نشانه‌هایی از بازگشت آرامش به بازار مسکن

روزنامه توسعه ایرانی: در اقتصاد ایران، سرمایه‌ها از بازاری به بازاری دیگر در حال حرکتند و این حرکت زمانی شدت می‌گیرد که حال یکی از بازارها کمی نامساعد شود؛ آن وقت است که سایر بازارها مورد توجه خاص قرار می‌گیرند. الاکلنگ اقتصاد ایران چندی است که حتی از روال همیشگی خارج شده است.

در حالی‌که افکار عمومی بورس را برای سرمایه‌گذاری برگزیده بود، ریزش‌ها مسیر آتی را تغییر دادند، حالا عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران از بورس به پیشروی آنان در بازار ارز و سکه منجر شده است و آمارهای ارائه شده از سوی بانک مرکزی دلالت بر آن دارد که مسکن نیز فعلا از چرخه سرمایه‌گذاران خارج شده و کناری در حال نفس‌گیری است.

طبق اعلام بانک مرکزی اطلاعات برگرفته از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور در نیمه اول شهریور ماه سال جاری نشان می‌دهد که فعلا آرامشی نسبی میهمان بازار مسکن است. این گزارش حاکی از این است که پس از یک دوره التهاب در بازار مسکن؛ نشانه‌هایی از بازگشت آرامش به این بازار آشکار شده و دوره تلاطم اخیر بازار مسکن رو به پایان است. متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در نیمه اول شهریور امسال به حدود ۲۳.۵ میلیون تومان رسیده که در مقایسه با رقم مشابه ماه قبل تنها ۱.۹ درصد رشد داشته است.

کاهش قابل‌توجه رشد قیمت مسکن در شهر تهران در شرایطی بوده که تعداد معاملات مسکن پایتخت پس از ثبت افت ۳۵.۴ درصدی در مردادماه سال جاری (نسبت به رقم تیرماه)، در نیمه اول شهریورماه نسبت به مدت مشابه ماه قبل نیز به میزان ۳۷.۷ درصد کاهش داشته که حاکی از تداوم افت معاملات مسکن در شهریورماه است.

البته رشد ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران طی اردیبهشت تا مرداد سال جاری ارقام بالایی را تجربه کرده، اما گویا سرمایه‎ها قصد ندارند وارد این بازار شده و حداقل می‌توان روی آرامش را در این بازار شاهد بود. شرایطی که از سوی برخی کارشناسان مسکنی به کاهش عطش خرید معنی شده است.

سید محمد مرتضوی از این دست کارشناسان و معتقد است که تا پایان سال جهش قیمت ملک نخواهیم داشت و ثبات بازار ارز در هفته‌های اخیر به کاهش معاملات مسکن منجر شده است.

طبق گفته وی، در هفته‌های گذشته که شاهد ثبات نسبی در بازار‌های موازی بخش مسکن بودیم عطش خرید ملک نیز فروکش کرد که به کاهش و معاملات در مرداد ماه منجر شد. البته مجدداً در دو هفته ابتدایی شهریور با افزایش مراجعه برای خرید مسکن مواجه بودیم، اما حجم تقاضا خیلی زیاد نیست. بازار مسکن روند طبیعی خود را طی می‌کند و اگر تلاطمی در بازار‌های ارز، طلا، بورس یا نهاده‌های ساختمانی نداشته باشیم قیمت مسکن تا پایان سال رشد قابل‌توجهی نخواهد داشت و حجم معاملات نیز بالا نمی‌رود.

کوچ از تهران به مناطقی که شرایط قرنطینه‌ای جذاب‌تری دارند

در همین حال برخی تمایل به خرید ملک در شهرها و استان‌های دیگر به جای استان‌های بزرگ همچون تهران را دلیل این اتفاق عنوان می‌کنند و معتقدند که عده‌ای با خرید ملک و ویلا در شهرهای شمالی و البته شهرهایی که از آب و هوای بهتری برخوردار هستند و می‌توانند شرایط قرنطینه‌ای جذاب‌تری را داشته باشند؛ به این ترتیب بار سنگین مسکن در تهران کمی سبک شده است.

موضوعی که مرتضوی به آن استناد می‎کند معاملاتی است که در استان مازندران انجام شده است. وی می‌گوید: از ابتدای سال ۱۳۹۹ شاهد رشد بازار خرید و فروش زمین و ملک در استان مازندران بوده‌ایم که از دلایل اصلی آن انگیزه حفظ ارزش دارایی متناسب با تورم، تسهیل دسترسی و چشم‌انداز ساخت و تکمیل آزادراه تهران - شمال است. به خصوص در نقاط ساحلی مازندران رونق بیشتری را شاهد هستیم.

این عضو هیئت مدیره کانون انبوه‌سازان تاکید می‌کند: ساخت و ساز به شکل مرتفع‌سازی در حوزه‌های شهری مازندران به سهولت انجام می‌شود. در خارج از محدوده شهر‌ها نیز برخورد قهری چندانی شاهد نیستیم که در رشد انگیزه‌های سرمایه‌گذاری موثر بوده است. به طور کلی در کل کشور بعد از سال ۱۳۹۶ ساخت و ساز مقداری افزایش یافته، اما نه در حدی که به تعدیل عرضه و تقاضا منجر شود و بازار مسکن را اشباع کند.

