راهکار افزایش قدرت خرید مسکن
اقتصاد مسکن، مقوله‌ای مستقل نیست که بخواهیم آن را بدون عوامل موثر تحلیل کنیم. به این معنی، مسکن کالایی است که برای تولید احتیاج به منابع مالی، بخش مهندسی فعال، قوانین شهرسازی موثر و داشتن زیرساخت‌های مناسب شهری دارد که اگر هرکدام از آنها نتوانند به درستی نقش خود را ایفا کنند.
روزنامه دنیای اقتصاد: اقتصاد مسکن، مقوله‌ای مستقل نیست که بخواهیم آن را بدون عوامل موثر تحلیل کنیم. به این معنی، مسکن کالایی است که برای تولید احتیاج به منابع مالی، بخش مهندسی فعال، قوانین شهرسازی موثر و داشتن زیرساخت‌های مناسب شهری دارد که اگر هرکدام از آنها نتوانند به درستی نقش خود را ایفا کنند.
کالای نهایی کیفیت لازم برای بهره‌برداری و استفاده برای نسل امروز و فردا را نخواهد داشت و چه‌بسا در شرایطی هم ممکن است کل سرمایه جامعه را به خطر بیندازد. بنابراین به فرض اینکه تمام موارد اشاره شده به صورت هماهنگ عمل کنند و منجر به تولید مسکن سالم شوند، قسمت دوم اقتصاد مسکن که شامل قدرت خرید است، باید این چرخه تولید را مجددا فعال کند.
قدرت خرید مقوله‌ای است که باید به صورت جامع و با توجه به کلیات اقتصاد تحلیل شود. همان‌طور که در کشورهای پیشرفته ابزار مالی به کمک قدرت خرید مصرف‌کننده می‌آید، در کشور ما این ابزار مالی به صورت موثر نمی‌تواند تاثیری بر قدرت خرید داشته باشد. آیا با فرض آنکه بانک مرکزی، مبلغ مورد مناقشه با وزارت راه و شهرسازی بر سر وام خرید مسکن را تایید کند و تسهیلاتی حدود ۸۰ میلیون تومان به متقاضی پرداخت کند، می‌توان این انتظار را داشت که قدرت خرید مصرف‌کننده در شهرهای بزرگ که هدف وزارت راه و شهرسازی برای تامین مسکن اقشار متوسط جامعه است، تامین شود؟
به اعتقاد نگارنده جواب این سوال بسیار واضح است چراکه در شهرهای بزرگ قیمت تمام‌شده شامل دو بخش پرهزینه است. یک بخش مربوط به هزینه ساخت است که با توجه به قیمت مصالح (فولاد، سیمان و ...) قیمتی است که در شهرهای بزرگ دنیا می‌توان آنها را تهیه کرد، اما بخش دوم که مهم‌تر از بخش اول است، مربوط به قیمت زمین است چراکه تاثیرگذاری دولت و مردم در این بخش بسیار محدود است. قیمت زمین براساس سیستم بازار و عرضه و تقاضا مشخص می‌شود، به این معنی که چون زمین نه کالایی وارداتی و نه تولیدی است، پس نمی‌توان در روند قیمتی آن تاثیر گذاشت مگر آنکه وزارت راه و شهرسازی و بخش خصوصی بتوانند شهرهای جدیدی با همان کیفیت رفاهی، اقتصادی و فرهنگی با فرصت‌های شغلی بالا طراحی و اجرا کنند که بتوانند رقیب زمین‌های موجود شهری شوند و قیمت آنها را تعدیل کنند.
با توجه به موضوعات بیان شده، نمی‌توان انتظار داشت قیمت تمام‌شده مسکن به صورت دستوری کاهش یابد تا به قدرت خرید مورد انتظار دولت و متقاضی برسد، پس راه‌حل این نابسامانی در کجاست؟
هدف نگارنده از این نوشتار تحلیل بیشتر قدرت خرید، نه در دایره اقتصاد مسکن بلکه در دایره‌ای بزرگ‌تر از اقتصاد مسکن است. در کشورهای صنعتی و پیشرفته دولت‌ها قدرت خرید را هم با دادن وام‌هایی تا مبلغ ۸۰ درصد قیمت ساختمان با سود کم‌بهره بالا می‌برند و هم حداقل حقوق پایه را طوری در نظر می‌گیرند که متقاضی بتواند علاوه بر بازپرداخت آن، به بقیه امور مالی زندگی خویش برسد.
