پیش‌فروش متری مسکن کاربرد دارد؟

ایرنا: رشد چشمگیر بازار سرمایه در ماه‌های اخیر و ورود شاخص آن به ارتفاع یک میلیونی، آن را به نقل محافل سیاسی، اقتصادی و حتی کوچه و بازار تبدیل کرده است و هرکس از ظن خود درباره علل ورود نقدینگی و سرمایه‌های سرگردان به بورس سخن می‌گوید.

این اقبال مردمی به بورس در عین حال فرصتی را هم برای سیاست گذاران فراهم آورده تا با استفاده از شفافیت در بازار سرمایه به فکر کوتاه کردن دست دلالان و واسطه ها در بازارهای موازی همچون خودرو و مسکن باشند.

از این رو در کنار طرح های متنوعی که دولت برای مهار قیمت ها در بازار مسکن تهیه کرده، کارشناسان بازار سرمایه طرحی را برای پیش فروش متری مسکن در بورس کالا ارایه کرده اند.

بورس کالا در حقیقت بازاری برای ارایه هر کالای قابل معامله است و در گذشته نیز کالاهای ارزشمندی پیش فروش سکه و گواهی طلا در این بازار ارایه و با استقبال خریداران مواجه شده است.

در این رابطه خرداد ماه بود که حامد سلطانی نژاد مدیرعامل بورس کالا از آماده بودن شرایط برای اجرای طرح پیش فروش متری مسکن در قالب انتشار اوراق سلف موازی استاندارد در این بازار خبر داد.

به اعتقاد وی، در قالب این طرح قرار است به ابزاری در بورس کالا برسیم که پس‌انداز مردم را افزایش دهد؛ برای مثال فردی که می‌خواهد در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کند، می‌تواند به طور مستقیم با ورود به معاملات متری مسکن در بورس کالا، هر چند اندک در ملک سرمایه‌گذاری کند.

در این رابطه برخی کارشناسان مسکن نیز با استقبال از این طرح معتقدند که اگر این اتفاق رخ دهد، بویژه در عرصه انبوه سازی تحولات جدیدی را در بازار مسکن رقم خواهد زد.

البته این طرح هنوز نهایی نشده و به تازگی حسن قالیباف اصل رییس سازمان بورس و اوراق بهادار گفته «راه اندازی بورس املاک در دست طراحی است که پس از ارایه، سازمان این طرح را مورد بررسی قرار خواهد داد».

در کنار گمانه زنی های کارشناسان برای مزیت ها و معایب این طرح، این پرسش مطرح است که پیش فروش متری مسکن تا چه میزان برای مناطق حاشیه ای و حومه ای کلانشهری چون تهران کاربرد دارد؟

این موضوع از آنجا اهمیت دارد که بیش از یک سوم جمعیت ساکن در استان تهران ساکن مناطق حومه ای شهر تهران است و با رشد قیمت زمین و مسکن در ماههای اخیر، انتظار می رود سکونت و خرید مسکن در این نواحی نیز رشد یابد.

بر اساس آمار، جمعیت استان تهران حدود ۱۳.۵ میلیون نفر ساکن هستند که حدود ۸.۵ تا ۹ میلیون نفر از آنها ساکن شهر تهران هستند. البته این نکته را باید یادآور شد که وقتی از شهرهای این استان صحبت می کنیم منظور شهرهای اقماری مثل اسلامشهر، پردیس، اندیشه، شهریار، صباشهر، نسیم شهر، لواسانات، شهرری، شهرقدس و رباط کریم است که ساخت و سازها بر اساس استانداردها و اصول شهرسازی است.

با این حال با توجه به کمبود زمین در شهر تهران، اینکه انبوه سازان برای ساخت و ساز نواحی حومه ای پایتخت را برای ساخت مجتمع های مسکونی انتخاب کنند، دور از انتظار نیست و از این رو می توان تصور کرد که در صورت اجرای طرح پیش فروش متری مسکن در بورس، اقبال برای مناطق حومه ای تهران کم نباشد.

