وزنی‌ای از پنج زیر شاخص شهری استاندارد شده است: قیمت به درآمد، درآمد به اجاره، تغییرات در نسبت وام به تولیدناخالص‌داخلی، تغییرات در نسبت ساخت‌وساز به تولید ناخالص داخلی و شاخص نسبی قیمت مسکن شهر به قیمت کشور. در شهرهای هنگ‌کنگ و سنگاپور به‌جای شاخص آخر، از شاخص قیمت تعدیل شده با تورم استفاده می‌شود. نکته‌ای که در محاسبه هر یک از این زیرشاخص‌ها وجود دارد، این است که از داده‌های منحصر به ‌فرد شهرها در ساخت آنها استفاده می‌شود (به جز دو شاخص وام به تولید ناخالص داخلی و نسبت ساخت‌وساز به تولید ناخالص داخلی که از دادهای سطح کشوری استفاده شده است).