ترمز تورم اجاره کشیده شد

همشهری: با توقف رشد قیمت مسکن و همچنین کاهش نقل و انتقال مستأجران در دوره کرونا، فعلاً رشد قیمت اجاره نیز فروکش کرده و حتی اندکی کاهش یافته است.

در شرایطی که روند صعودی قیمت مسکن متوقف شده و به‌واسطه تمدید خودکار قراردادهای اجاره در دوره کرونا، بازار اجاره با رکود جدی مواجه است؛ بازار فروش نیز وضعیت باثباتی را تجربه می‌کند و آنگونه که مشاوران املاک می گویند: در این کسادی، قیمت‌های پیشنهادی مالکان واحدهای استیجاری تا ۱۰درصد نیز نسبت به تابستان کاهش پیدا کرده است.

عقب­‌ماندگی قیمت اجاره از ارزش مسکن، کمبود عرضه واحدهای استیجاری و همچنین افزایش تقاضا برای واحدهای استیجاری در دوره جهش قیمت مسکن، از اصلی‌­ترین عواملی هستند که باعث می­‌شوند بازار اجاره حتی در دوره‌های رکود مسکن نیز با رشد سالانه مواجه شوند؛ اما فعلاً به‌واسطه اینکه بخش بزرگی از قراردادهای اجاره به‌واسطه مصوبه ستاد مقابله با کرونا به‌صورت خودکار تمدید می‌شود و این مصوبه قدرت چانه زنی مستأجران با صاحبخانه‌ها را افزایش داده است؛ حتی ناکارآمدی‌­های ذاتی بازار اجاره ایران نیز نتوانسته فضای عمومی بازار را متشنج کند و حال و هوای بازار، به‌جز برای مستأجران جدید، چندان نامساعد نیست.

کرونا به داد مستأجران رسید

از ابتدای سال ۹۷و در همان نخستین ماه‌های شروع جهش قیمت مسکن، دورنمای تورمی و پرتنش بازار اجاره مشخص بود و همین مسئله وزارت راه و شهرسازی را وادار کرد تا به‌دنبال برنامه‌هایی برای اصلاح سازوکار این بازار باشد. در این شرایط خبرهایی نیز در مورد تدوین بسته‌های نجات بازار اجاره منتشر می­‌شد که تقریباً هیچ‌کدام از آنها حتی به مرحله رونمایی نیز نرسیدند و به‌جز کمک ودیعه مسکن که به مدد کرونا و با مصوبه ستاد مقابله با کرونا عملیاتی شد، هیچ سیاستی برای نجات بازار اجاره ارائه نشد.

در این میان شیوع کرونا از اسفند 98باعث شد تا در میان مصوبه‌های ستاد مقابله با کرونا، 3 مصوبه اجاره­ای نیز با هدف حذف خطر شیوع کرونا با جابه‌جایی مستأجران و کمک مالی به آنها ابلاغ شد که جدای از اثرات ضدکرونایی این مصوبات، باعث شد تا بروز بحران در بازار اجاره حداقل تا پایان دوره شیوع کرونا به تعویق بیفتد.

براساس مصوبه ستاد مقابله با کرونا، همه قراردادهای اجاره مسکونی سررسید شده در دوره کرونا، تا 3‌ماه بعد از اعلام شرایط عادی از سوی وزارت بهداشت، به‌صورت خودکار تمدید می‌شود و حداکثر افزایش قیمت برای این تمدید نیز در تهران 25درصدی، در شهرهای بزرگ 20درصد و سایر نقاط شهری 15درصد خواهد بود. البته در این مصوبه نیز طبق سنت معمول بازار اجاره، اصل بر توافق موجر و مستأجر گذاشته شده و ضمن اینکه برای مالک نیز اختیاراتی برای فسخ قرارداد اجاره وجود دارد، تعیین بازه قیمتی نیز عمدتاً برای بالا بردن قدرت چانه زنی مستأجران و جلوگیری از فشار مالکان تعیین شده است.

در این شرایط موجر و مستأجر می‌توانند بر افزایش اجاره‌بها بالاتر از سقف ستاد کرونا توافق کنند، اما اگر مالک برای بالا بردن نرخ اجاره فشار وارد کند و مستأجر افزایش قیمت بالاتر از نرخ مصوب را نپذیرد، هیچ‌یک از مراجع قضایی نیز به‌نفع موجر رأی صادر نمی‌کنند و آن مستأجر ملزم به تخلیه مورد اجاره نخواهد بود. مشاوران املاک می‌­گویند: تحت‌تأثیر این مصوبه، میزان قراردادهای اجاره تمدیدی نسبت به سال قبل تا 2 برابر افزایش پیدا کرده؛ اما این وضعیت برای اجاره اولی­‌ها و مستأجرانی که درصدد عقد قرارداد جدید هستند متفاوت است.

