خریداران واقعی بازار مسکن چه کسانی بودند؟

دنیای‌اقتصاد نوشت: «سقوط تورم ماهانه مسکن و سکته معاملات» که دوشنبه هفته گذشته «دنیای‌اقتصاد» درباره آن گزارش داد، روز پنج‌شنبه در آمار رسمی منعکس شد. مرجع انتشار «آمار تحولات ماهانه بازار مسکن تهران» اعلام کرد: قیمت مسکن در ماه آبان ۸/ ۱ درصد نسبت به مهر افزایش یافت.

بررسی‌ها نشان می‌دهد تورم ماهانه مسکن در ماه میانی پاییز، پایین‌ترین نرخ رشد قیمت از اردیبهشت امسال تاکنون بوده است که تحت‌تاثیر «کاهش انتظارات تورمی و ریزش دسته‌جمعی قیمت در بازارهای موازی» به وقوع پیوست. حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت طی آبان، تقریبا نصف شد. اکنون دو پرسش درباره این تغییر مسیر بین فعالان ملکی مطرح است. پرسش اول مرتبط با نحوه رشد قیمت است؛ اینکه چرا قیمت اسمی کاهش پیدا نکرد. پاسخ این سوال را می‌توان از دو زاویه ارائه کرد.

پرسش دوم نیز به جنس معاملات خرید واحد مسکونی در تهران در این ماه خاص -ماه تخلیه حباب بازارها- برمی‌گردد. در شرایطی که ماه گذشته، غالب تقاضای‌ سرمایه‌ای در پی «توقف بدبینی به آینده» از بازار مسکن خارج شد، کدام گروه از تقاضای خرید، جای تقاضای غیرمصرفی را گرفت؟ در گزارش «دنیای اقتصاد» بازیگران جدید معاملات مسکن و همچنین نبض قیمت در ۲۲ منطقه تهران، تشریح شده است.

همزمان با سقوط تورمی و بروز سکته معاملاتی در بازار مسکن شهر تهران، بازار خرید و فروش آپارتمان پایتخت وارد فاز تغییر بازیکن شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران وهمچنین تحقیقات میدانی تکمیلی درباره آخرین شرایط بازار ملک نشان می‌دهد، بازار خریدوفروش آپارتمان در آبان ماه با سه تغییر عمده در مقایسه با ماه‌های قبل همراه شده است. دو تغییر مهم مربوط به سقوط تورمی و سکته معاملاتی در بازار خرید وفروش واحدهای مسکونی در ماه میانی پاییز است و تغییر سوم مربوط به جایگزینی تقاضای سرمایه‌ای با تقاضای مصرفی متقاضی تبدیل به احسن واحدهای مسکونی در این ماه است

سقوط تورمی و سکته معاملاتی در بازار خرید وفروش آپارتمان در پایتخت را برآورد کرده بود. در این گزارش که با عنوان «ترافیک خروج از بازار ملک» در صفحه مسکن منتشر شد، افت بیش از ۵۰ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در آبان به همراه کاهش شدید سرعت رشد قیمت مسکن در این ماه برآورد شده بود.

این درحالی است که داده‌های رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه که روز پنج شنبه ۶ آذر توسط بانک مرکزی منتشر شد، گزارش «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه را تایید کرد. آبان ماه امسال، تحت‌تاثیر کاهش بازدهی در بازار معاملات سهام، سقوط قیمت سکه، افت قیمت دلار و خودرو، بازارهای اقتصادی به تحولات ناشی از کاهش‌ ریسک‌های غیراقتصادی در میانه پاییز واکنش نشان دادند. تحت‌تاثیر این تحولات، بازار معاملات مسکن نیز به رفتار سایر بازارها واکنش نشان داده وشرایطی متفاوت نسبت به ماه‌های قبل را تجربه کرد. در واقع آبان ماه را می‌توان به‌عنوان ماه خاص بازارهای اقتصادی معرفی کرد.

در این ماه تحت‌تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و به دنبال آن کاهش انتظارات تورمی در بازارها، شاخص بازار معاملات سهام با افت ۵ درصدی، نرخ ارز با کاهش ۹ درصدی، قیمت سکه با سقوط ۱۷ درصدی وقیمت خودرو با کاهش ۱۹ درصدی در مقایسه با مهر همراه شدند. میانگین قیمت مسکن در این ماه نیز تورم ۸/ ۱ درصدی را تجربه کرد. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آبان ماه به ۲۷ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل نیز تورم ۱۱۶ درصدی را تجربه کرده است. دراین ماه همچنین تعداد ۴ هزار و ۴۶۶ معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام شد که این میزان در مقایسه با ماه قبل، ۴۹ درصد کاهش یافت و در واقع نصف شد.

تحولات آبان ماه بازار مسکن دست‌کم دو سوال مهم را ایجاد کرده است. سوال اول آنکه در ماه ریزش بازارهای اقتصادی و درحالی‌که تحقیقات میدانی نشان می‌دهد ورودی تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر سقوط بازدهی و کاهش نرخ‌ها در سایر بازارها بسیار کاهش یافته و در برخی مناطق متوقف شده است و تقاضای خانه‌اولی‌ نیز در بازار از ماه‌های قبل حضور ندارد، بیش از ۴ هزار و ۵۰۰ فقره معامله خرید مسکن در این ماه از سوی چه کسانی انجام شده است؟

تحقیقات میدانی تکمیلی «دنیای‌اقتصاد» حاکی است عمده این معاملات از سوی تقاضای مصرفی تبدیل به احسن واحدهای مسکونی صورت گرفته است. این گروه از افراد که در واقع ملک مسکونی خود را به ملک دیگری تبدیل کرده‌اند و تغییر شرایط برای آنها تفاوت چندانی ایجاد نمی‌کند، بازیکنان اصلی زمین معاملات مسکن در آبان ماه بوده‌اند. درحالی‌که در ماه‌های قبل عمده معاملات مسکن از طریق تقاضای سرمایه‌ای و سفته بازی انجام می‌شد.