با نگاهی به درآمد سرانه کشور ما در مقایسه با کشورهای پیشرفته به این نتیجه می‌رسیم که تفاوت فراوانی بین درآمد سرانه حدود شش هزار دلاری مردم ما با درآمد سرانه حدود ۲۵ تا ۶۰ هزار دلاری کشورهای پیشرفته وجود دارد. از این‌رو نمی‌توان انتظار داشت با شرایط حاکم موجود تا زمانی که شاخص‌های اقتصاد کلان رشد پیدا نکند و همچنین تا زمانی که رشد اقتصادی پایدار همراه با بالا رفتن درآمد سرانه حاصل نشود، این امر محقق شود.
کالای نهایی کیفیت لازم برای بهره‌برداری و استفاده برای نسل امروز و فردا را نخواهد داشت و چه‌بسا در شرایطی هم ممکن است کل سرمایه جامعه را به خطر بیندازد. بنابراین به فرض اینکه تمام موارد اشاره شده به صورت هماهنگ عمل کنند و منجر به تولید مسکن سالم شوند، قسمت دوم اقتصاد مسکن که شامل قدرت خرید است، باید این چرخه تولید را مجددا فعال کند.
قدرت خرید مقوله‌ای است که باید به صورت جامع و با توجه به کلیات اقتصاد تحلیل شود. همان‌طور که در کشورهای پیشرفته ابزار مالی به کمک قدرت خرید مصرف‌کننده می‌آید، در کشور ما این ابزار مالی به صورت موثر نمی‌تواند تاثیری بر قدرت خرید داشته باشد. آیا با فرض آنکه بانک مرکزی، مبلغ مورد مناقشه با وزارت راه و شهرسازی بر سر وام خرید مسکن را تایید کند و تسهیلاتی حدود ۸۰ میلیون تومان به متقاضی پرداخت کند، می‌توان این انتظار را داشت که قدرت خرید مصرف‌کننده در شهرهای بزرگ که هدف وزارت راه و شهرسازی برای تامین مسکن اقشار متوسط جامعه است، تامین شود؟
به اعتقاد نگارنده جواب این سوال بسیار واضح است چراکه در شهرهای بزرگ قیمت تمام‌شده شامل دو بخش پرهزینه است. یک بخش مربوط به هزینه ساخت است که با توجه به قیمت مصالح (فولاد، سیمان و ...) قیمتی است که در شهرهای بزرگ دنیا می‌توان آنها را تهیه کرد، اما بخش دوم که مهم‌تر از بخش اول است، مربوط به قیمت زمین است چراکه تاثیرگذاری دولت و مردم در این بخش بسیار محدود است. قیمت زمین براساس سیستم بازار و عرضه و تقاضا مشخص می‌شود، به این معنی که چون زمین نه کالایی وارداتی و نه تولیدی است، پس نمی‌توان در روند قیمتی آن تاثیر گذاشت مگر آنکه وزارت راه و شهرسازی و بخش خصوصی بتوانند شهرهای جدیدی با همان کیفیت رفاهی، اقتصادی و فرهنگی با فرصت‌های شغلی بالا طراحی و اجرا کنند که بتوانند رقیب زمین‌های موجود شهری شوند و قیمت آنها را تعدیل کنند.
با توجه به موضوعات بیان شده، نمی‌توان انتظار داشت قیمت تمام‌شده مسکن به صورت دستوری کاهش یابد تا به قدرت خرید مورد انتظار دولت و متقاضی برسد، پس راه‌حل این نابسامانی در کجاست؟
هدف نگارنده از این نوشتار تحلیل بیشتر قدرت خرید، نه در دایره اقتصاد مسکن بلکه در دایره‌ای بزرگ‌تر از اقتصاد مسکن است. در کشورهای صنعتی و پیشرفته دولت‌ها قدرت خرید را هم با دادن وام‌هایی تا مبلغ ۸۰ درصد قیمت ساختمان با سود کم‌بهره بالا می‌برند و هم حداقل حقوق پایه را طوری در نظر می‌گیرند که متقاضی بتواند علاوه بر بازپرداخت آن، به بقیه امور مالی زندگی خویش برسد.
با نگاهی به درآمد سرانه کشور ما در مقایسه با کشورهای پیشرفته به این نتیجه می‌رسیم که تفاوت فراوانی بین درآمد سرانه حدود شش هزار دلاری مردم ما با درآمد سرانه حدود ۲۵ تا ۶۰ هزار دلاری کشورهای پیشرفته وجود دارد. از این‌رو نمی‌توان انتظار داشت با شرایط حاکم موجود تا زمانی که شاخص‌های اقتصاد کلان رشد پیدا نکند و همچنین تا زمانی که رشد اقتصادی پایدار همراه با بالا رفتن درآمد سرانه حاصل نشود، این امر محقق شود.
پ
برای دسترسی سریع به تازه‌ترین اخبار و تحلیل رویدادهای ایران و جهان
اپلیکیشن برترین ها
را نصب کنید.
ارسال نظر