یخ «مسکن» ذوب می‌شود؟

هفته نامه تجارت فردا - فرید قدیری: بازار ملک در سه حوزه «ساخت و ساز مسکونی»، «خرید و فروش خانه» و «اجاره آپارتمان»، از سه روز دیگر دستخوش تغییر و تحولات عمده می‌شود به طوری که تابستان ۹۵ برای این بازار، متفاوت از فصل مشابه سال گذشته، رقم خواهد خورد.

اپن پیش‌بینی درباره «ساز و کار امسال بازار مسکن در فصل اصلی نقل و انتقالات»، ناشی از تجهیزات و ابزارهایی است که طی دو فصل اخیر از جانب مجموعه دولت و بانک مرکزی طراحی و فعال شده که مجموعه آنها می‌تواند تا حداکثر نیمه سال، مسیر خروج از رکود ملکی را کامل کند.

محرک اصلی بازار مسکن، از ناحیه تسهیلات بانکی جدید شامل انواع وام‌های ساخت و خرید مسکن، تغذیه می‌شود.

در حال حاضر دو دسته تسهیلات خرید مسکن شامل وام‌های بدون سپرده و وام‌های نیازمند یک سال پس‌انداز، به بازار آمده است که در مجموع و با توجه به ظرفیت این وام‌ها به لحاظ «فقره تسهیلات»، ۱۵ درصد متقاضیان خرید مسکن می‌توانند از وام‌های جدید بانکی بهره‌مند شوند. وام‌های بدون سپرده در دو سقف ۷۰ میلیون و ۱۱۰ میلیون تومان در قالب اوراق بانک مسکن به‌صورت آنی قابل دسترس متقاضیان در تهران است.

در سایر شهرها نیز این تسهیلات با سقف‌های پایین‌تر (۱۰ میلیون تومان کمتر از تهران) در اختیار خریداران قرار خواهد گرفت. علاوه بر این تسهیلات که حدود ۱۰۰ هزار فقره وام طی یک سال است، نزدیک به ۵۰ هزار فقره وام مربوط به صندوق یکم نیز در سقف‌های ۸۰ میلیون تومان در تهران و ۶۰ تا ۴۰ میلیون تومان در سایر شهرها، طی امسال به سپرده‌گذاران یک سال اخیر در این صندوق، پرداخت می‌شود.

با توجه به حجم معاملات خرید مسکن در تهران و سایر شهرها طی دوره‌های رونق و رکود، می‌توان گفت در تابستان امسال حداقل ۱۵ درصد از خریداران آپارتمان به یکی از انواع تسهیلات خرید مسکن مجهز هستند در حالی که سال گذشته کمتر از ۱۰ درصد معاملات خرید مسکن، مشمول تسهیلات شد. افزایش دامنه وام‌گیرنده‌ها از یک‌سو و افزایش سقف ریالی تسهیلات که خود باعث تقویت توان از دست‌رفته وام برای پوشش قدرت خرید مسکن شده، از جمله تفاوت چشمگیر بین بازار مسکن تابستان ۹۵ با فصل مشابه سال گذشته است که محصول آن به افزایش و تشدید رغبت در سمت تقاضا به انجام معامله طی سه ماه آتی منجر خواهد شد.

تسهیلات جدید از یک ماه گذشته، اثر قابل ملاحظه‌ای بر سمت تقاضا گذاشته به طوری که پرس و جوی متقاضیان مصرفی و حتی متقاضیان سرمایه‌ای در بنگاه‌های املاک افزایش پیدا کرده است.

پیش‌بینی می‌شود در ماه‌های آینده، مقصد عمده معاملات مسکن متوجه آپارتمان‌های کمتر از ۶۰ مترمربع باشد. این در حالی است که تاکنون بیشترین حجم خرید و فروش واحد مسکونی در تهران، بر واحدهای ۶۰ تا ۷۰ مترمربعی متمرکز بوده است.

در تهران با کمترین سقف فعلی وام خرید مسکن که ۷۰ میلیون تومان است می‌توان ۲۹ تا ۳۵ درصد هزینه خرید یک آپارتمان ۵۰ تا ۶۰‌متری با قیمت میانگین شهر تهران -مترمربعی چهار میلیون تومان- را تامین کرد. قدرت خرید مسکن در تهران در صورت استفاده از وام ۱۰۰ میلیون‌تومانی برای همین نوع آپارتمان،‌ تا ۵۰ درصد قابل افزایش است که سهم قابل قبولی به حساب می‌آید. سال گذشته همین موقع،‌ حداکثر ۲۲ درصد قدرت خرید مسکن در پایتخت، به وسیله وام بانکی قابل تامین بود. بنابراین در حال حاضر سهم تسهیلات در پوشش قیمت مسکن، بیش از دو برابر سال گذشته شده است.

