فاصله ایرانی‌ها تا کلید خانه چقدر است؟

گزارش «دنیای اقتصاد» از وزن «اجاره» در سبد هزینه خانوارهای سراسر کشور را بخوانید.

داده‌های مذکور به روشنی نشان می‌دهد وضعیت کشور در حوزه مسکن غیرعادی است و دوره انتظار بیش از ۲۲ ساله برای خانه‌دار شدن، از محدوده معقول بسیار فراتر رفته است. محاسبات مذکور برای تعیین درجه سختی خانه‌دار شدن براساس مساحت ۱۰۰ مترمربعی یک واحد مسکونی صورت گرفته است.

هرچند در استان‌های مختلف ممکن است میانگین متراژ مورد تقاضای خریداران مسکن متفاوت باشد، اما گزارش مرکز آمار حاکی است، میانگین مساحت مسکن در معاملات کل کشور طی یک سال گذشته ۱۰۵ مترمربع بوده است. قیمت فروش یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی در کشور طی سال ۹۸ به‌طور میانگین ۴۱۱ میلیون تومان و در شهر تهران یک میلیارد و ۳۳۰ میلیون تومان بوده است.

در این بین وضعیت شاخص دسترسی به مسکن در ۱۰ استان به مراتب رنج‌آورتر از سایر نقاط کشور است. این استان‌ها شامل تهران، مرکزی، اصفهان، آذربایجان شرقی، قم، خراسان رضوی، البرز، فارس، قزوین و گیلان است. در شهر تهران در حال حاضر وضعیت شاخص دسترسی به مسکن با احتساب اختصاص ۱۰۰ درصد درآمد خانوار به امر خرید مسکن، طول دوره انتظار خانه‌دار شدن ۱۶ سال و ۴ ماه محاسبه شده است. این در حالی است که با در نظر گرفتن نرخ طبیعی پس‌انداز خانوارها این مدت ۴۹ سال خواهد بود؛ به این معنا که اگر یک خانوار تهرانی در شرایط ثابت و اصطلاحا گلخانه‌ای که در آن قیمت مسکن مشمول تورم نشود یا نرخ تورم مسکن با رشد درآمد خانوار برابر باشد، یک‌سوم درآمد سالانه خود را پس‌انداز کند، نیم قرن طول می‌کشد تا بتواند یک واحد آپارتمان مسکونی خریداری کند. این در حالی است که طی بیش از دو دهه اخیر، تغییرات بلندمدت تورم حکایت از رشد ماهانه ۲۱ درصدی قیمت مسکن در شهر تهران طی این مدت به‌طور میانگین داشته است و حساب کردن روی شرایط گلخانه‌ای با وجود این سابقه، معقول به نظر نمی‌رسد.

بهترین وضعیت این شاخص در شهر تهران از سال ۸۴ به بعد، دقیقا در سال ۸۴ ثبت شده که زمان انتظار خانه‌دار شدن با فرض نرخ طبیعی پس‌انداز ۲۲ سال بوده است. این شاخص همچنین در سال ۸۸ معادل بیش از ۲۶ سال بوده و به تدریج افزایش یافته تا اینکه با پشت سرگذاشتن دوره‌های جهش متوالی قیمت مسکن در طول ۲ سال اخیر، به حدود نیم‌قرن رسیده است.

پس از شهر تهران که با پس‌انداز بیش از ۱۶ ساله ۱۰۰ درصد درآمد خانوار، خرید مسکن میسر است، استان مرکزی با دوره انتظار ۷ سال و ۵ ماه، اصفهان با ۷ سال و ۳ ماه و آذربایجان شرقی و قم هر یک با ۷ سال، در مراتب بعدی شاخص دسترسی به مسکن قرار دارند و وضعیت نامساعدی را تجربه می‌کنند. البته در مورد استان‌های دیگر به جز ۱۰ استانی که وضعیت نامطلوبی دارند، یک گزاره باید مورد توجه قرار گیرد؛ اینکه بسیاری از طرفین معاملات مسکن در این استان‌ها تمایلی به ثبت اطلاعات معاملات خود در سامانه رهگیری معاملات ندارند و در نتیجه داده‌های قیمتی واقعی در محاسباتی که مرکز آمار درباره قیمت مسکن در این استان‌ها انجام می‌دهد، به اندازه کافی در دسترس نیست. به همین خاطر ممکن است در محاسبه شاخص دسترسی به مسکن براساس داده‌های مرکز آمار، استان‌هایی وجود داشته باشد که دوره انتظار خانه‌دار شدن در آنها زیر سه سال باشد؛ در حالی که در واقعیت چنین نیست.

