نگاهی به مصائب چهار میلیون مستاجر تهرانی

روزنامه همدلی: اواخر سال گذشته، مرکز آمار، گزارشی از وضعیت ملک و خانه در تهران منتشر کرد که بررسی وضعیت اجاره در آن قابل‌تامل بود؛ گزارشی که نشان می‌داد متوسط مبلغ اجاره برای یک خانه ۸۰متری با عمر بیش از ۱۰سال در پایتخت، سه میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در ماه است.

این در حالی است که در سالی که با بحران کرونا آغاز شد، رقم پایه حداقل دستمزد کارگران، آن هم با رشد ۲۱درصدی، یک میلیون و ۸۳۵ هزار تومان اعلام شد و در نهایت کمک هزینه مسکن این دسته از اقشار ضعیف که مشمول قانون کار بودند نیز از ابتدای تیر امسال مبلغ ۳۰۰هزار تومان تعیین شد. نکته قابل تامل این است که با احتساب مبلغ پیش پرداخت اجاره مسکن و مبلغ اجاره، دستمزدها کفاف هزینه خانه‌های ۸۰ متری در این کلان‌شهر را نداده و در نتیجه ماجرای کوچ اجباری به مناطق حاشیه تهران یا حتی زندگی در خانه‌هایی با متراژ پایین‌تر جدی‌تر مطرح است.

حالا در حالی بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت مسکن در تهران با رشد دو میلیون تومانی در خرداد امسال، به ۱۹میلیون رسید و این روند افزایشی حالا قیمت هر متر مربع خانه در تهران را تا مرز ۲۳میلیون تومان بالا برده است که بر اساس آمارهای رسمی، بیش از شش میلیون مستاجر در کشور وجود دارد و حتی بر اساس برآوردها، ۵۱درصد از پایتخت‌نشینان مستاجر هستند که حتی با وجود افزایش تسهیلات، از قدرت خرید کافی برخوردار نیستند. آن طور که گزارش‌های مختلف نشان می‌دهد، با توجه به متوسط قیمت مسکن شهر تهران که ۲۳میلیون و ۱۰۰ هزار تومان است، با تسهیلات ۱۶۰میلیون تومانی خانه اولی‌ها می‌توان شش متر و ۹۰سانتی‌متر مسکن خریداری کرد.

این در حالی است که در کشورهای توسعه‌یافته تسهیلاتی که برای خرید مسکن در نظر گرفته می‌شود، حدود ۹۰درصد از هزینه خرید را پوشش داده و حتی زمان طولانی برای بازپرداخت این وام‌ها، فشاری را متوجه اقشار ضعیف ساکن در این کشورها نمی‌کند. این در حالی است که تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد، با هر بار افزایش تسهیلات مسکن، طمع صاحبخانه‌ها برای افزایش قیمت هر متر مربع خانه بالاتر رفته و بهانه خوبی به دست دلال‌ها و حتی مشاوران املاک برای گران‌تر کردن قیمت خرید یا اجاره داده شده است. در چنین شرایطی، سکانداران اقتصادی هر بار با وعده‌هایی درباره خانه‌دار کردن مردم سخن می‌گویند که با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی یا حتی نبود قانون در قیمت‌گذاری مسکن، وضعیت این بازار بحرانی‌تر می‌شود.

در چنین شرایطی بود دیروز که معاون اول رئیس جمهور به رسانه‌ها گفت: «امیدوارم بتوانیم برای اقشار جامعه که با این قیمت‌ها امکان خرید مسکن ندارند راهکاری پیدا کنیم». اسحاق جهانگیری، در جلسه ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی که ظهر دیروز برگزار شد، گفت: «همان طوری که بانک مسکن بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار به افزایش سقف تسهیلات عمل کرد و از سی میلیون به چهل میلیون افزایش داده‌اند بقیه بانک‌هایی که مسئولیت دارند نیز مصوبه امروز به آنها هم ابلاغ می‌شود». وی ادامه داد: «بخش مسکن همیشه یک موضوع مهم اقتصاد مقاومتی است. بخش مسکن وقتی راه بیفتد یک بخش عمده‌ای از اقتصاد کشور را به همراه خود فعال می‌کند». جهانگیری با اشاره به مسکن ارزان قیمت برای اقشار جامعه، اظهار داشت: «خوشبختانه گزارشی که‌ آقای وزیر و معاونین‌شان را دادند حتما این طرح‌ها تا آخر سال ۹۹ تکمیل می‌شود.»