به عقیده فعالان بازار سرمایه تبدیل کردن دارایی‌ها و کالاها به اوراق بهادار از جمله اقداماتی است که امکان سرمایه گذاری آسان آحاد جامعه بر دارایی‌های مختلف را فراهم و بازاری شفاف همراه با کشف روزانه قیمت‌ها را ایجاد می‌کند و در حوزه مسکن نیز طرح فروش متری در بورس کالا به خانه دار شدن مردم و حفظ ارزش سرمایه آن‌ها همسو با نوسانات قیمت مسکن کمک خواهد کرد.

آنطور که سلطانی نژاد گفته برای این طرح حضور انبوه سازان مسکن به عنوان عرضه کننده این اوراق نیاز است تا همواره آن‌ها در ازای میزان خرید متقاضیان، متراژ مشخصی از طرح مشخص شده را به مردم و خریداران عرضه کنند.

به عبارت بهتر در این طرح انبوه سازان با هدف تامین مالی و فروش ملک اقدام به انتشار اوراق سلف موازی استاندارد می‌کنند که این اوراق قابل تحویل در سررسید است و خریداران می‌تواند در سررسید به ازای متراژهای معینی که تعیین شده، اوراق را تامین کرده و اقدام به تحویل گرفتن واحد مسکونی کند و یا اینکه اوراق را در سررسید تسویه نقدی کنند.

مهدی روانشادنیا کارشناس بازار مسکن و عضو هیات علمی دانشگاه علوم تحقیقات در این باره به خبرنگار ایرنا می گوید: اجرایی شدن این طرح الزاماتی دارد که مهمترین آن قیمت گذاری ملک در بازار سرمایه است.

وی می افزاید: اینکه بتوان برای تعداد قابل توجهی مسکن فرمولی برای قیمت گذاری تهیه کرد، دشوارترین کار است زیرا ممکن است ساختمان ها در ظاهر یکسان باشند اما از منظر طبقه، امکانات، مصالح و مشاعات تفاوت هایی را داشته باشند و از این رو نیاز است ابتدا ساز و کار دقیقی تهیه شود.

روانشادنیا معتقد است، در گذشته هم روش های مشابهی برای فروش متری مسکن در تهران اجرا شده بود اما اینکه این موضوع در بازار سرمایه یعنی در بورس مطرح شود تازگی دارد.

وی اظهار می دارد: حضور در بازار سرمایه ضوابط حقوقی خاص خود را دارد و در شرایطی که امروز صنعت ساختمان با آن مواجه است، تبدیل شدن این ایده به عمل زمان زیادی می خواهد.

این کارشناس بازار مسکن در عین حال تاکید دارد « هر روشی که به تامین مالی عرضه مسکن کمک کند و یا تولید مسکن، در شرایط فعلی بسیار خوب است. چون نقدینگی که در جامعه وجود دارد را با تقاضا تلفیق کرده و در بخش عرضه به آن پاسخ می دهد».

به عقیده روانشادنیا، هدایت صحیح نقدینگی به بازار مسکن، می تواند تحرکی را در بخش تولید ببخشد و از آنجا که صنعت ساختمان سازی با صنایع متعددی در ارتباط است، سبب رونق در سایر بخش ها خواهد شد.

این استاد دانشگاه همچنین بر این باور است که باید اجازه داد معایب و کاستی های این طرح در فضایی کارشناسی سنجیده شود و از شتابزدگی در اجرای آن پرهیز کرد تا به موفقیت لازم دست یافت.

روانشادنیا در پاسخ به این پرسش خبرنگار ایرنا مبنی بر اینکه این طرح فقط برای شهر بزرگی چون تهران کاربرد دارد یا برای مناطق حومه نیز نیز قابل اجراست، می گوید: بخشی از موفقیت طرح به انبوه سازان و استقبال آنها از این طرح باز می گردد که واحدهای مسکن خود را از این طریق در بازار مسکن عرضه کنند. بر این اساس هر انبوه ساز که در نقطه ای ساخت و ساز انجام داده، می تواند در ساز و کاری که بورس اعلام می کند، به عرضه مسکن بپردازد.