سوال دوم آن است که چرا در ماه سقوط بزرگ بازارها، تورم ماهانه مسکن مثبت بوده است؟ در شرایطی که بازدهی و تورم ماهانه در سایر بازارها منفی بوده است؟ در پاسخ به این سوال می‌توان اذعان کرد که کاهش شدید سرعت رشد قیمت مسکن در آبان ماه نیز در راستای کاهش بازدهی و سقوط نرخ در سایر بازارها بوده است. چراکه در همه ماه‌های سال ۹۹، به جز ماه فروردین که ماه استثنایی و تعطیل بازار مسکن بود، تورم ماهانه مسکن دو رقمی بود. اما در آبان ماه تورم ماهانه مسکن به یک پنجم تورم ماهانه مهرماه- ماه قبل از آن- کاهش یافت.از آنجا که بازار مسکن به دلیل ویژگی‌های خود به تحولات سایر بازارها با تاخیر زمانی پاسخ می‌دهد کاهش یک پنجمی سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به ماه قبل، در واقع واکنش بازار معاملات ملک به تحولات سایر بازارها محسوب می‌شود و انتظار کاهش قیمت اسمی مسکن در ماه‌های بعد بعید نیست.

در سال ۹۲ هم که تغییر فاز بازار مسکن از جهش به پساجهش رخ داد، اردیبهشت ماه ۹۲ ماه پایانی جهش قیمت مسکن بود که در آن تورم ماهانه ۵/ ۹ درصدی به ثبت رسید. اما در خرداد ماه که بازار تحت‌تاثیر کاهش انتظارات تورمی در نتیجه انتخابات ریاست‌جمهوری قرار گرفت و ماه پساجهش آغاز شد تورم ماهانه مسکن به ۷/ ۳ درصد کاهش یافت و در واقع نصف شد. هم‌اکنون تورم ماهانه مسکن نسبت به مهرماه یک پنجم شده است. بنابراین این مقایسه می‌تواند نشان دهنده این موضوع باشد که بازار در ابتدای دوره پساجهش قرار گرفته است. در سال ۹۲، در تیرماه یعنی یک ماه بعد از شروع پساجهش تورم ماهانه مسکن منفی شد.

با این حال ثبت تورم نقطه‌ای ۱۱۶ درصدی در آبان ماه را می‌توان رکورد تاریخی تورم نقطه‌ای مسکن عنوان کرد. این تورم نقطه‌ای بالاترین تورم نقطه‌ای در دهه ۹۰ و به احتمال زیاد بالاترین تورم نقطه‌ای بازار معاملات مسکن است. چون محاسبات مربوط به تورم نقطه‌ای مسکن مربوط به قبل از دهه ۹۰ انجام نشده است و با توجه به نرخ رشد سالانه قیمت مسکن از سال ۷۰ تاکنون که تورم نقطه‌ای بیش از ۱۰۰ درصدی درباره آن گزارش نشده است به احتمال زیاد تورم نقطه‌ای آبان ماه یک رکورد تاریخی است. علت این موضوع را می‌توان به تورم بی‌سابقه ماهانه ۸ تا ۱۰ درصدی در هفت ماه اول سال‌جاری(به استثنای ماه فروردین) نسبت داد. تورم ماهانه آبان امسال در واقع کمترین تورم ماهانه سال ۹۹ بدون استثنای ماه فروردین بوده است.

در شرایطی که بازدهی همه بازارهای اقتصادی در آبان ماه منفی شد، بازار معاملات مسکن به‌رغم کاهش شدید سرعت رشد قیمت، رتبه اول بازدهی در میان سایر بازارها را به خود اختصاص داد و تنها بازاری بود که در ماه میانی پاییز بازدهی مثبت داشت. آمار رسمی از نبض مسکن در ۲۲ منطقه شهر تهران نیز نشان‌دهنده عمق بیشتر رکود در مناطق شمالی تهران در مقایسه با مناطق جنوبی است. درحالی‌که میانگین قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۵ شهر تهران یک درصد در آبان ماه افزایش داشت، حجم معاملات مسکن در این مناطق ۵۴ درصد کاهش یافت.

از سوی دیگر میانگین قیمت مسکن در مناطق ۹ تا ۲۰ شهر تهران ۴ درصد رشد کرد و حجم معاملات مسکن در این مناطق کاهش ۳۹ درصدی داشت. به دلیل رشد سریع‌تر قیمت مسکن در مناطق شمالی در ماه‌های قبل نسبت به مناطق جنوبی، به‌قدری سطح قیمت‌ها در این مناطق افزایش یافته بود که سقوط معاملاتی و روند کاهش تورم ماهانه در آن نسبت به مناطق جنوبی (کانون انجام معاملات تبدیل به احسن مسکن در آبان ماه) شدیدتر بود.