معاون اول رئیس جمهور تصریح کرد: «وزارت مسکن حتما باید یک آسیب‌شناسی دقیقی انجام دهد. ما برای طبقات ضعیف، باید مکانیزم اصلاح شده مسکن مهر حتما برای تعداد افرادی که نیاز به مسکن دارند و با روش‌های دیگر و به این سادگی نمی‌توانند صاحب مسکن شوند روشی را پیدا کنیم». به نظر می‌رسد با روندی که مسکن در پیش گرفته و هزینه بالای ساخت‌وساز و در نتیجه کاهش عرضه، تا پیدا شدن روش صاحب‌خانه کردن محرومان، مسکن قله‌های بلندتری از قیمت‌ها را فتح کند و دوباره این وعده‌ها توخالی از آب در آیند.

مصائب چهار میلیون خانوار برای صاحب خانه شدن

بحران مسکن این‌روزها تا جایی پیش رفته که بیش از نیمی از جمعیت تهران را مستاجران تشکیل داده و این در حالی است که حتی افزایش رقم تسهیلات به دلیل کوتاه بودن زمان بازپرداخت یا سودهای بالای وام بانکی، دست مستاجران را از خرید خانه کوتاه کرده و انتقادهای زیادی به این وضعیت مطرح است.

تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم که تا اوایل سال ۱۳۹۶ حدود ۶۰درصد قیمت یک واحد ۶۰متری در تهران را پوشش می‌داد حالا اثرگذاری خود را از دست داده تا جایی که این میزان به حدود ۱۱درصد رسیده است. در واقع هم اکنون با وام ۱۶۰میلیون تومانی زوجین می‌توان در پایتخت کمتر از هفت متر مسکن خریداری کرد. کارشناسان معتقدند اگر قرار است صندوق پس‌انداز مسکن یکم احیا شود باید هم مبلغ آن افزایش پیدا کند و هم نرخ سود آن کاهش یابد. نرخ سود این تسهیلات هم اکنون در مناطق شهری هشت درصد و در بافت فرسوده شش درصد است. بر اساس گزارش‌ها، متقاضیان این نوع وام با سپرده‌گذاری ۴۰میلیون تومانی و دوره انتظار یک ساله می‌توانند ۸۰میلیون تومان به علاوه سپرده خود با نرخ سود هشت درصد دریافت کنند.

صندوقی که کفاف هزینه مسکن در تهران را نمی‌دهد

صندوق پس‌انداز مسکن یکم یا همان وام خانه اولی‌ها در ۱۸ خرداد ماه ۱۳۹۴ راه‌اندازی شد. نرخ سود این وام ابتدا ۱۴درصد بود که به تدریج به ۱۳درصد، ۱۱درصد و در نهایت هشت درصد رسید. در بافت‌های فرسوده نیز نرخ بهره آن شش درصد است. طبق برنامه ابلاغی بانک مرکزی صندوق پس‌انداز مسکن یکم فرصت پنج ساله داشت که در ۱۸ خرداد ماه ۱۳۹۹ این مهلت به پایان رسید. بانک مسکن پیشنهاد داده فعالیت صندوق مزبور تمدید و ارقام آن احیا شود که هنوز بانک مرکزی موافقت خود را با آن اعلام نکرده است. اما با نوسانات بازار مسکن طی حدود ۲.۵ سال گذشته اثرگذاری وام خانه اولی‌ها به شدت کاهش یافته و این موضوع از میزان پرداخت تسهیلات از طریق این صندوق قابل مشاهده است.