سال گذشته در فصل تابستان، متوسط حجم خرید و فروش آپارتمان در سطح ۱۲ هزار واحد مسکونی در ماه قرار داشت اما امسال این قابلیت وجود دارد که معاملات از مرز ۱۵ هزار واحد در ماه تجاوز کند. خرید‌و‌فروش دست کم ۱۷ هزار واحد مسکونی در شهر تهران طی هر ماه، به معنای بروز رونق کامل در بازار معاملات مسکن است؛ اتفاقی که نیمه دوم سال ۱۳۹۱ تا اواسط نیمه اول سال ۱۳۹۲ در این بازار شکل گرفت.

ویژگی بارز رونق معاملات مسکن در تابستان امسال، سراسری بودن آن در همه مناطق شهری است. در بازار ملک، تحولات ابتدا در تهران شکل می‌گیرد و سپس با تاخیر یک تا دو فصل به سایر شهرها تسری پیدا می‌کند اما از آنجا که در حال حاضر قدرت پوششی تسهیلات خرید و ساخت مسکن، در سایر شهرها به مراتب بیشتر از تهران است، می‌توان انتظار داشت رونق در همه شهرها تقریباً در یک سطح اتفاق بیفتد.

طبق اعلام مرکز آمار ایران، میانگین قیمت مسکن در کل کشور مترمربعی کمتر از دو میلیون تومان است. در برخی مراکز استان‌، این رقم از ۵ /۱ میلیون تومان تجاوز نمی‌کند بنابراین سقف ۶۰‌میلیونی وام بدون سپرده و ۹۰‌میلیونی بدون سپرده مخصوص زوج‌ها و همچنین سقف ۷۰‌میلیونی وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم، در خیلی از استان‌ها، بیش از ۷۰ درصد قدرت خرید مسکن یک آپارتمان میان‌متراژ (حول و حوش ۱۰۰ مترمربع) را پوشش می‌دهد.

انتظار می‌رود در تابستان پیش رو، همان‌طور که در تهران اقبال به خرید آپارتمان‌های کوچک‌متراژ،‌ در بازار برجسته خواهد شد، در سایر شهرها، عمده تقاضای مصرفی به سمت واحدهای میان‌متراژ ۸۰ تا ۱۰۰ مترمربع برود. در این میان، اگرچه احتمال نوسانی شدن قیمت آپارتمان‌های مورد نظر غالب متقاضیان، بیش از سایر واحدهای مسکونی است اما برآیند تغییرات قیمتی در سطح کمتر از تورم عمومی خواهد بود. این پیش‌بینی از روی الگوهای تغییرات قیمت مسکن در دوره‌های اخیر، مطرح است. معمولاً پایان دوره رکود و شروع رونق معاملات مسکن، دوره غیرتورمی است به این معنا که اگرچه احتمال افزایش قیمت وجود دارد اما میزان رشد آن کمتر از تورم خواهد بود و در واقع قیمت واقعی مسکن، دست کم طی یک فصل اول رونق معاملات، به رشد منفی خود ادامه خواهد داد.

در بهار امسال، فاصله بین نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن، به کمترین حد ۵ /۲ سال گذشته رسید. در حال حاضر، نرخ تورم نقطه به نقطه (۳ /۷ درصد) حدود سه واحد درصد بیشتر از نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن (چهار درصد در نیمه بهار) است.

چهار اتفاق در انتظار بازار اجاره

تحولات بازار خرید مسکن، همزمان متغیرهای بازار اجاره‌نشین‌ها را تحت تاثیر قرار خواهد داد. اجاره‌بهای مسکن در حال حاضر، آرام‌ترین دوره در مقایسه با ۱۰ سال گذشته را سپری می‌کند. متوسط اجاره‌بهای واحد مسکونی طی یک دهه اخیر سالی ۲۰ درصد افزایش پیدا کرد اما در یک سال اخیر، نوسان افزایشی آن در حد رشد تک‌رقمی (۷ /۹ درصد) مهار شد که نشان می‌دهد هزینه اجاره‌نشینی کمتر از نرخ تورم، در حال تغییر است. در بازار اجاره مسکن نمی‌توان انتظار عدم افزایش اجاره‌بها را داشت چرا که در این صورت، عرضه آپارتمان اجاره‌ای به بازار به شدت کاهش خواهد یافت و در میان‌مدت و بلندمدت، زمینه جهش اجاره‌بها فراهم خواهد آمد.