وی معتقد است؛ حداکثر افزایش قیمت مسکن تا پایان سال جاری در حد تورم خواهد بود مگر اینکه اتفاقات غیرمنتظره‌ای در حوزه اقتصاد کلان یا بازار ارز شاهد باشیم.

فرار رو به جلو وزارت راه

در همین حال اما معاون وزیر راه و شهرسازی از پیش‌بینی تکانه‌ در بازار مسکن پس از ریزش بورس خبر می‌دهد و می‌گوید: قیمت مسکن تابع دو متغیر کلان میزان مصرف و میزان سرمایه‌گذاری است. اما از آنجایی که سایر بازارهای سرمایه‌گذاری ارز، سکه و بورس دچار تلاطم شدند، تمام فشار و سرریز این بازارها به بازار مسکن منتقل شد. با توجه به اتفاقات بازار سرمایه، پیش‌بینی می‌شود که تکانه‌هایی به بازار مسکن وارد شود. از این رو سیاستی که وزارت راه و شهرسازی در حال اجرا دارد و استراتژی اصلی دولت، جداسازی بازار مصرف از بازار سرمایه‌گذاری در مسکن است.

محمود محمودزاده، ادامه می‌دهد: با این اقدام می‌توانیم در دو بخش بازار شفافیت ایجاد کنیم و ضربه‌ها و فشارهای قیمتی کمتری به بازار مصرفی مسکن وارد می‌شود. اهرم نظارتی و کنترلی تفکیک سرمایه‌گذاری در دو مسکن مصرفی و مسکن سرمایه‌‌ای است، قوانینی در حال وضع است که می‌تواند مسیر این دو بخش را از هم تفکیک کند. اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی و اصلاحات مالیات عایدی بر سرمایه دو قانون مهمی هستند که می‌توان از طریق آنها بازار را کنترل کرد.

وی با بیان اینکه لایحه مالیات بر عایدی سرمایه مراحل نهایی را در مراجع ذی ربط می‌گذراند، گفته است: لایحه دولت درباره این قانون مالیاتی در حال نهایی شدن است و مراحل پایانی را در کمیسیون تخصصی می‌گذراند و محوریت طرح این قانون هم با وزارت اقتصاد است و حوزه‌های مختلف را پوشش می‌دهد که یکی از آنها مسکن خواهد بود و امیدواریم به عنوان قانون مادر در کنترل بازار مسکن تاثیرگذار باشد. به نظر می‌رسد این لایحه تا پایان سال به مجلس برود.

زمین ارزان راهکار توقف قیمت مسکن

در همین شرایط محمد گلاب‌کش از دیگر کارشناسان بازار مسکن است که به کمک معاون وزیر راه آمده و راهکار اصلی کاهش قیمت مسکن در شرایط کنونی را تامین زمین ارزان قیمت توسط دولت می‎داند و می‌گوید: بیش از ۷۰ درصد قیمت واحدهای مسکونی مربوط به هزینه‌های تامین زمین موردنظر برای ساخت است. برآوردها نشان می‌دهد که درحال‌حاضر با کمبود حدود ۲میلیون واحد مسکونی مواجه هستیم و از طرف دیگر حدود یک میلیون واحد مسکونی نیز نیاز سالیانه کشور را تشکیل می‌دهد. به عبارت دیگر برای جبران عقب‌ماندگی تولید مسکن و همچنین پاسخ متناسب به نیاز سالانه کشور در این بخش، ضرورت دارد که ۳ میلیون واحد مسکونی در سال جاری ساخته شود.

وی، افزود: درصورتی که متراژ هر واحد مسکونی را یکصد متر مربع درنظر بگیریم، زیربنای مورد استفاده برای ساخت ۳میلیون واحد مسکونی، ۳۰۰ میلیون مترمربع می شود که عدد بسیار بزرگی است و هرگونه ضعف تصمیم‌گیری و عملکرد در این بخش، منجر به افزایش متراژ مذکور در پایان سال می شود بدون شک با حمایت دولت درجهت تامین زمین ارزان قیمت موردنیاز برای ساخت ۳۰۰ میلیون مترمربع زیربنا، شاهد انقلاب بزرگی در عرصه ساخت و ساز کشور خواهیم بود که ماحصل آن ضمن جبران عقب‌ماندگی عرضه واحدهای مسکونی در کشور؛ همچنین، امکان تامین نیازهای مسکونی سمت تضعیف شده بخش تقاضای مسکن نیز فراهم می‌شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن، به مصوبات دومین جلسه شورای عالی مسکن اشاره کرد و گفت: بر اساس مصوبات این جلسه مقرر شد تا از ظرفیت اراضی ملی و دولتی در محدوده و حریم شهرها جهت عرضه واحدهای مسکونی بهره برداری شود. درراستای عمل به مصوبات دومین جلسه شورای عالی مسکن اخیرا تفاهم‌نامه‌ای میان وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی و راه و شهرسازی منعقد شد که اجرای آن می‌تواند گام بزرگی درراستای عرضه مسکن ارزان قیمت محسوب شود.

به گفته وی، براساس اطلاعات منتشر شده و در راستای تفاهم نامه وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی و راه و شهرسازی بخشی از زمین‌های حریم شهرها در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار خواهد گرفت و این وزارتخانه می‌تواند این زمین‌ها را جهت ساخت مسکن ارزان قیمت در اختیار فعالان صنعت ساخت و ساز در بخش خصوصی قرار دهد.