نکته دیگر درباره محاسبه شاخص دسترسی به مسکن، این است که در مورد استان تهران وضعیت شاخص به مراتب بهتر از شهر تهران ارزیابی شده است. علت این است که بسیاری از ساکنان شهرهای اطراف تهران، در کلان‌شهر مادر مشغول به کار هستند و در نتیجه سطح درآمد آنها با سطح درآمد شهروندان تهرانی یکسان است. آنها در واقع جمعیت روز تهران هستند که درآمد خود را در این شهر کسب می‌کنند و در عین حال هزینه‌های سکونتشان بابت استقرار در حومه، به مراتب پایین‌تر است. طبعا این واقعیت روی ارقام محاسبه شاخص دسترسی به مسکن در این استان بی‌تاثیر نبوده است.

ارزش اطلاعات به‌دست‌آمده از این شاخص این است که مشخص می‌کند سیاست‌گذار باید در طرح اقدام ملی مسکن کدام استان‌ها در اولویت اجرای طرح‌های ویژه مسکن‌سازی دولت قرار بگیرند. طبیعی است با توجه به محدودیت‌هایی که دولت برای اجرای طرح خانه‌سازی ارزان با آن روبه‌رو است و مشکلاتی از قبیل کمبود زمین مرغوب، زمان اندک و هزینه‌های بالای اجرای پروژه‌های مذکور، اولویت‌بندی پروژه‌ها اهمیت مضاعفی دارد.

در عین حال دولت باید بداند اگر تسهیلات قدرتمندی به کمک متقاضیان مسکن بیاید، شرایط یکباره به نفع بهبود بخش مسکن تغییر می‌کند. در واقع چیزی که می‌تواند این ماراتن و فاصله زمانی تا خانه‌دار شدن را کوتاه کند، تعدیل واقعی و موثر سقف تسهیلات مسکن متناسب با وضعیت قیمت فعلی و میزان درآمد خانوارهاست.

به گزارش «دنیای اقتصاد» در مورد شاخص مربوط به سنجش دشواری تامین مسکن اجاری برای مستاجران نیز میانگین نرخ اجاره‌بها در سال ۹۸ و نیز هزینه‌های سالانه خانوارها در این سال به تفکیک ۳۱ استان مدنظر قرار گرفته است. به‌طور میانگین در کشور ۲۷ درصد از هزینه سالانه خانوارها صرف تامین مسکن اجاری می‌شود. این رقم در تهران حدود ۵۶ درصد است و این یعنی وضعیت شهر تهران به مراتب بغرنج‌تر از میانگین کشوری بوده و هر خانوار بیش از نصف هزینه‌های ماهانه خود را صرف پرداخت اجاره‌بها می‌کند. در سایر استان‌ها به جز تهران نیز حدود ۲۰ درصد از هزینه هر خانوار اجاره‌نشین به پرداخت اجاره‌بها اختصاص دارد.

در این محاسبات مساحت میانگین آپارتمان مسکونی مستاجران ۷۵ مترمربع پیش‌بینی شده است. بر این اساس میانگین اجاره‌بهای ماهانه پرداختی از سبد هزینه‌های خانوارهای مستاجر در تهران طی سال گذشته ۳ میلیون و ۳۷۵ هزار تومان و در کشور یک میلیون و ۸۰ هزار تومان بوده است. این در حالی است که میانگین هزینه‌های ماهانه هر خانوار تهرانی به‌طور کلی حدود ۶ میلیون تومان در پایتخت و حدود ۳ میلیون تومان در سایر استان‌ها برآورد شده است.