تابستان امسال تحت تاثیر رونق خرید مسکن (ناشی از وام‌های خرید)، جامعه اجاره‌نشین‌ها کاهش خواهد یافت که این اتفاق به نفع سایر اجاره‌نشین‌ها خواهد بود اما در مقابل، حجم آپارتمان‌های اجاره‌ای کاهش خواهد یافت.

بساز و بفروش‌ها و سازنده‌هایی که در دو سال اخیر به خاطر رکود شدید معاملات خرید مسکن، بخشی از واحدهای نوساز خود را روانه بازار اجاره کرده بودند، امسال در صورت بروز رونق، آنها را از بازار اجاره خارج و برای خرید آماده می‌کنند. از طرفی، احتمالاً غالب آپارتمان‌های تازه‌ساز در سال جاری، ابتدا در بازار فروش عرضه خواهد شد.

با این حال، یک نقطه قوت در بازار اجاره‌نشین‌ها طی تابستان ۹۵ همچنان وجود دارد و آن، رهن سریع آپارتمان‌های تازه‌ خریداری‌شده است. در تهران، معمولاً حجم قابل توجهی از خریداران مصرفی و سرمایه‌ای آپارتمان، بخشی از هزینه خرید را از محل رهن یک‌ساله آپارتمان، تامین می‌کنند و بلافاصله بعد از خرید واحد مسکونی، آن را به‌صورت رهن کامل، اجاره می‌دهند تا بتوانند مابه‌التفاوت بین «نقدینگی خود و وام خرید» تا «کل قیمت فروش واحد» را با مبلغ رهن، تامین و به فروشنده بپردازند.

برآیند این سه نیروی غیر هم‌جهت بر حجم عرضه و تقاضا در بازار اجاره‌نشین‌ها، آنچنان تاثیر منفی بر آرامش نسبی اجاره‌بها نخواهد گذاشت.

اتفاق چهارم در بازار اجاره طی تابستان امسال، از محل نرخ سود بانکی ظاهر خواهد شد. در حال حاضر تعداد فایل‌های «رهن کامل» در بازار اجاره مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش پیدا کرده است. موجران به خاطر کاهش نرخ سود بانکی، انگیزه لازم برای دریافت پول پیش را از دست داده‌اند و به دریافت اجاره ماهانه رو آورده‌اند. در فایل‌های موجود در بنگاه‌ها، وزن پول بیش از ۵۰ درصد کل مبلغ اجاره تجاوز نمی‌کند اما احتمال دارد از ناحیه خریداران مسکن، تعداد فایل‌های رهن کامل در بازار اجاره تا حدودی افزایش پیدا کند.

سطح فعلی متوسط اجاره‌بهای ماهانه مسکن در تهران مترمربعی ۲۳ هزار و ۶۰۰ تومان است. بر این اساس، یک واحد مسکونی ۵۰ مترمربعی در تهران به‌طور متوسط با مبلغ یک میلیون و ۱۸۰ هزار تومان در ماه اجاره داده می‌شود.

در تهران، هزینه اجاره مسکن حدود ۵۰ درصد از کل هزینه ماهانه خانوارها را می‌بلعد و سهم حداقل ۳۰‌درصدی در نرخ تورم دارد.

در حال حاضر نه‌تنها در تهران که در سایر شهرها، تغییرات نرخ اجاره‌بها، از آرامش نسبی و رشد غیر‌تورمی برخوردار است.

آمار بانک مرکزی در این باره نشان می‌دهد: شاخص اجاره‌بهای مسکن در شهرهای کشور طی یک سال گذشته، کمتر از ۱۲ درصد افزایش پیدا کرده است.

پرواز پروانه‌های ساختمانی در ارتفاع کم

تابستان امسال به موازات افزایش حجم معاملات خرید مسکن، بازار ساخت و ساز از دو ناحیه «وام ساخت» و «رشد معاملات»، تحریک خواهد شد. با افزایش میل به خرید مسکن، واحدهای فروش‌نرفته سال‌های گذشته سازنده‌ها، از منطقه رسوب‌شده بازار ملک خارج خواهد شد و عرضه آنها به بازار مصرف باعث آزاد شدن نقدینگی آنها برای شروع پروژه‌های جدید می‌شود.