کاهش ۱۰درصدی اجاره در زمستان

تخلیه تدریجی تورم مسکن در بازار اجاره باعث شده تا مستأجران همه‌ساله با افزایش هزینه اجاره مواجه شوند و ناکارآمدی‌های بازار اجاره مانند نبود اجاره‌داری حرفه‌ای و مسکن استیجاری حمایتی، وضعیت مستأجران در دهک‌های درآمدی پایین جامعه را با مشکل جدی مواجه کند؛ با وجود این، در نیمه دوم سال که فصل جابه‌جایی مستأجران به پایان می‌رسد، همواره فضای بهتری بر بازار اجاره حاکم می‌شود.

امسال اما، پایان فصل جابه‌جایی مستأجران با توقف روند صعودی قیمت مسکن، محدودیت‌های کرونا و بهبود دورنمای اقتصادی همراه شده و زمینه را برای تعدیل اجاره‌بهای مسکونی و حتی کاهش آن نیز فراهم آورده است. آنگونه که مشاوران املاک فعال در تهران در گفت‌وگو با همشهری اظهار کرده‌اند، میانگین کاهش قیمت اجاره در زمستان امسال نسبت به فصل تابستان به حدود 10درصد می‌رسد. به گفته آنها، تقاضای مسکن استیجاری نیز گرچه نسبت به فصل تابستان کاهش چشمگیری داشته، اما همچنان طبق روال گذشته وجود دارد.

البته آنگونه که مشاوران املاک می‌گویند: به‌واسطه رکود جدی معاملات مسکن، تعداد فایل‌های رهن کامل نسبت به تابستان بسیار کمتر شده و بخش قابل‌توجهی از فایل‌های موجود در بازار شامل رهن و اجاره هستند؛ چراکه پیش ‌از این عمدتاً آن دسته از خریداران مسکن که با کسری سرمایه مواجه بودند، واحد مسکونی خریداری شده را به‌صورت رهن کامل در بازار اجاره عرضه می‌کردند تا حدود 20درصد از ارزش معامله را از این طریق فراهم کنند، اما در شرایط فعلی به‌قدری معاملات خریدوفروش مسکن کساد است که اثر معناداری بر فایل‌های رهن کامل گذاشته است.

تمدید مهلت پرداخت وام ودیعه مسکن تا پایان بهمن

در شرایطی که بازار اجاره به وضعیت نسبتاً باثباتی رسیده و مصوبات اجاره‌ای ستاد مقابله با کرونا نیز تأثیر قابل‌قبولی بر مناسبات این بازار داشته است، کارگروه مقابله با پیامدهای اقتصادی کرونا، گام دیگری برای کمک نهایی به مستأجران کم‌درآمد برداشته و با تمدید مهلت پرداخت وام ودیعه مسکن تا پایان بهمن‌ماه موافقت کرده است.

به گزارش پایگاه اطلاع‌رسانی و پایش آثار اقتصادی کرونا، این کارگروه در جلسه هفته گذشته مصوب کرده است: متقاضیانی که پیش ‌از این مراحل ثبت‌نام تقاضای خود را در سامانه اقدام ملی تکمیل کرده‌اند، تا پایان بهمن‌ماه فرصت داشته باشند فرایند معمول بانکی را انجام داده و وام ودیعه مسکن را دریافت کنند.

همچنین در این جلسه برای متقاضیان تسهیلات کمک ودیعه مسکن که قرارداد اجاره‌نامه آنها به‌صورت دستی و بدون حضور در بنگاه تنظیم شده، مقرر شد مشاورین املاک موظف شوند با دریافت حداکثر ۲۵۰ هزار تومان بدون نیاز به دریافت ارزش‌افزوده و با حضور موجر و مستأجر نسبت به ثبت اجاره‌نامه و اخذ کد رهگیری اقدام کنند.

این مبلغ برای اجاره‌نامه‌هایی که در بنگاه ثبت شده اما کد رهگیری ندارند، هزینه ثابتی معادل ۱۰۰ هزار تومان است و الزامی برای حضور موجر در بنگاه نخواهد بود. آمارها نشان می‌دهد که تا پایان آذرماه از مجموع ۳۰۲ هزار و ۳۳۴ متقاضی دریافت وام ودیعه مسکن، ۱۴۸ هزار و ۲۱۵ نفر یعنی حدود نیمی از متقاضیان توانسته‌اند این تسهیلات را دریافت کنند.