طبق اعلام بانک مسکن در نه ماهه ابتدای سال ۱۳۹۸ از حدود ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات پرداخت شده توسط این بانک حدود ۲۷ هزار فقره از محل تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم بوده که از کاهش اقبال به این نوع وام حکایت دارد. در واقع با توجه به ۳۸۴ هزار مبایعه‌نامه کل کشور در ۹ ماهه ابتدای ۱۳۹۸ میزان خرید مسکن از طریق وام خانه اولی‌ها حدود ۷درصد کل معاملات ملک در کشور بوده است. در کشورهای توسعه یافته وام مسکن تقریبا بین ۷۰ تا ۹۰ درصد قیمت ملک را پوشش می‌دهد. اما در ایران معمولاً اثرات وام پس از نوسانات اقتصادی به شدت کم‌رنگ می‌شود.

با وجود آنکه برخی کارشناسان بر لزوم افزایش سقف و کاهش سود تسهیلات مسکن در شرایط فعلی تاکید دارند، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی افزایش وام مسکن را در ایجاد تورم بازار ملک موثر می‌داند و معتقد است که باید از طریق افزایش ساخت‌وساز، تعادل قیمتی را در بازار مسکن ایجاد کرد.

این در حالی است که عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی راهکار تعادل بخشی در بازار مسکن را احیای نظام پس‌انداز می‌دانست و در دوره او وام مسکن از حدود ۲۰میلیون تومان به سقف ۱۶۰میلیون تومان افزایش پیدا کرد.
به تازگی نیز رئیس کمیسیون عمران مجلس بر ضرورت افزایش سقف تسهیلات مسکن تاکید کرده و گفته است: یکی از راهکارهای کوتاه مدت، افزایش قدرت مالی خریداران واقعی است از این رو دولت می‌تواند در این عرصه نسبت به افزایش سقف تسهیلات مسکن و کاهش سود وام‌ها اقدام کند.

در تمام کشورها وام مسکن حدود ۷۰ درصد از قیمت مسکن را پوشش می‌دهد اما در کشور ما با وام ارائه شده نمی توان خانه خریداری کرد.

معضل استفاده از وام مسکن

رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی دیروز در این‌باره به خانه ملت، گفت: «بالا بودن نرخ سود بانکی، پیچیدگی‌های معرفی ضامن به بانک، کوتاه بودن مدت بازپرداخت وام‌ از معضلات موجود تامین مسکن است.»
محمدرضا رضایی کوچی، به لزوم تسهیل شرایط وام مسکن به ویژه‌ برای زوجین تاکید کرد و افزود: «امروز کشورهایی که مشکل مسکن در آنها حل شده با رعایت اصول و قواعدی مانند ارائه وام قرض الحسنه با کارمزد ۱درصد با بازپرداخت بالای ۲۰سال آن را حل کرده‌اند و این که ۹۰درصد قیمت تمام شده مسکن را وام ارائه می‌شود که متاسفانه هیچ یک از این موارد در کشور ما رعایت نمی‌شود.»

وام مسکن جوابگوی تامین مسکن نیست

وی ادامه داد: «با توجه به تورم و بالا رفتن قیمت‌ها به ویژه قیمت مسکن متاسفانه وامی که در نظر گرفته شده است جوابگوی تامین مسکن نیست. بالا بودن نرخ سود بانکی،‌ پیچیدگی‌های معرفی ضامن به بانک، کوتاه بودن مدت بازپرداخت وام‌ از دیگر معضلات موجود در این موضوع است.»

10 الی 15درصد قیمت تمام شده مسکن شامل وام است

رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با تاکید بر ‌این‌که ما فقط‌ ۱۰ الی ۱۵درصد قیمت مسکن را وام می‌دهیم افزود: «زمانی که از تسهیل خرید خانه صحبت می‌کنیم یعنی باید شرایط را فراهم کنیم درحالی که در شرایط فعلی متقاضی باید ۸۵ الی ۹۰درصد مبلغ خرید خانه را خود داشته باشد تا با وام دریافتی که درصد کمی را دربرمی گیرد بتواند مسکن مورد نظر را تامین کنند». وی عنوان کرد: «درک درستی از مسکن نداریم. مسئولان باید به فکر تامین مسکن برای مردم باشند متاسفانه اقشار ضعیف را رها شده‌ است و بیش از چهار میلیون خانوار که نمی‌توانند صاحب خانه شوند و جوانان نیز به دلیل نگرانی از بابت تهیه مسکن تن به ازدواج نمی‌دهند.»