از طرف دیگر، شروع پرداخت ۱۱۰ تا ۱۳۰ میلیون وام ساخت بدون سپرده در تهران و تسهیلاتی با سقف کمتر در سایر شهرها، دست کم ۵۰ درصد از کل قیمت تمام‌شده ساخت مسکن شامل هزینه ساخت و قیمت زمین را پوشش می‌دهد. این تسهیلات چون نیازی به سپرده‌گذاری ندارد و قدرت پوششی فوق‌العاده بالایی دارد، در دو سه ماه اخیر به شدت مورد استقبال انبوه‌سازان، بساز و بفروش‌ها و شرکت‌های ساختمانی قرار گرفته و باعث شده روند نزول نرخ رشد ساخت و ساز متوقف شود.

طی دو سال گذشته، حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران و کل کشور بین ۴۰ تا ۵۰ درصد کاهش یافت. سال گذشته در تهران ۶۵ هزار و ۵۴۶ واحد مسکونی جدید ساخته شد (برای این تعداد واحد، پروانه ساختمانی در شهرداری صادر شد) که ۳۴ درصد نسبت به سال ۱۳۹۳، افت داشته است.

در سال ۱۳۹۳ نیز احداث ۹۹ هزار واحد مسکونی در تهران آغاز شد که در آن سال نیز حجم ساخت و ساز با کاهش ۵۹‌درصدی مواجه شد.

در این کلانشهر باید حداقل ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در سال احداث شود. در کل کشور نیز تیراژ صدور پروانه ساختمانی در دو سال گذشته به کمتر از ۵۰۰ هزار واحد در هر سال رسید در حالی که، نیاز سالانه مسکن در کل شهرها، حداقل معادل یک میلیون واحد مسکونی جدید است که باید ساخته شود.

پیش‌بینی می‌شود در تابستان امسال، تقاضا برای سرمایه‌گذاری ساختمانی در بازار مسکونی نسبت به سال قبل افزایش پیدا کند. تابستان سال گذشته در تهران، برای ساخت ۱۹ هزار واحد مسکونی پروانه صادر شد.

در بازار ساخت و ساز، یک عامل دیگر علاوه بر دو عامل نام برده‌شده، می‌تواند زمینه رونق را فراهم بیاورد. این عامل، «سطح پایین‌رفته قیمت زمین و ملک کلنگی» است. قیمت زمین مسکونی در تهران از مترمربعی شش میلیون تومان سال ۱۳۹۲ به حدود چهار میلیون تومان رسیده است. دلالان زمین می‌گویند، حباب دو سال پیش تخلیه شده است و بازار برای ورود سازنده‌ها فراهم است. از طرفی، قیمت مصالح ساختمانی نیز با کاهش چشمگیر مواجه شده است.


مجموعه این شرایط، بازار ساخت و ساز را از فصل جدید وارد مسیر رونق و تحرک خواهد کرد. با این حال، اگرچه حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در تابستان امسال مطابق انتظارات افزایش پیدا می‌کند اما این پرواز، به‌صورت تدریجی خواهد بود.

پیش‌بینی می‌شود در تهران ساخت و سازهای زیر ۱۰۰ مترمربع، بیش از سایر ساخت و سازها باشد به علت آنکه، علاوه بر وام ۱۱۰ تا ۱۳۰ میلیون‌تومانی که با سود ۲۰ درصد پرداخت می‌شود، نوع دیگری از تسهیلات ساخت مسکن صرفاً در محدوده بافت فرسوده و با سود صفر درصد در اختیار سرمایه‌گذاران قرار دارد که این وام نیز بدون سپرده است اما سقف آن در تهران ۵۰ میلیون تومان است.به این ترتیب، از آنجا که سازنده‌ها چندان حاضر به پرداخت سود بانکی بابت تسهیلات نیستند و از همه مهم‌تر احتمال افزایش قیمت مسکن در حد ۲۰ درصد طی یک سال آتی، بعید خواهد بود، در نتیجه تسهیلات ۵۰‌میلیونی بیشتر از سایر تسهیلات ساخت، مورد توجه سرمایه‌گذاران ساختمانی قرار می‌گیرد.

با این نوع تسهیلات -وام ۵۰‌میلیونی- صرفاً ساخت و سازهای کوچک‌متراژ آن هم در مناطق مرکزی شهر تهران، توجیه اقتصادی دارد. بنابراین، می‌توان پیش‌بینی کرد تابستان امسال، هم معاملات خرید و هم ساخت و ساز، محدوده واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ را تحت تاثیر قرار می‌دهد.