دو تفاوت بازار اجاره در حومه پایتخت

دنیای اقتصاد: تب اجاره‌‌بهای مسکن در دو شهر جدید حومه تهران تابستان امسال در حالی به شدت افزایش یافت که نرخ رشد اجاره‌بها در شهرهای جدید پرند وپردیس، از تورم اجاره مسکن در پایتخت سبقت گرفت.

بررسی‌های «دنیای‌‌اقتصاد» از تازه‌ترین وضعیت بازار اجاره مسکن در دو شهر حومه‌ای پایتخت نشان می‌دهد دست‌کم سه عامل مهم باعث افزایش تب اجاره‌نشینی در شهرهای جدید اطراف پایتخت شده است. این افزایش نرخ اجاره مسکن در این شهرها نه‌تنها هزینه اجاره‌نشینی برای ساکنان و مستاجران قبلی پرند و پردیس را افزایش داده است، بلکه منجر به افزایش هزینه مهاجران تهرانی به این شهرها از بابت پرداخت بهای اجاره محل سکونت جدید آنها شده است.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، میانگین نرخ اجاره مسکن در شهر جدید پرند شهریورماه امسال در مقایسه با شهریور سال گذشته بین ۴۰ تا ۷۰ درصد افزایش یافت. حتی در برخی از فایل‌ها این میزان نوسان نرخ اجاره بیشتر نیز بوده است. از سوی دیگر نرخ اجاره مسکن در شهر جدید پردیس نیز در همین بازه زمانی معادل ۳۰ درصد رشد داشته است.

واحدهای مسکونی دو شهر جدید پرند و پردیس به دو گروه عمده تقسیم می‌شوند. برخی از این واحدها، واحدهای مسکن مهر و در مناطق یا به اصطلاح در فازهایی قرار دارند که مسکن مهر در آنها احداث شده است اما برخی از واحدها در فازهای دیگر این شهرهای جدید واقع شده‌اند که مناطق قدیمی‌تر این شهرهای جدید و محل ساخت واحدهای مسکونی غیر از مسکن مهر هستند.

میانگین قیمت و اجاره‌بهای مسکن در واحدهای مسکن مهر معمولا کمتر از واحدهای غیرمسکن مهر است و در مناطقی که مسکن مهر در آنجا احداث شده است هزینه اجاره‌نشینی کمتر از سایر مناطقی است که واحدهای مسکونی آنها شخصی‌ساز و غیرمسکن مهر هستند. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد میانگین مبلغ رهن هر مترمربع آپارتمان مسکن مهر در شهر جدید پرند در شهریورماه امسال بین ۵۰۰ تا یک میلیون هزار تومان است. این در حالی است که میانگین مبلغ رهن مترمربع واحد مسکونی غیرمسکن مهر در فازهای قدیمی‌تر شهر جدید پرند (فازهای صفر تا ۳) معادل یک میلیون تا ۲ میلیون تومان است. در شهر جدید پردیس هم متوسط مبلغ رهن هر مترمربع آپارتمان مسکن مهر ۶۰۰ تا یک میلیون و ۲۰۰هزار تومان است و متوسط مبلغ هر مترمربع رهن مسکن در بازار معاملات اجاره واحدهای مسکونی غیرمسکن مهر نیز بین یک تا ۳ میلیون تومان است. البته در این شهر جدید در برخی فایل‌های خاص مربوط به واحدهای مسکونی ویلایی، میانگین رهن هرمترمربع مسکن از ۳ میلیون تومان هم فراتر می‌رود.

بررسی‌ها نشان از افزایش تب اجاره‌بهای مسکن در این شهرهای جدید در تابستان امسال نسبت به تابستان سال قبل دارد. یکی از دلایل مهم این موضوع افزایش قابل توجه تقاضا برای اجاره مسکن در این شهرهای جدید به خصوص در شهر جدید پرند به دلیل افزایش محسوس هزینه اجاره‌نشینی در شهر تهران است. تابستان امسال، تعداد قابل‌توجهی از مستاجران ساکن در مناطق جنوبی تهران به دلیل ناتوانی از پرداخت اجاره‌بهای مسکن تحت تاثیر تورم بالای اجاره‌بها به شهرهای جدید اطراف تهران به خصوص پرند مهاجرت کردند. همین موضوع منجر به افزایش تقاضا در بازار اجاره مسکن حومه تهران و تورم محسوس اجاره در این شهرها شد.

از سوی دیگر رشد محسوس قیمت مسکن در شهرهای جدید از دیگر عوامل موثر در تورم قابل توجه اجاره در شهرهای جدید حومه تهران است. سرایت رشد محسوس اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران به حومه دلیل سوم افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن به میزان محسوس است.

بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد دو شهر جدید اطراف تهران در حالی تابستان امسال تورم قابل ملاحظه‌ای در بازار اجاره را تجربه کردند که بازار اجاره این شهرهای جدید دو تفاوت عمده با بازار تابستانی اجاره مسکن شهر تهران دارد.

اولین تفاوت عمده بازار اجاره مسکن این شهرها با بازار اجاره پایتخت آن است که تورم بازار اجاره دو شهر جدید اطراف تهران یعنی پرند وپردیس به مراتب بیش از تورم اجاره مسکن شهر تهران در تابستان امسال است.

تابستان امسال در حالی تورم اجاره مسکن در شهر تهران کمتر از ۳۰ درصد بود که این میزان در شهر جدید پردیس ۳۰ درصد و در شهر جدید پرند بین ۴۰ تا ۷۰ درصد رقم خورد.

تفاوت عمده دیگر بازار اجاره مسکن دو شهر جدید اطراف تهران با بازار اجاره پایتخت در آن است که اختلاف تورم اجاره و تورم خرید مسکن در بازار مسکن شهر تهران قابل توجه است اما اختلاف تورم اجاره و خرید مسکن در شهرهای جدید کم است.

در واقع در حالی که نرخ رشد اجاره بها و نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران با فاصله قابل‌توجهی از هم قرار دارد فاصله این دو نرخ در دو شهر جدید پرند و پردیس کم است. در شهر تهران تورم اجاره مسکن کمتر از ۳۰ درصد اما تورم مسکن(نرخ رشد قیمت مسکن) بیش از ۷۰ درصد است. اما در شهرهای جدید این دو فاصله تقریبا مشابه و نزدیک به هم است.

طی دو سال اخیر تعداد قابل توجهی از اجاره‌نشین‌های مناطق جنوبی شهر تهران به دلیل کاهش توان مالی برای پرداخت اجاره مسکن، ناچار به مهاجرت به شهرهای جدید اطراف تهران شده‌اند. از آنجا که بخش قابل توجهی از این مهاجران متقاضی اجاره مسکن در شهر جدید پرند شده‌اند و در نهایت اقدام به اجاره مسکن در این شهر جدید کرده‌اند، نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن در پرند بیش از تورم تابستانی اجاره در شهر جدید پردیس است. از سوی دیگر به دلیل مطلوبیت بیشتر شهر جدید پرند نسبت به پردیس به لحاظ ارزان‌تر بودن نرخ‌های اجاره، فراهم‌تر بودن زیرساخت‌ها و امکانات روبنایی به خصوص دسترسی به حمل‌ونقل ریلی، این شهر جدید بیش از پردیس متقاضی ورود به بازار اجاره داشته است.

این در حالی است که به‌رغم آنکه تورم اجاره مسکن در شهر جدید پرند در تابستان امسال بیشتر از پردیس بوده است، اما هم قیمت مسکن و هم اجاره‌بها در شهر جدید پردیس بیش از شهر جدید پرند است. از سوی دیگر، به دلیل آنکه پروژه‌های مسکن مهر در شهر جدید پرند زودتر از شهر جدید پردیس استارت خورد و به سرانجام رسید و بیشتر واحدهای مسکن مهر پرند مسکونی شده‌اند، ورود جمعیت به این شهر سرعت بیشتری به خود گرفته است.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد یک عامل مهم دیگر در افزایش تقاضا برای اجاره مسکن در شهر جدید پرند نسبت به پردیس، آن است که اساسا متقاضیان مهاجرت به حومه جنوبی تهران، عمدتا شهر جدید پرند را برای سکونت و اجاره مسکن انتخاب می‌کنند، اما متقاضیان ورود به بازار اجاره در حومه شرقی و شمال شرق تهران به بازار اجاره مسکن شهرهایی همچون دماوند، بومهن، رودهن و... نیز دسترسی دارند و می‌توان گفت همه متقاضیان مهاجرت از تهران به بازار مسکن حومه شرقی و شمال شرقی پایتخت اساسا و الزاما به شهر جدید پردیس وارد نمی‌شوند و انتخاب‌های بیشتری برای سکونت خود دارند.

هم‌اکنون فاز‌های صفر تا ۳ شهر جدید پرند محل ساخت و قرارگیری واحدهای مسکونی شخصی‌ساز این شهر جدید است که پیش از احداث مسکن مهر نیز در آنها سابقه سکونتی و احداث مسکن وجود داشته است. همچنین در فازهای ۳ تا ۶ شهر جدید پرند واحدهای مسکن مهر قرار دارند که قیمت مسکن و بهای اجاره در آنها کمتر از فازهای قدیمی و شخصی‌ساز است. در شهر جدید پردیس نیز گران‌ترین واحدهای مسکونی در فازهای یک تا ۳ قرار دارند و در سایر فازها که مسکن مهر در آنها احداث شده یا در دست احداث است هزینه خرید مسکن یا اجاره‌نشینی کمتر است.